楼市再出新政！北京部分限房价项目或转为共有产权房

5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》拟规定，限房价项目销售时如与周边同品质商品房差价较大，整体收购后转为共有产权住房。 

5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，对加强北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理，正式向社会公开征求意见。

《通知》中提出：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

《通知》规定，在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；设定比例暂定为85%，可根据市场变化和销售情况适当调整。

什么是限房价项目

2016年，北京为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”相关精神，在土地出让环节推出了“限房价、竞地价”的政策，这种政策之下开发出来的房子，被俗称为“限竞房”。

通俗地讲，这类房子在开发商买地的时候，就确定卖的价格了。

这个政策，既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。

资料图：北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式现场。 中新社记者 韩海丹 摄

而共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

限房价项目房子怎么卖？

限房价项目将按评估价和销售限价比例确定房子去向！

按《通知》规定，在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

如果项目A，开发商拿地的时候，就规定这块地的销售限价为5.5万元/平米。

在办理相关许可后，北京市房地产市场管理事务中心和北京市保障性住房建设投资中心来评估这块地住房的销售价格，形成评估价。

如果评估价是6万元/平方米。那么销售限价除以评估价为91.66%，高于85%，那么这块地块就能够以商品房卖给你我他。

如果评估价是8万元/平方米，那么销售限价除以评估价为68.75% ，低于85%，那么这块地块盖的房子就会被市保障房中心按照共有产权房的政策买走。

《通知》规定了85%比例的价差线。这就弥补了因为定价太低，赶不上周边区域房价上涨，造成了价格不公平。因为低于85%，就被用作共有产权房。

北京房地产业协会副会长、秘书长陈志认为：总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

根据《通知》，85%的比例只是暂定，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

购买限房价项目不用摇号

此次北京出台政策前，有消息盛传限房价项目将摇号。

但征求意见稿并没有“摇号”字样，并且特别规定：凡转为商品房销售的限房价项目可售住房，这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同。

这意味着，普通购房者将可以通过正常的购房渠道，向开发商购买“限房价项目”的楼盘。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。

如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。

收购转化的共有产权住房谁能买？

《通知》拟规定，收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

陈志指出，对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房，想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑。

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编辑 / 李劼

来源 / 中国证券报、中国新闻网、人民日报