央行“放水”系误读！炒房者趁早放下“套路”思维
近日，两则新闻引人关注！
一是降准。7月5日起，市场将迎来年内第三次降准，将释放约7000亿元资金支持市场化法治化“债转股”和小微企业融资。定向降准之后，“放水”的声音再度出现，不少市场观点预测会给楼市带来利好。
二是长沙、西安暂停企业限购区内买住房。长沙25日发布楼市新政，提出暂停企业在限购区域内购买商品住房。这是继24日西安宣布限购区域内暂停向企事业单位销售住房后，全国第二个发布该政策的城市。
分析人士指出，暂停企事业单位买房，是降低企业杠杆，防范系统性金融风险的举措之一。如果后续楼市继续火爆，预计全国多地会相继出台该政策。
西安、长沙接连加码楼市调控
西安暂停企事业单位购房
6月24日，西安市政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
本次出台的《通知》，在限购政策方面，对西安住房限购范围、个人购买住房政策均没有调整。
《通知》的核心内容，是在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。西安市房管局负责人表示，此举是为了“防止以企业名义投机炒房”。
诸葛找房数据院分析师陈雷指出，房地产市场火爆，一些企业炒房一方面属于与民争利，一方面一些企业拿做实业的钱去炒房，或者借债炒房，使得企业负债杠杆不减反增，所以出台政策限制企事业单位进入楼市。
业内专家分析称，此乃全国首例，这一政策或将被多个城市借鉴。
长沙暂停企业在限购区域内购房
25日下午，长沙市政府升级楼市调控政策。
在购房资格方面，规定本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税，在限购区域内限购1套商品住房。
在堵塞炒房漏洞方面，规定未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。
警惕以公司名义炒房囤房
据Wind数据显示，截至2018年一季度末，持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家，价值超过9900亿元。一些公司炒房囤房，增厚上市公司利润，还有公司通过卖房成功保“壳”，2016年，ST宁通B“靠卖北京学区房实现保壳”一鸣惊人。
以公司名义购房、上市公司持有房产乃至住宅，在当前房地产市场，尤其是深圳等热点城市并不少见。
近期，深圳多个新房开盘价格明显低于周边二手房价格，赚“价格差”成为一些投资者眼中的重要标的，有购房者称，一些人以公司名义排队认筹、参加摇号，甚至传出一个人动用名下几个公司参加认筹挤占名额，博摇号概率。
“以公司名义持有房产炒房，有损当前市场交易秩序的公平，所以未来公司购房的现象主要是指住宅持有的现象，会有较为明显的管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
中原地产首席分析师张大伟指出，“相比个人买房有限售时间约束，企业买房虽然交易税费增加，但在限售时间内，不用过户，完全可以股权交易的形式，变相绕过调控政策，减少部分交易税费。”
针对公司购房，严跃进建议采取差异化的政策调控做法：对于库存规模偏小的城市，可以明确禁止公司购房；对于一些库存规模高的城市，则可以相对宽松。同时，公司购房应该对于此类住房的持有目的、闲置和使用状态等进行书面说明，在相关财务报告中也应该积极披露。
不宜给降准贴上“放水”的标签
近年来，每次动用存款准备金工具，就容易引发市场对于货币政策转向的猜测，这次也不例外。定向降准之后，“放水”的声音再度出现。对此，央行有关负责人多次强调，我国稳健中性货币政策基调保持不变。
在稳健基调之下，灵活应对市场变化是货币政策的重要特征。作为一种常规货币政策工具，不宜给降准贴上“放水”的标签。虽然从2015年底以来，降准工具使用的频次降低，但这是在当时经济下行压力较大、人民币汇率波动性增强、金融市场风险上升背景下，为避免市场误读的选择。
2017年以来，情况已有明显改善。尤其是当前，我国经济基本面稳中向好，经济运行保持在合理区间。无论是从工业增加值增速、制造业投资，还是从出口和消费来看，都保持了较快增长。金融市场流动性合理稳定，人民币汇率呈现双向波动格局，总体走势较为平稳。在这样的宏观经济背景下，目前并不需要大幅“放水”来稳增长。
在总体向好之时，还需要看到“债转股”和小微企业仍然面临困境。当前，部分企业因负债率过高，面临严重的资金困境。通过市场化法治化“债转股”，能有效解决企业运行中面临的问题，让企业“轻装上阵”。针对今年以来“债转股”签约金额和资金到位进展比较缓慢的实际情况，定向降准能够释放成本较低的长期资金，对金融机构形成正向激励，提高其实施“债转股”的能力，加快已签约“债转股”项目落地。
同时，当前我国小微企业融资难融资贵问题仍较为突出，小微企业很难从正规金融机构获得资金，且去年下半年以来，小微企业信贷增速有所下滑，从非正规金融机构渠道获得的资金成本居高不下。此时实施定向降准，有利于增强小微信贷供给能力，增加银行小微企业贷款投放，降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务。
从此次央行对降准资金的严格限制来看，降准也并未释放“放水”信号。央行要求，金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企业融资的情况将纳入央行宏观审慎评估。在支持“债转股”方面，要求相关银行要建立台账，逐笔详细记录并按季报送人民银行等相关部门。同时明确，不支持“名股实债”的项目，不支持“僵尸企业”债转股。这一系列限制措施有利于确保定向降准精准执行。
各方监管需严防资金违规进入楼市
在定向降准常态化的背景下，相关部门也应进一步强化对定向降准资金使用情况的监管，让政策落地不打折扣，确保每一分钱都用在“刀刃”上，进一步提高定向降准措施的精准程度。
近日央行如期宣布降准后，又发布多项措施助力小微企业融资，于是不少市场观点预测会给楼市带来利好，又一波炒房可能会来临。“历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。”在中原地产首席分析师张大伟看来，楼市将通常会有所受益，也能一定程度缓解房地产资金收紧压力。但从各地对房地产的调控力度和央行的监管要求看，炒房者最好放弃“套路”思维，在防风险的大背景下放松楼市调控，那只会是一厢情愿的幻想。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，考虑到近期楼市交易量反弹、价格有所上升、房地产开发投资数据位于两位数水平、股市低迷等因素，各方面后续也需要警惕、防范资金违规通过各种手段进入楼市，干扰楼市调控思路。
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编辑 / 王琳
来源 / 经济日报（陈果静）、中国经济网