【乐居深度】郑州北区诸盘之战：既生瑜何生亮！
新浪乐居讯
4月25日，一架被誉为“空中法拉利”的世界著名单引擎美国穆尼飞机，空降在了文化北路英才街交叉口东北角，吸引了众多来访者的争相拍照，也正式对外释放了一个信息：美景麟起城售楼处开放。
“看吧，地上又会有更多宣传单了。”负责汽车北站区域卫生的环卫大妈无奈的叹了一口气，据她称，附近十余个楼盘经常在花园北路沿线发放传单，有些人随手就丢。“太浪费了。”对此她很不解，究竟有多少人会好好看上面的内容，又有多少人会跑去买房。
据新浪乐居记者粗略统计，单在连霍高速以北、迎宾路以南、文化路以东、花园路以西的区域，就聚集有天地湾、正弘澜庭叙、保利海上五月花、建业花园里、永威迎宾府、千鹿山等近十个楼盘，过了文化北路往西一点，就是美景麟起城和锦艺金水湾，而和昌悦澜、民安北郡等多个项目也同样在“大北区楼市竞争圈”之中。 “部分项目的产品相似、客户群体相同，位置上又分布如此密集，竞争压力还是比较大的。”有业内称。
郑州北区各大楼盘分布图
存在感之争
4月27日下午两点多，花园路英才街路口公交车站，编辑刚下车，就被天地湾的小蜜蜂拉住，热情地怂恿编辑去售楼部转一圈。“我从去年十一月就给天地湾发单了。以前只发单页就行，这两个月还要我们拓客，真是麻烦死了！”派单大姐一边抱怨一边“动之以情”，“我的亲朋好友都被拉过去看了一遍房，最近两周都没 拉到多少人。一开会就被领导批评。不管你买不买房，帮忙去售楼部看看吧！”她的身后，站着迎宾路3号的小蜜蜂，正在向过往人群手中塞项目单页。
英才街口保利海上五月花、天地湾及天伦庄园的宣传牌
记者注意到，花园北路英才街交叉口，已经成为周边各大楼盘的“刷脸”之地。抬眼望去，花园北路两侧齐刷刷摆着民安北郡的道旗，而英才街上尽是保利海上五 月花的道旗。天地湾同样不甘示弱，以大面积工地围挡广告刷着自己的存在感。在英才街沿线，公交车站的灯箱广告也被天地湾、保利海上五月花、美景麟起城、迎宾路3号“争相瓜分”。
除了广告资源的争抢，“贴身肉搏”现象也屡见不鲜。在花园北路英才街交叉口东侧，迎宾府3号的小蜜蜂毫不客气地站在正 弘澜庭叙售楼部前的科达路拉客。马路对面是天地湾，除了保利海上五月花的道旗在其售楼处门前迎风飘扬外，天伦庄园的指示牌也格外显眼。与天地湾一路之隔的保利海上五月花，同样也被插了一脚，正弘澜庭叙的指示牌就杵在自家售楼处旁。
“周末没事的时候可以到售楼部来参加陶艺DIY活动和抽奖活动，就算不买房，也能免费玩儿一下啊！”回来路上，编辑再次碰到天地湾的那位派单大姐，她一边略有不好意思的打着招呼，一边又在尽力说服编辑去案场。
产品的碰撞
抢客战只是表象，开发商最忧心的，是如何从楼市乱战中成功突围。
据新浪乐居记者粗略统计，单在连霍高速以北、迎宾路以南、文化路以东、花园路以西的区域，就聚集有天地湾、正弘澜庭叙、保利海上五月花、建业花园里、永威迎宾府、千鹿山等近十个楼盘。过了文化北路往西一点，就是美景麟起城和锦艺金水湾，而和昌悦澜、民安北郡等多个项目也同样在“大北区楼市竞争圈”之中。 此外，有消息称，包括恒大、绿地、雅居乐等在内的多个一线房企，也均在区域内有土地储备。
“部分在售项目的产品相似、客户群体相同，位置上又分布如此密集，竞争压力还是比较大的。而对于购房者来说，却算得上是好事，有比较大的选择空间。”有业内称。
天地湾四期与保利海上五月花隔路竞争
4月27日下午三点多，在位于花园北路英才街交叉口以东的正弘澜庭叙，编辑见到了正在看房的孙大叔。89㎡左右、均价9400元/㎡左右的小高层产品吸 引了他的目光。但当编辑穿过花园路来到正弘澜庭叙对面的天地湾时，又见到了孙大叔的身影。这次他围着天地湾120多平、均价10000元/㎡左右的三房户 型图在仔细研究，还拿出正弘澜庭叙的户型图与之详细对比。对此，天地湾置业顾问小赵已经司空见惯：“来这个片区买房子的购房者，基本都会把周边项目都看一 遍。”
顺着天地湾售楼部往西走，与天地湾四期祥苑仅一路之隔，就是保利海上五月花。一个月前，保利海上五月花推出了四期首批100多套房源，除了洋房，还涵盖有部分小高层房源。“跟天地湾四期的小高层产品类似。”小赵说。
迎宾路上永威迎宾府与千鹿山隔路竞争 而沿着花园北路英才街交叉口继续北进，则是千鹿山和永威迎宾府。相比之下，永威迎宾府偏改善，80-220㎡的两房到五房均价11000元/㎡。千鹿山主推79至90㎡的两房三房，均价9800元/㎡，定位偏向刚需客群。
“北区楼盘在规划上有限高的要求，基本洋房和小高层居多，价格都在10000元/㎡左右，产品和客户群体有一定的交叉。”永威迎宾府置业顾问告诉乐居编辑，永威迎宾府的房源包括80-220㎡的两房至五房，与正弘澜庭叙的小户型房源相比，会流失部分两房与小三房客户。另外他称，保利海上五月花的四房产品 市场表现一直不错，竞争压力很大。
“等到美景麟起城、锦艺金水湾、建业花园里开盘，区域楼市会更热闹。”小赵称。
无硝烟的营销战
“2011年周边还没有这么多楼盘，那时候天地湾基本上开盘就能清盘，但是现在没有以前好卖了。上个月项目卖出去了40多套房，这个月20天卖了20多 套。”小赵告诉编辑，天地湾四期总共有384套房源，去年9月开盘至今，还剩余30%左右的房源，以120平和140平左右的三房为主。“预计六七月份清 盘。”他称。
据了解，为了促进销售，天地 湾打出“首付八万八”、“小学学费优惠”等优惠“组合拳”。正弘澜庭叙、保利海上五月花、千鹿山等项目也均推出有万元左右、低首付等优惠措施。永威迎宾府则在“老带新”策略中尝道甜头。编辑在售楼处遇到一位陈女士，据她称，家中亲友已陆续在永威旗下项目购置七套房。据置业顾问透露，在永威迎宾府售出的房源 中，老客户占到了45%。
编辑到访时，正弘澜庭叙售楼部实景
在编辑探访过程中，有项目置业顾问向乐居编辑透露，由于竞争激烈，区域楼盘经常打“价格战”。“据我了解，正弘澜庭叙就有两次降价情况，最近一次是项目 开盘时。”不过乐居编辑在探访中尚未发现明显降价现象，虽然竞争激烈，但个别项目却持乐观态度，甚至表示将有涨价动作。
“平均下来每平涨了300元左右，我们采取的是低开高走的销售策略，涨价也属于正常现象。而且今年政策环境宽松，涨价也是必然的。”保利海上五月花项目置业顾问表示，四月至今项目已经卖出三十多套房，“业绩还不错。”他称。
此外，千鹿山新品房源均价8900元/㎡，较之前8500元/㎡的价格有所上涨。“北区改善型项目很多，跟其他项目的主流大户型产品不同，千鹿山的两房三房户型小而精，价格在区域内也是最低的，在销售上不会差。”置业顾问说道。
楼市“赛场”，实力说话。据克而瑞郑州机构数据显示，2015年一季度正弘澜庭叙共售出407套房源（合同备案数），销售面积4.35万㎡，销售金额4.17亿元，分别名 列郑州市主城区项目销售套数第七名、销售金额第四、销售面积第五，为惠济区表现最好的项目。而4月1日至30日，项目又销售出69套房源，累计销售房源 476套。
“虽然项目比较多，但其实各有特点。在我看来，项目突围关键在于如何从购房者角度考虑，了解其真实诉求、真实所需，从而采取对应策略，精准出击。”一位业内人士称。
头图图片来自网络
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