西安房价为何跑不过郑州？未来郑州房价可以走西安的路子吗？

国庆节前后，全国22城接连出台限购限贷政策。在这一波楼市调控中，西安却并没有加入限购豪华套餐。这源于西安理性、稳定的楼市，7000-9000元/㎡的房价也成为了部分投资客瞄准的对象。

近期，业内传言“合肥、郑州炒房团到西安炒房”，在上篇文章《真相！郑州人被吓得跑西安买房？传说中的炒房其实是这样的...》中，乐居君已经为大家“辟谣”。同时也提到了，作为省会城市，西安的房价远低于郑州，甚至低于同在西北地区的乌鲁木齐和兰州。

在今年楼市的牛市中，郑州连续两个月房价环比涨幅居全国第一。而距离郑州高铁仅2小时车程的西安，在这波二线城市楼市暴涨的环境下，房价甚至在二、三季度有小幅的下降。

作为坐拥63 所大学、著名旅游城市、还拥有诸多美食的西安，到底为什么房价却这么低？未来有大幅上涨的空间吗？乐居君从土地、人口、产业三个维度，剖析西安的楼市。

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房企拿地谨慎：土拍多底价成交 楼面价仅1214元/㎡

俗话说，“面粉决定面包。“在郑州北龙湖，融创、金茂同一天接连摘得地王，楼面价已高达3.6万/㎡，预计未来售价将在5万/㎡以上。不似郑州土拍市场的龙争虎斗、地王频出，西安的土地市场却一直冷冷清清。

从表中我们可以看出，从2011年-2016年，西安的土地价格一直较理性，楼面价徘徊在1200元/㎡，溢价率甚至为0%（意味着土地多为底价成交）。同样为省会城市，为何西安的土地价格却这么低？

2011年-2014年，西安市地方政府土地供应量较大。随着这些地块陆续进入销售阶段，新增项目供应量太大，楼市库存量直线攀升。

截至2016年9月，西安住宅库存去化周期在11个月，处于合理空间。但相较于其他城市，在库存的风险之下，房企拿地的态度很谨慎，底价成交较普遍。

2

年流入人口仅4.6万  

作为陕西省的“单核城市”和西北五省的重要“核心城市”，西安流入人口59.3万人。同样是河南省”单核城市“的省会郑州，净流入人口162万人。

一般而言，人口流入往往代表了这个城市市场的很多特质，比如公共资源更集中、就业机会更多、经济发展更活跃。无疑，西安对流动人员的吸引力越来越弱。不仅仅无法与北上深等一线城市相比，而且被诸多城市抛在身后。

3

经济后发优势不明显 旅游业对人口吸入能力差

西安对周边县市（例如铜川、宝鸡）虽然具有一定的吸入效应，但受制于西安的产业结构影响。第三产业是西安的主导产业，其中主要为旅游业，旅游业一般较难对人口形成持续的吸纳效应。

克而瑞分析到：整体而言，在产业逐渐由东南沿海城市向中西部地区转移的过程中，西安并未占据绝对的竞争优势，经济“后发优势”并不明显。

4

西安的楼市对郑州有借鉴意义吗？

看完乐居君以上的分析，大家心中或许会有所疑问：西安的房价简直就是宜居样本啊！那么郑州未来有可能会像西安一样，房价稳定，甚至于下跌吗？

先看一剂强心针：9月30日，郑州市10-12月住宅用地供应计划公布，郑州市主城区(市内五区及郑东新区、高新区、经开区)预计合计供应土地6731.37亩。这也就意味着，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩，是去年全年供应量的2.3倍。

如此大规模的供地，从理论上将减轻开发商对于未来拿不到地的顾虑，有利于稳定市场，抑制“地王”，平抑或减缓房价涨势。

但从162万的净人口流入数字，以及2.4个月的住宅库存去化周期来看，大郑州人民要享受上如西安般的房价或许只能在梦里。

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小结

没有地王就没有伤害。西安早期土地供应较大，鲜出地王，所以房企开发项目的成本不高；

人口流入过慢、市场库存过大，产业过多于依赖旅游业，造成了西安楼市一直以来的不温不火。而这样的状态，也决定着着未来西安的房价补涨可能性不大。

最后，乐居君要甩给大家一个让人心碎的数据......西安年人均可支配收入3.3188万元，而郑州比西安还要低，仅3.1099万元。同样是刚需的命，在买房子这件事情上，西安比郑州幸福了不只一点半点。

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