鑫苑转型科技小镇？实探郑州首个接地气的智慧社区，带给房企冷思考！

写在前面

十年前，你买到了人生第一部手机诺基亚，一个320万像素的摄像头，已经是那个时代的神机；如今，出门连钱包都不需要携带，一切支付都可以通过手机来完成。相比于科技在生活领域带来的波涛巨浪，科技对于房子的改变却不那么显眼。

科技+房地产，就成了如今火热的“智慧社区”。在互联网+的风口时期，许多房企都提出“智能家居”、“智慧社区”的打造，但除了在样板间中展示几样智能家电，大多数还停留在喊口号的阶段，真正落地的小区寥寥无几。

2016年11月6日，美的地产召开5M“智慧社区”发布会，基于物联网的智能家居，广泛呈现的体系式智慧，被业内誉为目前国内落地效果最好的智慧社区。但在万里之隔的郑州，也正在萌芽着“最接地气”的智慧社区——在郑州的鑫苑名家小区，开始尝试采用智能机器人巡逻。一向低调的鑫苑，和被称为屌丝之城的郑州，其实在智慧社区方面的进展已经惊人。

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下班回家时，通过指纹或密码开启门锁，回家模式就自动启动，家中所有的灯光、窗帘都自动打开；除了”归家模式“，还有”就餐模式“、”影院模式“、”外出模式“等不同的生活场景。比如说，在app中选择影院模式后，窗帘、窗户都将关闭，电视机自动打开，进入播放模式...

曾经只存在于科幻电影中出现的场景，如今正在一步步变为现实。

从毛坯1.0时代、简单精装2.0时代、到实现家电产品远程控制的智能家居3.0时代，中国的住宅市场现在正在进入高效、便利的智慧社区4.0时代。而4.0时代就是要打通家电、安防、家居等的智慧家居整合应用，并且从室内延伸到室外，把整个生活园区纳入到智慧社区的体系中来。

2016年9月，位于金水区经三路与鑫苑路的鑫苑名家小区，首次引用机器人MEO（秘奥）巡逻，开启了郑州智慧社区改造的第一弹。它可以在小区内24小时巡逻，借助360度摄像头、卫星定位，以及人脸识别系统等技术对危机情况和外来人群进行预警。

而增设的智能家居体验中心，给予未来更多畅想。

在体验中心，工作人员通过IPAD中下载的app，向乐居进行了一系列演示，文章开头出现的场景，都可以通过这一app实现。除此之外，样板间中还有一个名为”梦想之花网关“的总控，用手从上到下轻轻拂动表面，室内PM2.5、有害气体、空气质量，都将语音播报出来。室内还安装有PM2.5探测器、温湿度传感器，监控到空气质量较差时，室内新风系统将自动打开。

美好的规划对于大多数开发商都不是难事，如果智能家居只停留在这一步，那仍是止步家电产品远程控制的3.0时代。

据鑫苑物业人员介绍，目前鑫苑名家拥有小区人脸识别门禁、可视监控系统、机器人巡逻车、智能单元门禁 梯控系统、家庭安防系统，构成五重防护。在智慧社区指挥中心，超过四十个监控画面一览无余。

在小区单元门口，一名年龄在50岁左右的阿姨，提了一袋子菜归来，熟练的在门禁处输入了密码，门禁便自动打开。据小区的业主介绍，鑫苑名家作为一个已经交房13年的小区，在今年9月份左右，小区又进行了改造，每个单元安装了智能门禁，通过人脸识别、密码或手机扫码均可开门。

谈及对智慧小区的看法，两位正在小区健身设施处运动的阿姨表示，之前曾看到过机器人MEO出现在社区内，但具体不知道作何用处。对于社区今年进行的智能化改造，阿姨们持赞成态度，并且物业费也没有涨。

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2016年10月23日，鑫苑集团董事长张勇在“区块链、人工智能技术与应用场景分析座谈会”上，首次透露了鑫苑最新的产业发展方向——科技小镇，瞬间引爆了郑州地产界的朋友圈。

鑫苑作为郑州发家的本土房企，于2007年成功登陆纽交所，成为中国在美国成功上市的首家中国房地产企业。随后总部迁至首都北京，业务辐射北京、上海、天津、郑州、西安、长沙、三亚等15座城市。鑫苑以及本土房企正商、建业，一直是入围全国百强房企榜单的常客。

鑫苑早期开发了陇海星级花园，以及定鼎之作鑫苑名家，奠定了鑫苑的品牌。尤其是鑫苑名家项目,被评为中原首家样板社区，受到了国家、省市领导多次参观。作为鑫苑的集团“招牌”，鑫苑名家无意外的成为了鑫苑战略的试点地，而物业费也仅收取0.7元/平米，几乎是鑫苑所有小区中最便宜的。如今，在周边新交付二手房售价1.7万左右的市场环境下，13岁的鑫苑名家甚至买到了2万/平。

但上市后的鑫苑走起“单点成功，多点放量，快速成长”的商业模式，也就是快速回流资金的走量模式。随后开发了鑫苑世家、鑫苑世纪东城等多个项目，但也再无让人眼前惊艳的新项目。

直到2016年5月，鑫苑发布新的品牌战略，同时推出新项目鑫苑·国际新城，并称之为“鑫苑新时期战略转型的里程碑项目”。而项目位于南三环与紫荆山路，属于南十里铺村的城中村改造项目，占地990亩，总体量420万平。

但转型从何而转？在鑫苑·国际新城项目，科技、健康、人文是关键词。据相关工作人员介绍，未来鑫苑会与通信领域商家IBM及华为联手，跨界合作，建立智慧社区解决方案。而乐居君在实地探访国际新城时了解到，在这个项目中，新风集成PM2.5除霾系统、净水系统、智能灯光、网关智能控制能源系统都将落地。除了用手机、平板电脑来操作智能家居之外，室内配备的智能面板，也可以直接切换各种生活场景。

名叫“旺仔”的售楼部迎宾机器人，起到语音迎宾的作用；

左侧空间内原本PM值达到225，新风系统启动后，检测到右侧PM值为97；

这一切智能家电，都通过网关的操控和红外转发器实现；

以人工智能应用为核心，探索智慧社区建设只是鑫苑未来计划的其中一环。鑫苑集团董事长张勇曾表示，鑫苑将以“互联网+区块链”为技术基础，进行一系列动作。目前鑫苑已正式成为工信部区块链技术和产业发展论坛理事单位，并将参与中国《区块链技术白皮书》的编制。鑫苑旗下的瑞卓喜投也发布了首个基于区块链技术的房产数字化应用平台——房易信，被业界称为“金融信息服务行业的Uber”，为盘活数百万亿地产存量市场。

依托着区块链、人工智能等金融科技，建设人才集聚和产城融合示范区，就达成了未来鑫苑科技小镇的核心骨架。不过，据鑫苑总部相关负责人介绍，目前科技小镇还只是战略阶段，暂没有落地项目。而鑫苑对于科技的向往，已经有目共睹。2016年8月，鑫苑·国际新城项目首次采用云选房技术开盘，通过淘宝线上云选房竞价选房。虽然最后效果毁誉参半，却成了轰动郑州的首例。

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在郑州，提到智能化社区，购房者更为熟知的是康桥地产。目前，新盘康桥朗城、康桥悦城都旨在打造”科技住宅项目“，小区内的“十大科技配套”：家庭控制中心、动态人脸识别系统、儿童定位、紧急呼叫、智能燃气报警、监控安防、环境监测、智能灯光控制、智能收件系统、新风系统，也开启了可复制化的产品之路。建业集团的建业天筑也加入了科技基因，在建业天筑600平样板间内，智能家居系统，同样可通过灯光的设定，完成多种生活场景的切换，为业主提供更人性化的居住体验。

在国内，已有华润置业与小米合作、当代置业与乐视签约、奇虎360和华远地产、美的地产利用自身美的家电优势，来打造5M“智慧社区”......目前，房企大多采用和智能家居公司合作的模式。

智能家居企业帮助开发商打造样板间，作为卖点来促进房子销售，不过房子销售完成之后开发商并不能保证所有业主家都安装这套智能家居系统。在鑫苑国际新城的样板间中也明确标注，具体的品牌以合同为准。

房企争相布局智能家居，但是落地的小区还很少。技术、售价、业主接受度，以及对于物业的高要求，都是不小的挑战。

在鑫苑国际新城的规划中，社区全wifi覆盖，新风系统、静水系统、可视对讲机、sos一键呼救、人体感应、空气监测仪、智能面板、照明开关、电动窗帘电机等数十项智能家居设施都将成为项目的标配，并且免费安装。业主在准备装修时，只需要提前联系鑫苑物业公司，来为这些设施进行简单的安装布线即可。

不过，和大多数人的认知相同，智能家居是为高端消费群体使用的，售价也是一道门槛。以电动窗帘电机为例，虽然免费赠送，但相关的电动轨道需要自行购买。在淘宝搜索，价格在800至上千元不等。对于业主来说，如果不愿承担这笔支出，将最终导致废置。

物业是智慧社区能呈现出效果好坏的极其重要的一环。房企都在做智慧社区，如何做出差异化？好的物业才能让这一切“黑科技”插上翅膀。

据置业顾问介绍，鑫苑国际新城小区围墙将采用电子围栏、智能平移门，来保障社区安全。一旦交房后，业主报修这些智能家居设备出现故障，都需要物业前来维修。据了解，鑫苑国际新城将采用鑫苑物业，物业费在2.7元/平米。培训一支专业的物业人员，来安装、维修这些智能设备，对物业公司是不小的挑战。

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外出时，通过可视对讲机、网络摄像头，就可以查看家中老人、小孩的状况；

家中发生紧急情况时，SOS一键呼救就可以即时将报警信息传递给业主；

用手机或者场景面板，切换不同的生活场景，调节灯光明暗，带来更加舒适的居住体验...

这就是目前智慧社区给我们描绘的一系列带着科技感的场景，它足够调动起年轻的购房群体的兴趣；又可以满足房企对于房子的高溢价。

有媒体称，2016年，是智能家居的元年，可以预见智慧社区未来将成为房企的趋势。大房企不再满足于传统“卖房子”的销售模式，为了保证利润的可持续性，开发商将目光锁定在对用户的挖掘上，“卖服务”成为房企另一利润增长点。布局智能家居被看做是实现上述目标的途径。

这些对于科技的美好幻想，不是一夜之间就能完成的。如何整合硬件科技、物业平台，来精准契合业主的痛点，搭建O2O社区服务，这对于鑫苑、对于所有房企都是一个挑战，但等到成熟的那一天，相信必定会带来新的人居革命。

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