这位大神级预测帝,为郑州2017房地产市场算了一卦
1月14日下午,成品住宅高峰论坛暨郑州市房地产2016年度市场报告会,在郑州文森特国际酒店举办。上海易居房地产研究院副院长、地产学者杨红旭作为特邀嘉宾,做了《2017房地产趋势与逻辑》的主题演讲。
杨红旭从目前短周期趋势与逻辑、2017年全国的市场走势指标预测、板块轮动逻辑与特征三个方面,用大量的数据和透彻的分析,讲述了2017年的全国以及郑州房地产市场。一起来聆听下满满的干货点评。
回顾:2016的郑州楼市不平凡,整个2016年在郑州楼市历史上也是绝无仅有,不是数字绝无仅有,而是体验绝无仅有,一年就经历了一个轮回,走了一趟过山车。
从年初的平稳,到4月明显上涨,再到8、9月暴涨,房价环比涨幅全国第一。从国庆的双限,到2016年年底最严调控,楼市进入凉意。
预判:现在谈冬天为时过早,但是2017年下半年郑州楼市大概会进入冬天。
2017年郑州不会取消限购,即便2017年下半年郑州楼市已经比较冷了,但是政府不敢放松限购,因为开发商先暂停交易等待放松以后再备案的可能性是存在的。
看点
02
楼市短周期预判
“短期就是未来半年到一年,这关系到开发商卖房定价、卖房时机、施工进度、拿地选择。”
那什么决定着未来半年或者一年的市场波动呢,尤其是核心指标房价的波动呢?
杨红旭给出以下干货:
1、预测未来半年到一年的房价走势,可以关注四个核心指标,就是经济、政策、资金、存货。
经济是所有行业的母体,政策是楼市的风向标,资金是楼市涨跌的一个生命线,存货是楼市内部的指标,这是住房、商品房的供求关系。
2、房价的短期变化是由供求关系决定的
短期房价波动是由核心的供求关系决定的,80%的民营企业一旦遭遇市场降温一年扛不过去就会降价促销,这是一个逻辑。这四个当中最核心的就是政策和资金,这两个因素变化的话会使整个市场发生大的波动。
3、短周期的指标之一就是全国的新房销量增速
全国卖房的增幅数字变化很明显,增速有谷值,也有峰值,分为上升周期和下行周期。
2014年全国楼市是低迷的,2015年开始复苏,到了2006年1—6月份全国的指标见顶,之后同比增幅略有下滑。
按照过去两轮周期,由增幅最高峰到下行大概需要20几个月,2018年上半年还是下半年见底不好说,但是2018年下半年才会复苏。
4、凡是2016年房价暴涨的,土地出让过多的,在2017年降温幅度会明显一点。
合肥、南京、江苏会明显一点,郑州也是2017年降温,但风险要低于南京、合肥。太原、长沙、西安等房价没有暴涨,政策没有打压,所以2017年市场可能会平稳一点,
看点
03
房地产和他的朋友们
1、经济和房地产
长期正相关:从时间跨度上经济指标更适合做中长期的分析,三年、五年、十年,楼市和经济发展正相关;如果经济波幅很大,会很快传递到楼市,不需要三到五年,可能下个季度就传递到楼市。
短期负相关:经济不好所以要救楼市,这是一个短期的。从房地产投资的角度来看,主要还是在于对经济的拉动。
2、政策和房地产
政策不仅要看表象,还要预测政策的内涵和逻辑。
2014年以来,政策一路放松,今年2月中央层面最后一次放松是房贷的放松。3月份开始政策面开始平稳,地方政府开始收紧,最先是上海深圳,之后期间有几次信号,到了9月开始严格限购。
全国70个城市的房屋价格指数的环比平均值,是中国楼市的一个温度计。凡是均值环比涨幅超过1%,就进入过热区间,接着迎来打压,所以2016年9月份就开始调控了,这个逻辑非常清晰,就是因为房价过热导致的变化。
一般的规律是政策先见底,市场后见底,这中间有个传递的过程。
3、资金和房地产
跟踪整个资金链变化,主要看两个指标:M1和银行利率,M2跟房地产的关系很弱。
2016年7月份到现在是资金宽松的时点,之后开始会慢慢收紧,但收得会很慢。严冬会延续到2018年的第一季度,这中间不会有很多反复和振荡。
货币政策会延续到资金面,已经开始转为中性了,预计2017年不会降息,也不会加息,也不会像之前那样闹钱荒。
4、板块轮动与房地产
轮动一般是股市里边的术语,指板块轮动。
楼市轮动的逻辑,前提是区域分化,然后是两个条件,一是资金充裕,二是政策宽松。
轮动方向先是北京上海,然后是大都市周边、核心二线、浙江和苏南、普通二线,最后是三四线城市。
2016年,七个板块中,华东板块涨幅最大,华南其次,华中是居中,东北是小跌。
看点
04
2017年全国的市场走势指标预测
1、因为全国楼市降温,预计2017年全国房价依然是涨的,涨5%,但是涨幅会回落。
2、通过70个城市环比增幅与同比增幅预测,环比是最重要的,环比可能会在2017年7月份左右由正转负,所以2017年可以分为上下半段,上半年持续降温,但是降温幅度不是特别大,下半年进入冬天。
3、目前重庆是不值得投资的,来郑州投资也不适合。
4、2017年三线还可能是小增,河南的部分地级市量的活跃度会超过郑州。
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