商改住，别以为"变性"了就貌美如花，到底划算不划算？

半年前，2016年6月国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出了"允许改建房屋用于租赁"的意见。

一周前，河南住建厅出台了地方版的政策。关于文件中提出的"允许商改住"、"规范租赁市场"等，有欢呼、有叫好、有讨论，当然也有不少"难题"。

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不妨先来看看政策的背景，至少我们知道政策的出发点是什么。

1.郑州人口红利的流入，加之部分外来务工人员买不起房子，只有靠租房生存，需求量大；

2.郑州住房租赁市场仍存在不规范现象；                                    

3.减缓商业地产库存量偏高的情况，辅助缓解二线商品住房供需矛盾。

我们不难看出，这个政策牵涉到的群体包括：开发商、部分商业运营(托管)运营企业、房屋出租/租赁者。不得不说，开发商有了更多开发运营的选择。同时，对于深耕长租公寓市场的租赁机构（物业托管）等也是个好事。

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以近两年投资宠儿--公寓为例。

截至2016年底，郑州公寓库存量99.8万㎡，去化周期大约10个月左右。尽管有评论认为目前库存和去化整体比较良好，甚至在限购限贷之后，商业市场的价值会随之涨高。但在未来2年供应量仍高、以及调控政策压力之下，商业市场在销售、投资方面存在着不确定性。对于部分开发企业来说，有必要给自己多考虑一条路。

 一个礼拜前出台的政策，在提到商改住指出"土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。"

在土地性质上获得了支持，不必担心"商业用房能否允许居住"的问题，接下来开发商可考虑寻求合作伙伴进行物业的运营：比如，开发商开发的品牌公寓或办公写字楼，拿出一部分房源，进行改造并交给长租公寓平台做托管运营。在为开发商去库存的同时，长租公寓平台利用这些整租房源，收取托管费用等。

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在前不久，专注二线城市长租公寓市场的魔飞公寓与河南建业东英新生活签署了深度战略合作协议，获得了千万级别的战略投资以及数亿人民币的企业授信。建业东英新生活是由河南建业集团和香港东英金融集团共同出资成立的多行业多领域的房地产投融资平台。作为四个新拓展的领域，进军长租公寓市场是建业诸多举动中的一个。未来建业或许会有更多资金投入到公寓或其他领域。

建业涉猎长租公寓

同时，包括绿地、龙湖、招商、万科、绿城等多个大牌房企均在试水租赁市场。例如，拿地直接新建公寓进行自持运营；也有将原来的写字楼改成酒店式公寓，然后持有运营。

开发商一方面可以对新建项目在设计阶段就可以以自持出租为目的进行设计，同时对于现有项目——无论是商办还是传统住宅都采取改造方面更有有利条件，再加上大部分社区的物业均由开发商自己的物业公司管理，所以开发商进军长租公寓领域具有得天独厚的优势。那么选择在当下进入长租公司市场是得天时地利与人和之条件。

据行业人士透露，目前已有郑州知名房企正在尝试轻盈般的“万科驿”模式。与长租公寓平台签订合作，入住该平台的租户，决定买房时如果选择合作房企的楼盘，可以享受一定额度的减免，或者可以将租房期租金直接抵用买房款。但具体合作方式，仍在讨论中。

当然，在商改住的过程中，开发商也同样面临着几个需要政策细化的问题：当前开发商报批图纸，肯定是符合建筑规范要求的，重新审核规划的过程中，如何界定商住和商业办公产品，实现精准打压，是否补交的土地出让金或其他手续等，是一个难题。同时，在水、电、气、消防等配置条件上，也是需要做相应的调整，其改造的过程的复杂程度也是不可小觑。

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说到这里，我们就说说这个运营商。

近两年，专注35岁以下青年租房人群，保证居住环境、家具配套、社交需求以及生活服务的长租公寓，如悦如网、魔飞公寓、米家公寓、和和寓，成为郑州长租公寓市场的开拓者。

以魔飞公寓为例，从操盘的角度来说，是很有趣的事情，就是所谓的价差。有运营能力的人去帮有资产而没有运营能力或时间的持有者，帮其把物业盘活增值，然后收取一 部分费用。目前，郑州纯商业部分的无效库存还是应该有一定量的，有一些老旧的楼或者商业，持有者没有时间或者没有精力盘整活，反而有一些公寓运营商就盘整这样的物业，然后去改造租赁出租，获得这部分利润。

相较北上广深长租公寓的火爆，郑州的长租市场似乎更"默默无闻"。

但低调之下，长租公寓已经"蚕食"了郑州租房市场的半壁江山，更成为了租客们的青睐之选。

号称“中部最大的青年公寓租房平台”，据悦如网官方介绍，截止2016年3月，已经拥有千余套房源、房客万余人。截止2016年12月，魔飞公寓共拥有房源2000多间，覆盖郑州主城各个区域，以集中原区和金水区最为集中，如正商紫薇里小区和白庙社区。米家公寓目前拥有房源数也达到了2000多间，存量以金水区和郑东新区最多。和和寓于2016年10月起试运营，起家房源200余间。

魔飞公寓运营流程图

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在这份政策中，也对房屋租赁的企业、机构、个人，有着"真金白银"的奖励。例如，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。一方面对租赁机构来说是个利好的消息，鼓励其在租赁市场规范运营。

当然，长租公寓现在存在"散、大、差、空"等特点，C端客户群大，客户分散。但租赁市场潜在需求量大，可以用好现有的大量库存，发展空间十分大。需要解决如何快速招租，如何进行基础运营等许多痛点；同时随着平台客户的积累，管理量大等难题。

不可否认，政策需要沉淀期，例如需要细化的文件，包括开发企业对于"商改住"政策做出的回应，还需要一段时间。但不排除一批高质量的长租公寓涌入市场，刺激租赁市场。但是因为它们面对目前市场所提供租赁房源的档次要高一些，租金并不会有所下降。随着政策完善和力度的增加，租赁市场会越来越规范有序。

1.政策给了处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会，有助于消化目前市场的库存。

2."商改住"等政策，对开发商、租赁机构、租房族来说均有各自的利好成分，但例如商业与商住的界定、税收优惠等政策仍需明细。

3.郑州的长租公寓市场还处于起步阶段，但不得不说这对其是强心剂。开发企业与租赁机构可利用集中式出租打造特色社区，做租后服务和客群延伸服务，也是很多长租公寓平台在探索并为之努力的。

预告

1月22日，郑政东出【2016】15、16、17、18号，牟政出【2016】198、199、43号地，共7宗地块限时竞拍，折合517.611亩。

北龙湖的15、16号地势必会发生一番厮杀，而龙子湖的18号地，目前已经有5位竞买人出价。

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