河南一窝蜂出现的特色小镇能存活吗？大佬共话，特色小镇要这么玩！

2017年春节后，郑州的开发商永威、正商相继推出建设特色小镇的消息，再加上之前建业提出的华谊兄弟小镇项目等，特色小镇这个话题持续走热。

在春日的午后，乐居《盟主汇》直播栏目请到了知名地产评论人王毅敏、资深地产人郭春江、建业生态新城项目总经理刘向光，共话特色小镇。干货满满，以下为乐居君整理出的精彩观点：

特色小镇缘何出现？

一方面，社会发展到一定程度，我们有对了回归自然这类内心的苛求，因此有了这类的市场；

另一方面，特色小镇成为了国家十三五今后重要的一项基本国策，这项基本的国策从哪里来的？其实最早来自于浙江。

早在2013年的时候，浙江就在做这方面的工作。2013年，浙江的外向型经济由于出口的限制，开始寻求新的经济增长点，于是出来了特色小镇。浙江的特色小镇是各具特色的，有丝绸小镇，有巧克力甜蜜小镇、云栖小镇、黄酒小镇、红木小镇等，可以看到地域文化的存在。

再从城市化的角度来看，大城市越来越膨胀。像北京已经盛不下这么多人口，要到燕郊住，燕郊房价都上万了。在这样的情况下，全国的特色小镇就慢慢的起来了。

特色小镇不能只有“特”字

特色小镇，要提供差异化的产品，特要特的有特点。还有很重要的一点，就是不能固步自封，要赋予更多的内容，用互联网的观念不断迭代更新。人们在不同时代对文化消费的产物是不一样的。

操盘特色小镇要先做好引流

对于操盘特色小镇的现状来说，首先要把引流做好。

以银基国际度假旅游区为例，它临近黄帝宫附近，距离郑州150公里半径内，从度假上来说到达性没有问题。用这些资源、IP品牌背书，需要抛出项目的吸引点。吸引点不是你有多少房子，不能用卖房子的思路来思考，而是项目这里怎么好玩，这样带来庞大的自然到访。

特色小镇唤起我们心中的乡愁

我们为什么向往美丽乡村，我们为什么有乡愁呢？是因为小时候对于家乡的记忆是山清水秀，风光秀美。今年春节我去过一些农村，触目惊心，满目疮痍，很多地方被垃圾包围的一个现状。特色小镇可以从根本上改变这种现状，这个贡献是非常大的。

仅有房地产开发的特色小镇是必死的

特色小镇是离不开房地产开发的，但是仅有房地产开发的特色小镇未来是必死的。

七八年前，大家一窝蜂搞新农村建设，但开着车到农村去转一转，新农村建设项目成功的，肯定不会到10%。

抱着在城里搞房地产开发这种赚快钱思路来做特色小镇，未来不要说你建不起来，即使建成了也是另外一个新农村建设。

光有钱能够把小镇盖起来，但是真正让它存活下去，需要做的功课太多。特色小镇必须是投资商、运营商、服务商于一体的。

未来这四个行业永远是朝阳产业

未来四个行业永远是朝阳产业：

1、休闲度假，经济越发达，人的收入越高，这个市场会越大；

2、生态食品，没有农药、没有化肥的生态食品；

3、养生养老；

4、亲子教育；

这四样产业可以在一个地方完成，这个地方就叫农业综合体，以农业为主，集旅游度假，休闲观光，养生养老，耕读文化，亲子农庄为一体。这样的特色小镇，是最理想的生活。

河南的特色小镇需要攻克的难题很多

特色，首先需要别具一格，要做产品的区隔，要差异化；第二要结合当地的特色，不能够脱离实际。

河南最近造的几个小镇中，建业华谊电影小镇，有王中军华谊的资源嫁接，并且处在郑州和开封这个旅游线的节点上，可以引流。

还有一个小镇不得不提，正商的朝阳沟戏曲文化小镇。以戏剧为特色，能吸引哪一类型的消费人群？尤其是年轻人，对戏曲方面的兴趣和爱好能有多少？

特色小镇的资源禀赋、吸附力，对需求的嫁接能力，将是能否成功的关键。

优秀的小镇案例

无锡的田园东方项目。在无锡的阳山镇，总占地面积6800亩左右，这个小镇，我称之为农业综合体。

如果从房地产项目开发来说，这个项目非常成功。它离无锡火车站开车得一个小时左右的时间。周边房价在5000元/㎡，而田园东方的房子在2万元/㎡。项目60%、70%的房子卖给了上海人。

为什么它能成功？首先，不以房地产开发的理念来做，做这个项目时不是考虑先建房子，而且先造景观，造堤岸，营造体验感。田园东方给这个项目注入了一种良好的体验，在这里可以带着父母、孩子，过一个愉快的周末。

拈花湾位于无锡太湖边马山半岛,离灵山大佛景区约五公里路。围绕着灵山大佛的旅游资源，他们用了三年的时间，无数次的调整方案，做出了拈花湾这个项目。

这个项目目前有多成功？11个住宿的业态，从最高级的五星级酒店到民宿，周末节假日全都是爆满的。

它为什么可以成功？首先是资源优势，灵山大佛景区每年游客在两三百万，自然的就倒流过去了人群；第二，灵山大佛的游客以拜佛为目的，拈花湾以禅意小镇这个概念，来互相配合。

房地产圈里有四大神盘，杭州的「万科·良渚文化村」、成都的「麓湖生态城」、北戴河的「阿那亚」、泉州的「聚龙小镇」。

在春节前，我去了聚龙小镇。这个项目总占地2万亩，泉州有将近40分钟的车程。在以前的两个荒山之间，无中生有造出来的。它的房价目前卖到13000-14000元/㎡，周边的房价是5000-6000/㎡。并且它的客源，有相当一部分客源不是泉州的，而是整个福建，还有甚至一部分是海外侨胞。

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