商业地产老炮的千字箴言！郑州商业地产抄底机会在几月？

在限购限贷的调控之下，商业地产的机会来了吗？在商业地产的开发与营销中，又蕴含着哪些玄机呢？RET睿意德郑州公司高级总监石俊东、营销部总监周建军，做客新浪乐居直播栏目——《商业大石话》，漫谈郑州商业地产的开发与营销，并且透露了不少商业投资的小秘密。

乐居君从万字长文中，摘录出了最精华的观点与思考。以下为摘录出的文字实录：

1

别再叫郑州“郑县”了！

石俊东：

以前有一个朋友老说郑州是郑县，但实际上，从标准化的商业、一线品牌消费力上来看，郑州已经达到二线城市的水平。像杉杉奥特莱斯，整个品牌、人流量的表现，甚至是优于武汉、长沙的一些商业项目。

今年郑州将会有很大的变化，大型的项目陆陆续续开业。像之前的万象城、大卫城、惠济万达，马上要开的熙地港，下半年要开的公园茂，之后的万科美景广场。

周建军：

郑州迎来商业的一个新纪元。

为什么郑州商业地产的发展会如此之慢，不是人口不够，消费力不强，是因为大家各自为营，之前单体商业，后转为后街式商业，又转为商圈类别，浪费了大量的时间。

2

投资商业该考虑哪些点？

石俊东：

不管是什么项目，商业投资确实具备一定的风险。

对商铺而言，投资分为两个层次：1、租金的直接收益，即收租。2、物业增值体系。大家一定要把关注度放在物业增值上，为什么？因为我们不在北上广深、重庆、上海，现在郑州商业的价格和它应该实现的价值之间落差度非常高。

我建议，买商业物业一定要选择靠谱开发商、靠谱的运营公司。万科、万达和小开发商的项目相比，一平米在郑州相差四五千元都是有可能的。

在选择商业物业投资时，一定要问清楚是谁开发，是谁运营。如果是国际一线的运营公司，那一定要问清楚是品牌挂靠，还是合作。如果是合作的话还可以，因为风险共担，必然会用心。

3

透露：今年的商业抄底好时机

周建军：

今年11月份之前，各位朋友在手中的资金允许的情况下，我对今年的商业地产有非常大的信心。不管是底商，还是独立的商业街，在资金允许的情况下可以抄底了。

石俊东：

跟大家说说什么是抄底的标准，不能什么不知道就抄。

周建军：

如果我去买的话，我会选择一个区域，住宅暂时不完善，但人口基数比较良好，这种区域性的住宅集散底商，是我的第一选择。很多人觉得底商没有人管，没有主力店。其实是刚需，出门必须消费。第二种物业类型就是靠着大树好乘凉的商业，边缘化，大规模，购物中心后的后街。这个后街也有可能是底商，也有可能是独立商业街。

石俊东：

如果你有闲钱，可以考虑位置非常好，靠近地铁沿线，投资总价不高，品牌开发商，或者带有部分后期托管运营服务的公寓项目。

周建军：

商业物业要记住两个关键词，就商铺来讲就是抄底，公寓来讲就要看硬件。在今年2017年的整个商业市场来讲，有心的投资者绝对有机会。

4

开封的商业市场有戏吗？

石俊东：

开封的商业发展有一定的瓶颈，因为离郑州太近。但从就近消费这个原则，有升级的空间。开封原来的老百货，消费品类业态不丰富，品牌也不好，所以像万达之类的购物中心是可以做的。

虽然购物中心的体量跟品牌会受限制，因为来郑州消费也很方便。但比如生鲜类超市，影院，亲子类、儿童类，其实是有发展空间。

开封竟是个文化旅游城市，它的一些文旅商业现在其实蛮多的，比如恒大的童世界，西湖湾，星光天地其实也带一部分这种概念，包括亚新的文旅项目，建业的七盛角，东京梦华，还是可以的。

周建军：

开封的商业量太大，所以精准的规划定位，业态定位，营销定位，对在开封做商业项目的小伙伴来讲，是至关重要的。一个要素就是客观，开封的商业必须客观。

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