别再炒雄安新区了！郑州家门口的3个国家新区1个省级新区，哪个升值潜力更大？

2017年4月1日，“雄安新区”横空出世，犹如平地里炸起一声惊雷，瞬间吸引了全国人民的目光。百度搜索“雄安”，炒房、炒股的帖子如暴风雨般扑面而来。

“去雄安买房子！”，成了多少人心中按耐不住的冲动。即使政策压制，似乎已经无法阻止全民投资狂热。堪比浦东、深圳的雄安新区，在全国也找不出第二个。让人癫狂的新区，究竟有多好？

羡慕归羡慕，我们把目光回归郑州，郑州各类级别的新区多达数十个。无论是90年代开建的高新区、经开区、2000年提出的郑东新区，还是随后的各区域型新区，无疑都是郑州买房人追逐的香饽饽。似乎带上了“新区”的字眼，这些区域的房子就自带了光环。

但真真假假的众多新区中，谁才能笑到最后？让买房人选择困难的新区中，谁才是真·实力？

按照行政规划，郑州市现有6个市辖区、5个县级市、1个县：中原区、二七区、金水区、惠济区、管城区、上街区，巩义市、新郑市、登封市、新密市、荥阳市，中牟县，另设省级新区郑州新区(含郑东新区)、1个国家级高新技术产业开发区（高新区）、1个国家级经济技术开发区（经开区）、1个国家级航空经济综合实验区（航空港区）。

早在2012年的时候，郑州就提出了“一心两翼”的发展思路，即以主城区为核心，向东向西均衡发展。在这种背景下、常西湖新区、中原新区和郑上新区应运而生。各个区域的新区也层出不穷，金水区有金水科教园区，往南二七有二七新区，经开区有滨河国际新城，惠济区有惠济新区，再往北还有平原新区，管城区也有了自己的商都新区。今天由于篇幅原因，区域新区级别较低，我们暂且不提。

郑州这3个国家新区1个省级新区，经过数十年的发展，也从最开始的荒芜一点点蜕变出了繁华的样子。

郑东新区

郑东新区的成功，成为了全省新区的标杆。虽然只是一个城市新区，但2000年，时任河南省长李克强大力推进郑东新区的建设，如今已经成为了郑州的一张名片。2015年，上合峰会也选址在郑东新区。

郑东新区规划控制面积370平方公里，西起中州大道，东至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路。随着发展，郑东新区的区域面积也不断扩张，目前共有五大功能组团组成：

图片来源：郑东新区管委会

1、龙湖组团，金融核心区；

2、龙子湖组团，以高校为依托，重点发展科技研发等产业；

3、郑州东站枢纽组团，重点发展商贸、总部经济、金融后台服务、电子商务等业态；

4、白沙组团，定位于行政服务区、公共文化服务示范区、高端总部、商务基地；

5、沿黄都市农业组团，重点发展以休闲观光为特色的都市型现代农业。

那么，目前郑东新区的区域发展如何？

中央商务区基本建成，从业人员超过10万人；郑州东站枢纽区域西广场近60个项目，建成和在建面积超过500万平方米；龙湖区域主干路网成型；龙子湖区域已有13所高校陆续投用。

图片来源：郑东新区管委会

再来来大家最关心的房价，郑东新区的房价增长之路，一直被业内津津乐道。不过10多年的时间，从每平方米2000多元，到目前中心商务区每平方米2-3万元。

郑东新区近10年房价变化

数据来源：克而瑞

根据克而瑞数据，从2004年均价2934元/㎡，到2016年均价17050元/㎡，郑东新区的房价实现了580%的增长。

乐居君从四个组团中，挑选出中了4个典型楼盘，对比一下开盘价格，与当前的价格变化：

典型楼盘价格

注：二手房价格差别较大，数据仅供参考

点评

作为全郑州房价最贵的区，多少人有一个住在东区的梦？从投资角度而言，郑东新区五年崛起的神话，无疑是每个“新区”投资者憧憬的最美结局。东区的价值毋庸置疑的，这使得临近的白沙组团、甚至中牟的绿博组团，房价也一路上涨，分了一杯羹。

虽然只是一个省级新区，但郑东新区的发展之路却走出了高规格。黑川纪章的规划设计、政府的扶持，成就了郑东新区。夜晚沿着郑州城区一路前行，映衬在交织河流的郑东新区，才最有大都市的样子！

但教育、医疗、配套的不完善，让居住在这里并不是那么方便。有时候，让人觉得还不如在郑州老城区，出了小区门，就有丹尼斯、小吃店、果蔬菜市场的日子，也分外的惬意。

经开区

郑州经济技术开发区位于郑州市东南，成立于1993年，2000年获批为河南省首个国家级经济技术开发区。

处在陇海铁路，京珠高速公路、机场高速路所形成的金三角区域内。规划控制范围北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路（郑民高速南约1公里）、东至万三公路（新107国道），面积158.7平方公里。

区域发展

作为河南省的国家级经济技术开发区，经开区拥有一系列优惠政策，发展也以产业聚集、工业园区为主。目前，集聚企业11000余家，其中外商投资企业205家，世界和国内500强企业78家，规模以上企业503家。（来自经开区政府网站资料）

组团分析

作为一个国家级新区，经开区可以分为老城区、滨河国际新城、郑州国际物流园区三块。

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国际物流园区

位于陇海铁路以南、万三公路以西、郑民高速公路以北、京珠高速以东，是省政府确定的唯一一家以国际物流为产业导向的集聚区，集合了众多以国际物流和区域分拨为主营业务的企业，整体道路的顺畅通达性还不错。

但从居住角度而言，该区域基本上处于前期开拓阶段，周边也几乎没有任何生活配套设施。 区域在售项目有保利罗兰香谷等。

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滨河国际新城

作为郑州都市区九大区域性新区之一，滨河国际新城通过中建和经开区政企合作，共同投资100亿元——定位中央休闲生活（CLD），打造为集休闲、旅游、商业、文化、教育五大功能——打造休闲生活都市区。

作为连接郑州市建成区与航空港区的唯一区域，区域内的市政配套快速建设完善。使得片区引起绿地、海马、康桥、保利等知名房企入驻。目前，区域有在售的中建观湖国际、康桥悦城、绿地澜庭、青风公园等项目。

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经开老城区

航海路两侧，北至陇海铁路，南至金沙高尔夫，东至东四环，这个区域我们称之为经开老城区。这个区域紧邻郑东新区，地缘优势明显。目前发展成熟，配套完善，地铁也在建设中。

经开区近10年房价变化

数据来源：克而瑞

点评

自贸区的出炉照亮了郑州房地产市场，而在“光环”里的经开区，也受到了不少购房者的关注。接连地王、限购能级等同东区……虽然经开区很高调，但置业/投资经开区，却并不是一件容易的事。

其一：区域楼盘并不多，分布在两个相隔较远的组团。比较繁华的经开第八大街一带，附近有经开万锦城、宏光合园、金沙湖高尔夫观邸寥寥几个住宅项目在售；其余则集中在CLD经开十八大街附近，有康桥悦城、滨河国际中心、绿地澜庭等多个区域地王项目。

其二：区域房价并不低，如果想来这里寻找价格洼地，恐怕有点难。目前新交付的恒大绿洲二手房价格在1万6左右（暂无房本）；高端些的九鼎世家约2万；旧的家属院价格在1万5左右，面积越小，价格越高。

高新区

郑州高新区位于郑州市中心城区西北部，是郑州市发展高新技术产业的核心区域。始建于1988年，1991年经国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区。

区域内西三环、西四环、化工路、科学大道穿区而过，北倚连霍高速公路，西临郑州西南绕城高速公路。

区域发展

1988年10月，高新区最早在中原区石佛乡秦庄村一带开工建设时，编制规划只有3平方公里。从地图上看，位于合欢街、瑞达路一带的“第一代”高新区，只有指甲盖般大的一小块。近二十年的发展，高新区已然日新月异。

区域内聚集了众多实验室、研究院、研发机构，以及解放军信息工程大学、郑州大学、河南工业大学、郑州轻工业学院等4所知名高校。形成了一批产值超百亿的园区，集聚了全省70%以上的骨干软件企业和85%以上的动漫企业、网络企业、电子商务企业。

房价变化

高新区近5年均价变化

高新区万科城房价变化

点评

在郑东新区、郑州经济技术开发区，还有郑州航空港区迎来发展新契机之时，人们追问“被遗忘”的高新区。曾经，高新区在高新区人心目中，仍然未能与郑州城区融为一体。

但如今，地铁1号线开通、公交通达，区域生态景观建设也逐步推进，沉砂池、西流湖、须水河三大水系景观改造，莲花公园、科学公园等多个景观公园。枫杨外国语等知名学校的落地，丰富的教育资源，也使得不少人选择高新区。

区域扛把子“万科城”的房价变迁，就是高新区房价变化的缩影。随着金科、恒大、万科、朗悦等房企在这个区域的开疆扩土，高新区也成了刚需置业的一片热土。

航空港区

2007年10月，随着郑州航空管理委员会的成立，郑州依托新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽的梦想，开建了郑州航空港区。这是目前全国唯一一个国家级航空港经济综合实验区，也是河南省三大国家战略重要组成部分。实验区位于郑州市东南方向25公里，规划批复面积415平方公里。

在这4个新区中，航空港区是年龄最小的新区。相比于其他区域的成熟，航空港区还像是一张待描绘的白纸。

区域发展

航空港区以“绿色智慧、生态宜居”现代航空都市为定位。据规划，未来的航空港区，绿地覆盖率将会超过38%，人均公共绿地面积将超过国家园林城市11平方米标准，达到人均14平方米。

航空港区的发展是飞速的，目前区域路网已经基本完成，交通通达性有了保证，地铁二号线延长线也已经开通。除此之外，园博园、郑州市第一人民医院港区医院、高铁南站等配套均在建设中。

房价变化

航空港区由2015年6000+的均价，到目前部分楼盘价格已经突破10000元/平米。2017年3月11日，万科美景魅力之城开盘，均价在10700元/平米。

在去年自贸区概念热炒之时，航空港区的房价也应势上涨。最终，航空港区无缘自贸区，但长期来看，港区的发展是有支撑的。

近2年均价变化

点评

航空港区，是一个先有产业后有城、在主城区25公里外完全新建的一个城区。5年前，这片区域还仅仅是一个小镇规模。

2017年9月，第11届园博会将在航空港区开幕。以园博会为契机，届时一座生态环境与城市功能相协调融合的园博生态新城，能呈现在世人面前吗？笔者相信，在今年9月，园博园面世之后，航空港区的房地产市场必会出现一番新形势。

当我们谈新区时在谈些什么？

什么是新区？在中国，新区有很多种：

经济特区：改革开放早期，曾设立深圳、珠海等几个经济特区，区内实行特殊的政策。

开发区：“经济技术开发区”既着眼于产业发展的规律又着眼于区域发展规律。能够进入园区的企业享有一定的优惠政策，比如优惠提供工业用地和税收减免。

高新区：高新技术产业在发展初期需要政府的扶植加以培育。也就是说，哪个地方的高新区应重点发展何种产业，都有着明确的规定。

自贸区：即自由贸易区，园区内的生产、贸易和投资活动适用的关税、审批和管理政策灵活。

对于房地产商来说，新区不过是卖房时的筹码，炒作推广时的噱头，实现产品溢价的方式；而对于购房者来说，新区是买房时的纠结，在老城区、新区之间摇摆不定，是高大上的新区还是接地气的老城？

期望像曾经的郑东新区，买一套房子进而身价暴涨的案例不可复制。当我们谈新区时，我们只是怀揣着身价暴涨的梦，小心谨慎的买下一套毫无配套的房子，即使内心万分纠结，还是交出了首付，这就是我们每个人的“房子梦”...

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