年中回头看 | 成王还是败寇？郑州住宅地王现状追踪
2017年，对于郑州房地产来说是个不平凡的一年，限购+限贷+限售+限卖+限价，开启了迭变起伏的上半场。
进入六月，下半场序幕拉开，郑州新浪乐居特策划“年中回头看”系列深度报道。以笔为刀，刻画半载历史变迁；以字为耳，聆听地产温度；以文为指，触碰楼市脉搏，致敬风云楼市，致敬属于你我的2017。
2016年是一个地王年，郑州作为热门二线城市，这一年的土地市场同样火爆，此前的各项数据记录纷纷被刷新；2017年，市场步入调控年，限购、限售、限价，各项措施稳定市场。
而2016年成就的一个个地王，在拿地时正值郑州房地产的极端疯狂，但今年面世时却又见证着郑州房地产的极端疲软。
这其中，尤以北龙湖的地王处境最为尴尬。楼面价已经达到36000元/平，售价要达6万元/平才可盈利。但如今的限价政策，这些地王，该怎么办？
今天，我们就从产品上来看看，经开、金水、郑东新区的地王们都使出了哪些看家本领？购房者又会不会买单？
2016年，华润摘得经开老城区地王的画面还历历在目。
9月1日上午，郑州土地市场经历了一次惨烈的争夺，底价2.8个亿，一出手加价5个亿，这是郑州土拍市场上有史以来最残暴的一幕。经过多家房企的围猎，最终以14.96亿元被北京华润曙光摘得。
对于郑州华润来说，他们太渴望拿到这宗地了。自从华润悦府项目之后，华润在郑州再也拿不到合适的地块，眼看项目团队即将面对无米可炊的境况。况且对于财大气粗的央企来说，这次豪掷十几亿拿地，并不算什么。
但对于这块费尽心血拿到的地块：41亩，4.5容积率，1.2万/平楼板价，华润该怎么做？
华润项目公示
项目位置
首先，4.5的容积率摆在这里，华润舍弃了高低配（高层+洋房）来实现高溢价的方式，乖乖的采用了高层+底商的产品；
其次，根据规划要求，这41亩地块还需配建一所幼儿园；
最重要的，1.2万/平米的楼面价，再加上建安费等，必须要卖到2万元以上才能赚钱。最终，华润在这块地王上，呈现出了7栋高层住宅+部分底商+1所幼儿园的产品。
规划图
在设计上：由上海DC国际担纲，定位首改再改的高端楼盘，预计做精装；
住宅立面：为经典的三段式划分，辅以石材和一体板为主的表面材质；
景观结构上：采用“中央景观+楼王景观”的组合模式；
综合来看：
1、顶着地王的压力，华润紫云府的产品延续了悦府的思路，高容积率下，主攻产品的外部造型和公共空间。
2、在经开区老城区项目稀缺的现状下，预估华润紫云府未来售价在2万以上毫无疑问，按照目前的市场走势甚至会达到2.5万/平。上周末碧桂园天玺开盘，作为2016年的经开区地王，高层卖到了2.1万-2.3万元/平米（带装修）。
3、目前项目还在筹备期，户型等详细信息还未出炉，现在无法做更多的评述。但参考过往产品——华润悦府，是华润在郑州的首个作品，高端住宅系列，地处二七商圈，自2013年开盘，到现在还剩有尾盘在售，可见推盘节奏之慢；在一期交房时，也曾因为装修标准陷入业主维权风波。
到底一线房企华润，此次在经开区最终能做出怎样的产品呢？我们拭目以待。
郑纺机地王，绝对可以划入2016年郑州地产的大事件。
2016年7月8日21位群雄，决战3个多小时鏖战566轮，最终万科、美景以25.324亿元拿下此地块，单价2682万/亩，楼面价高达13411元/㎡。
此后，郑州的房价一骑绝尘，涨的根本停不下来，郑纺机地王就是引爆了郑州房价暴涨的其中一个契机。
人们为什么对于这块地如此惊讶与关注？可能是郑州一个怪异的现象：购房者看不上老城区，更不敢相信在老城区能做得了高端住宅。
南阳路作为老城区，堵吵破，那么面对这个难题，万科是怎么做的？
5月底项目售楼部开放、景观示范区开放。目前已取得了三证，保持着万科惯有的推盘快节奏。
先来看产品排布，在90亩的土地上，万科布局了14栋建筑，把3.0的容积率做满，这样的布局略显稠密。同时采用北高南低，横向错位的排布方式，保证每户的采光最大化。
为了实现溢价，项目采用了高低配：3栋34层高层（127-143平）、10栋4-11层洋房（143-200平）和一处幼儿园，精装修，小区内部规划有独立的高端会所（咖啡、宴会、健身）。
从户型上来看，主力户型为143-200㎡洋房和127-143㎡高层，中规中矩，这样的大户型一般都不会太差。
虽然在产品布局上有一些功利，但万科在其他方面还是拿出了诚意：
1、人文情怀：万科在项目的东西两侧，保留了郑纺机厂区里的全冠法桐；在两栋苏式洋楼的基础上，做了两个社区会所
2、在首期做到了无底商
3、在项目东侧协助政府打造2万㎡的市政公园
4、在这个项目的装修品质上，将一改万科城的刚需特质，可能会参考上海万科翡翠系作品的装修理念和装修品质。
据置业顾问透露，高层价格约25000元/平，洋房要小三万/平。确实，足够优越的地段，黄河路南阳路主干道，3、5号线双地铁，再有万科品牌光环加持，有潜质卖到这个价格。
但前有东润泰和，后有万科美景世玠，人们更多得期待着，由这个楼盘带来主城区的豪宅时代，更期待着郑纺机的开盘坐实老城区二环2万+的价格。
北龙湖，当之无愧的郑州地王收割机。来看看2016年这一波波的地王：从正商、恒大、雅居乐、荣盛，到融创、金茂，直到调控政策出炉，地王的出生戛然而止。
2016年北龙湖地王
在当下市场三限的情况下，手中有房票的购房者已经不多。政府的限价政策，更是对地王的当头棒喝。
据了解，房管局目前对正弘、亚新的限价是洋房均价不能过32000元。但对于雅居乐、荣盛地王而言，拿地楼面价26000元，加上各种费用，成本已近4万元/平米。
卖还不是不卖？卖的话，照这个限价，血本无归；不卖的话，资金积压着不能周转。当下北龙湖地王项目的境遇，真的可谓举步维艰。
目前正商善水上境、恒大悦龙台都已经开盘，此次不再赘述。我们聚焦于雅居乐、荣盛、融创、金茂来看，这4个地王，在当前三限的市场下，产品该怎么呈现？
在北龙湖的一众豪宅产品中，金茂打出的是科技、智能牌。
值得一提的是，该项目在郑州首次引入地源热泵+毛细管网的取暖方式，通过空气循环方式，将热量交换到毛细管网内，保证22℃的室温；24小时热水，有直饮水；采用的是镀银LOW-E玻璃，中间是惰性气体氩气，尽可能隔绝紫外线和噪音。
这一系列工艺，还不知道整体做出来的效果怎样，预计6月样板间开放，到时可一探究竟。
再来看看产品，5栋双拼，17栋洋房，容积率1.7。双拼面积200-300平左右，洋房160-190平，整体面积段较小。
而36000元/平的楼面价，也让金茂府未来会如何定价成为大家关注的焦点。
地块面积约74.23亩，共规划20栋楼，10栋洋房，6栋叠拼，4栋双拼，共计322套。
洋房1梯2户，面积段在180-200平；叠墅6层，面积段在215-270平；此外还有4栋500平的双拼别墅，共8套，占据了地块最好的位置，加上赠送的面积超过1千平。
值得一提的是，项目做了很多附加值： 1、主大门尺寸10m*40m，运用9*9颗门钉，门厅门廊均采用回纹设计，门前移植两颗200年的五针松。2、地上200㎡，地下2000㎡会所。3、外立面采用德国米黄干挂石，屋顶采用紫铜、陶瓦等。
项目预计6、7月份即将开盘。前有26000元/平的楼面价，后有北龙湖的限价，有业内人士预测售价最起码在4万/平以上，或许有漏可捡。
从产品而言，北龙湖的豪宅位置临近，地块指标接近，立面风格也被政府框定是中式，所以产品之间打出差异化挺难的。纵观北龙湖的豪宅项目，也大多是户型面积段、建筑形态的差别。
紧邻荣盛地块的雅居乐，就在产品上做了纯复式。1.49的容积率，号称纯叠墅的低密社区（相当于6层的复式洋房），面积段为185-195-215-255平，其中185平的较多。
目前售楼部已开放，预计下半年开盘。
目前融创地块暂无动静。
从规划信息来看，用地规划许可证已公示，备案名为融创一号院。
三十年河东，三十年河西。
对于郑州地王而言，不过短短的半年，市场环境已经发生了翻天覆地的变化。曾经房子不愁卖，一月可以涨1000元/平的时代，不过昙花一现。
如今，市场转冷，手里有“地王”的开发商面临入市难题，成本压力和市场风险很大。
而从过去几轮“地王”的运作模式来看，遭遇市场变化时，首先要“趴着”，等待解套。“地王”的开发周期比普通项目长得多，部分房企在财务可支撑的情况下会选择等待。
未来该怎么办？或许这些开发商也没有想清楚。成王败寇，就在谁可以撑得更久。
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