刚需别哭！郑州首套房贷利率全国最高
今年上半年，个人住房贷占总贷款比例基本平稳，但个人住房贷款增速均比上年同期放缓，政策调控的整体效果较为明显。
受市场调节以及供求形势的变化，房贷利率或暂不会再度出现大幅上升的情况。
但凡楼市调控，都会遇到信贷手段，要么上调首付比例，要么上浮贷款利率。郑州是一个人口大城，住房需求旺盛，贷款需求也旺盛。郑州成为全国热点城市首套房贷款利率最高的城市，自然并不稀奇。
那么问题来了，如何最大程度地避免误伤刚需？利率近期还会如何调整？
调查：郑州8月首套房平均利率5.39%，全国热点城市之首
9月7日，国内金融垂直搜索平台融360发布了8月中国房贷市场报告，其中的一组数据引人关注。
监测数据显示：8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关。
二套房贷平均利率5.54%，受总体形势的影响，二套房贷利率较之前小幅上升。
在其监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为上海4.83%，最高为5.39%，为郑州、哈尔滨、石家庄。也就是说，郑州等平均贷款利率最高的城市，均在基准利率4.9%的基础上上浮10%。
郑州首套房较高的利率水平让郑州再次成为关注焦点。
据业内人士介绍，几年前郑州的房贷利率在全国还没有这么突出，从2013年开始，房贷利率在全国其他城市都还保持基准利率的情况下，郑州开始施行在基准利率上浮5%。随后在2013年底又上浮10%。从那以后，郑州的房贷利率在全国一直都保持高位。
自2014年11月起央行宣布下调存贷款基准利率后，全国很多城市住房贷款政策出现松动。
2015年1月，虽然郑州和石家庄这两个城市，在35个热点城市中房贷利率降幅最大，但仍分别以6.66%、6.57%领跑全国（当时国家基准贷款利率为6.15%）。
首套房利率上浮10%是主流，二套房上浮20%
从去年国家调控收紧至今，各个热点城市纷纷运用信贷政策来调控市场。郑州于去年12月23日开始推行新的限贷政策，首套房最低首付款比例为30%，二套房首付比例调整为60%。但房贷利率仍为基准。
今年6月开始，广州、北京、上海、深圳、成都等城市陆续取消了首套房房贷利率折扣优惠，实行基准利率，甚至有个别银行已将首套房贷利率上浮10%至20%，还有银行已停办住房按揭贷款。
随着一线城市信贷政策的进一步收紧，郑州房贷市场关于利率的优惠措施也渐次消失，恢复基准或利率上浮。首套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%成主流。
举个例子，总价150万的房子，首付45万，贷款105万。实行基准利率情况下，月供5572元，还款总额200.61万；利率上浮10%情况下，月供5889元，还款总额212.02万；利率上浮20%情况下，月供6214元，还款总额223.72万。
因此，购房者不得不背起上升的贷款成本压力。
据上述机构监测，7月-8月间，分别有不同城市出现首套房贷款利率大幅上调的情况，使整体平均利率出现上升。首套利率目前主要集中在基准上浮5%-10%的水平。
7月及8月分别有不同批次城市出现较大幅度变化，其中二线城市表现较为明显，主要由于城市银行在执行上浮利率时间上的先后差异。平均利率已经出现较大幅度上升的城市，并未出现连续大幅上浮的情况。
短期内房贷利率暂不会出现大幅上调
目前，银行半年报已经公布，各银行纷纷晒出了上半年的成绩单。整体数据显示，个人住房贷占总贷款比例基本平稳，但个人住房贷款增速均比上年同期放缓，新增个人住房贷款超九成投向首套房。首、二套占比来看，首套个人房贷余额2.6万亿占比92%，二套房2173亿元占比8%。
由此来看，政策调控的整体效果较为明显，房贷增速降缓。据上述机构监测，以农行为例：贷款余额28559亿元，占总贷款金额77.60%，较上年末增幅为11.60%，增速同比下降21.20%。其他银行增速均有不同程度的下降。
融360分析认为：当上浮情况相继落地各城市后，利率上浮趋势将会趋于平稳状态。受市场调节以及供求形势的变化，房贷利率或暂不会再度出现大幅上升的情况。若在无明确指导政策规定的情况下，首套利率过度上浮亦是不合理的，将会一定程度上破坏市场平衡，引发市场新的不良反应。
未来，银行或推出新的对应策略，缓解资金成本、额度总量限制带来的困境，并非一味上浮房贷利率。同时政府相关租赁政策的出台，或许会为银行带来新的转机，重新制定合理的资源配置，带来更好的盈收。
为什么每遇调控银行都要上调利率？
现在，不仅房贷利率折扣没有了，还要上浮，放款的时间明显延长。
从宏观方面说，这是为了响应国家宏观调控、金融监管政策，降低房地产贷款比例；对银行来说，受银行资金成本上升等因素，也需要提高房贷利率保证效益。
业内人士普遍认为，银行资金成本的上升是推动银行调整首套房房贷利率、收紧额度的主要原因。一方面，房贷利率收益还赶不上余额宝的七日年化收益率；再则，银行间同业拆放利率也超过了一年期贷款基础利率。
在这种情况下，叠加管理成本，房贷基准利率4.9%对于大部分银行来说已经属于低利润产品。此前，在住房调控政策较严的2010年和2014年，首套房贷款利率都曾出现过上浮10%和15%的情况。
另外，房地产市场降温仍将持续，过去两年，大部分银行吸收了较多房地产抵押品，现在热点城市房价动辄几百万、上千万，如果出现价格松动，银行面临的风险就会上升。权衡之下，各银行已不能再顾及刚需，毅然上调购房者的整体融资成本，其背后有更多因素考量。
从加强金融监管、弥补监管短板、持续稳妥地去杠杆的角度来看，银行控风险是第一位的，因为房价被抄得过高，杠杆拉得过长，系统性的风险就越高，谁也不愿意看到这个危险局面。
买房时需要注意些啥？
这对于普通购房者来说，你在买房之前一定要谨重考虑，你未来收入的增长能否应对房贷利率上升压力。如果没有十足把握，就千万不要勉强。
对于购买新房的人来说，放款周期多长都问题不大；但对购买二手房的人来说，放款周期则可能意味着一些变数和成本。今年全年信贷的环境都趋于紧张，下半年银行放款节奏会逐步放缓，进入年末更可能面临银行放款“冻结期”。因此，如果有买房的计划还是应该提早下手准备，如果是二手房交易，也要在合同中做好相关约定，避免因为放款周期延长引来麻烦。
此次新政策、意见的出台，主要目的是突出房屋的使用价值，解决市场中供需矛盾，真正将“房子是用来住的”理念落到实处。
先前市场中房屋需求分为两种，一种是实在的刚需，注重房屋使用价值；另一种是投资甚至投机，依托房屋的使用价值，追逐房屋升值带来的高额收益。
融360分析认为，随着此次租赁市场发展的相关政策、意见出台，市场中将会有更多的居住用房投放，在将产权和使用权分离的过程中，租赁成为最优途径。未来租赁市场将会得到大力发展，房屋交易市场或会收到一定量的冲击，但随着政策制度的完善，市场中的矛盾将会趋于缓和，炒房、投资客或将正式退出市场。
去年12月23日，河南省市场利率定价自律机制秘书处发布《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》。《通知》要求，切实加强住房信贷资源配置，着力做好居民家庭首次购买套型建筑面积在90平方米以下自住房的金融支持与服务。
但具体支持措施是什么，没有答案，或者说是没有能让众多刚需族了然的答案。
有建议说，购买首套房多是刚需族，监管层应对“首套房房贷利率也上调”的做法进行干预，保障购买首套房刚需客户的利益。
来源：河南商报首席记者 邓飞 实习生 张贺明
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