【地产三十年】2003—2007年政策调控下 房地产行业迎来黄金期

引 言

随着新时代中国特色社会主义的序幕打开，中国房地产必将开启并肩负更大的城市建设责任和历史使命。

三十年弹指一挥间！

三十年前的房地产还只是住房改革的一项，三十年后的房地产已经发展成为城市建设中最有力的力量之一，人们对住房的需求已经由简单的居住，发展成为商业、改善，甚至细化为写字楼、公寓、城市综合体、特色小镇功能繁多的产品。

产权也由简单的买卖，走进了租售同权、产权共享、联合运营等多种置业方式。

面对未来，也许是共享地产的时代，也许是创新地产的时代，也许是寡头地产的时代!

但是不管怎么样，房地产的发展必将在新时代、新秩序、新概念、新科技的带动下，全面走向新境界。

郑州房地产作为中国地产发展的中原力量，如今已形成品牌房企高度集中的态势！

尤其在郑州确定为国家中心城市之后，以郑州为龙头的河南省城市建设被进一步激活，房子是用来住的概念进一步深入人心。

在此，乐居特别策划了这场属于中国、属于郑州城市建设的“ 地产三十年巡礼”重度报道活动。

2003年以前，投资房地产是一个冷门，特别是1998年以前，大多数国人对于“商品房”究竟是一个什么样的概念，基本处于一个懵懵懂懂的状态，拿钱买房最多是自住，对于投资房地产就更是一个冷门的专业。

2003年除了楼市，还有一个值得关注的事件发生：非典（SARS）。事件导致中国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响。

为了推动经济的发展，2003年8月，国务院发布“18号文件”，明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，以弥补2003年上半年由“非典”事件造成的经济负面影响。

随着房地产市场化的推进，房地产开发企业入雨后春笋般在全国各地兴起。

拿地、建设、销售.....因此2003年—2007年被称为房地产投资的黄金时期，更准确一点来说，从2003年—2013年是房地产投资最为“风光”时期。

与此同时，一个“拉帮结派”的群体——炒房团也走进了楼市。在大量资金涌入的情况下，中国房地产行业发展开始进入快车道。

房地产黄金期到来，全国掀起“炒房”热

炒房团最初是从温州（楼盘）人开始，最初他们也只是从自家门口开始炒起，后来延伸至周边的上海（楼盘）、杭州（楼盘）等地，然后再转战珠三角和渤海一带，最后演变成了“全国炒房团”。

曾经有媒体报道称，温州瑞安一个地道的农民，2005年开始炒房，这已经是很晚的起步了。他先是拿出200万元的积蓄，在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万元，比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。

之后，他与同乡8个人携2000万元的本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利高达25%。接下来，他就转战到了全国其他地方，一天下来，能卖几套房子，盈利就有几百万元。

“可怕的温州人”买房更是跟买菜一样，出手相当阔绰，所到之处，必然“掳走”大量的房产，同时也会引起房地房价暴涨。到底有多少温州人在全国各地买房、炒房，有多少民间资金在流动，得到普遍的认同与最广泛引用的一种说法就是“10万人1000亿元”。

受到温州炒房团赚钱的刺激，全国其他地方的炒房团也在开始蔓延，大量的资金纷纷抛向了楼市。

哪里有需求，哪里就有市场。

炒房团不但促涨了房价，同时也促涨了地价。在开发商逐利的推动下，一批又一批的“地王”价格被刷新。

说到“地王”，不得不提起被业界称为“黑马”的顺驰。2003年，顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目。超过底价一倍、超过对手2亿元的价格，让顺驰立马在北京地产界“扬名立腕”。

在2002年拉开高调进军全国的序幕后，顺驰在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂的“圈地”行为，令包括万科、绿地等在内的国内一线品牌地产开发商“心乱”，同时也打乱了这些企业的拿地节奏。顺驰一下子成了他们最大的竞争敌手，他们不得不重新来审视这位来自天津的“地产骇客”。

吴晓波曾说过，它（顺驰）拿了很多地王，顺驰当年在北京拿了个地王，然后在苏州拿地王，在石家庄拿地王，它到一个地方，就拿一个地王，它基本上也是当年，04年的地王之神。

当然，地价的提高，除了直接抬高房价，同时也吸收了更多的资金进入楼市。

由图表可以看出，2004年至2007年，房地产销售面积一路增加，商品房销售面积从2004年的33820万㎡上升到2007年的69104万㎡。

从图标中可以看出，2004年—2007年房屋均价是一路飙升。

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。

2003年—2007年间，政府先后出台了多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构以及外资管理等方面，来为“高热”的楼市降温。特别是在2004年—2006年间，成为了政策调控出台的集中期。

2003年

7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用更低和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

2004年

3月31日，国土资源部71号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这也就是“8.31大限”的由来。

5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。

7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。

9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

10月29日，中国人民银行决定，从2004年年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%，这也是九年来的首次加息。

2005年

除了3月17日，央行调整房贷利率进行第二次加息后。3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”（即旧《国八条》）。

4月27日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新《国八条》）。

5月17—30日，《关于加强房地产税收管理的通知》。该通知要求2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年

5月17日，“国六条”（即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）出台。

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出双70%（90/70）的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。

7月11日，建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），呗称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

税收方面

5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。

9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。

2007年

6月初，商务部、国家外汇管理局发出《关于建议不加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产，并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。

8月13日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。

9月27日，中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知对开放贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房太宽首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会醉着套数增加而大幅度提高。

10月8日，国土资源部发下《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

与此同时，2004年—2007年央行的持续加息对房地产行业的影响也非常明显。

到了2007年上半年，在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。

 中国房企破百亿大关“扎堆”上市

上一期说到2001年以后“上市”成为了各大房企继创立之后重要的战略目标。

在这一阶段内，除了七家房企突破百亿大关时，不少房企完成了“上市”计划。

2007年全年，已经有7家房地产企业销售额突破一百亿大关，业界巨头的地位、实力正在增强。

据了解，到了2007年已经有万科、中海、富力、保利、碧桂园、绿地、合生七家房地产企业销售额突破一百亿大关。

其中，万科2007年的销售额已经突破500亿大关；

中海地产全年的销售额在200亿左右；

富力地产全年的销售额在160亿左右；

保利地产的全年销售额也约在160亿左右；

碧桂园全年销售额应该在150亿左右。此外，上海绿地集团、合生创展的房地产业务全年销售额也已经确定突破百亿。

相比往年，2007年销售额突破百亿的企业家数明显增多，2004年有顺驰、合生、绿地三家突破百亿大关；

2005年为万科、合生；

2006年突破百亿大关的房企为万科、中海、富力、合生。

在2007年，全国楼市价格普遍出现上涨，也正是旺盛的楼市景象，成就了百亿军团的大扩容。

而2007年完成上市计划的房企的房企分别是：

首创置业、华远地产、富力地产、复地集团、中海地产、方圆地产、龙湖地产、中远房地产、SOHO中国、光大地产、奥园集团、恒大地产、广宇集团、远洋地产、荣盛发展、方兴地产、合景泰富、华侨城还有碧桂园，而杨惠妍凭借持有碧桂园集团70%的股权成为当时新任内地女首富。

......

这一阶段的中国房地产行业的发展在调控中，依然坚挺并开启了独属于它的黄金时代。下一阶段的发展又将如何呢？

【郑州人都在关注】