重磅！楼市最强调控落地！郑州等11城集体用地建租赁房试点方案获批

限购、限贷、限价、限售...的“最强调控年”——2017年已经过去，迎来2018新的一年！

2017年有个深入人心的词叫做——“租赁市场”，4万亿规模，使其成为“香饽饽”，各大银行纷纷抢滩！

到年8月28日，楼市再爆大消息，国土资源部、住房城乡建设部联合印发文件，确定的郑州等13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。

直到近日，官方发布批复，除北京、上海的另外11个城市也将正式启动“利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案”，这标志着13个试点城市，全面进入实施阶段。

01楼市最强调控，同时落地11城

1月26日，国土部官网公布了一份1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部联合批复的《意见》，指出同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

《意见》提出核心内容如下：

1、试点城市要把握正确方向。

严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处；健全合同履约监管机制，切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁；鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。

2、试点城市要统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局。

项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。

规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序。加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。

3、试点城市不得随意改变试点实施方案内容，省国土资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施方案实施工作的指导和监督。国土资源部、住房和城乡建设部将适时开展调研、督导。

02郑东新区及其托管区域成为郑州市首批试点区域

2017年11月15日，郑州市政府出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

《方案》显示，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域，初期计划五个集体建设用地建设租赁式住房试点，采取国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租赁式住房平台公司的方式推动该项工作实施。

1、方案划定试点范围：

根据郑东新区各类域外迁入产业企业较多，本地及外来人才自住房、租赁住房需求较大的实际情况，同时考虑早期动迁的有关村镇集体经济组织有强烈建设意愿、自有资金来源，区域政府监管和服务能力较强。

初步选定龙子湖北部区域和白沙园区区域设立五个项目，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2、试点目标：

通过改革试点，在郑东新区及托管区域内成功运营一批集体租赁住房项目，按照制定试点方案、制定实施导则和各职能部门审批及管理细则的步骤，逐步完善本市集体建设用地建设租赁住房规则和管理，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建郑州市城乡统一的建设用地市场提供支撑。

方案明确，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，居住满三年后享受规定的郑州市市民待遇及社会保障机制。

03集体建设用地建租赁房，住宅价格会下行吗？

不管楼市调控怎么走，而对于广大民众来说，对房价的影响才是他们关注的重点对象。其实很多人以为这个政策落地，对于楼市是个大利空，是一种误读。

集体建设用地获批建设租赁住房，对住宅的价格，有一定的牵制作用，却无法改变其慢涨趋势。理由有三：

1、文件规定集体土体上建设的是租赁住房，而非商品房，也就是说，政府只同意官方与村民合伙建设租赁住房，用来租赁而不是用来交易买卖。

政府目前还不会允许集体土地可进入拍卖市场，因为一旦开了这个口子，相当于宣布小产权房合法化了，政府目前还不会让小产权房“转正”。

在广州的发布的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》中就明确提出，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。

2、正因为集体土体尚无法入市，所以对现有的商品房土地供应体系冲击不大，政府也不会允许其冲击商品房市场，因为土地仍是中央政府和多数地方政府的命根子。

2016年数据显示，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同期全国财政总收入15.9万亿元，再加上与房地产相关的各种税收，占财政总收入的1/3左右。

3、集体建设用地建设的租赁住房，由于成本低，租金可能相对较低，一定程度上可以转移或者延迟一些消费者的购房需求，但却很难消弭。

此外，这些试点城市，大多的人口增量都非常好，购房需求每年都在增加，租赁住房无法满足购房需求，而地方政府的推地模式是根据常住人口而定，而非实际管控人口。

土地供应增速总是无法跟上人口增速，所以即便是杭州、武汉、南京、成都这类面积超大的城市，房价也同样在上涨。

最后我们要明确一点，政府推行“租售并举”制度的目的，也同样是为了牵制房价，让它的增速慢下来。

有人说，政府应该赶快出台房地产税，打压房价。且不说房地产税未来很长一段时间里都很难出台，即使房出台了，对房价也不会构成太大利空。

部分来源财经观潮，乐居综合整理

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