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短短一年,郑州楼市画风已变!刚需透支、投资挤出,0首付再现......

8月刚过两天,乐居君已经接了十几个卖房电话,不胜其扰,我的8月就这样开始了。看看郑州楼市的现状,在对比一下去年8月的郑州楼市,冰火两重天。

去年8月,郑州土地市场依旧火热,新房二手房市场成交数据趋稳。短短的一年时间,郑州楼市画风悄然已变。让很多人担心的事情还有,未来的楼市恐怕并不好过。房企洗牌在即,谁主沉浮;遏制房价上涨,何人彷徨?


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楼市还是先看宏观层面,“决心”是否坚定?


这一次会议提到了一个新东西:下了决心——要解决好房地产市场问题(原来如此,以前还是我们太年轻,之前没有下决心,这次真的下了决心)。

2018年以来,郑州楼市政策有点摇摆的过快,政策的公信力在下降,当然这也体现了内部的博弈,既然上面提到下决心,也有点重拾政策信心的意思。毕竟政策摇摆不利于合理引导预期。

痛下决心解决房地产问题,这表明房地产市场是有问题的。我们作为普通老百姓能感受到的问题是,房价越来越高,真正能买得起的人越来越少,社会活力越来越差,一套房子锁住了80后90后这批当打之年应该创夜创新的人的梦想,制约了社会创新……从本质上说,目前我国的房地产最大的问题在于严重制约了生产力的发展,地球上还没有出现过一个依靠房地产而强大的国家。

而这次“遏制房价上涨”态度前所未有坚决:值得注意的是,“坚决遏制房价上涨”的表述跟以往相比少了“过快”两个字。

以前的提法“遏制房价过快上涨”,而现在的提法去掉了“过快”,变成了坚决遏制房价上涨,这意味着房价上涨已经不但解决不了问题,而且很可能会制造更大的问题,所以房价上涨必须遏制。

但这也不意味着房价即将大跌,目前来看要实现解决地产泡沫的路径可能是先稳泡沫然后再去泡沫,未来房地产里面的资金必须逼出来,流向希望流向的领域,此外,房地产的资金渠道还会继续收紧,开发商迎来洗牌,自生自灭。


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短短一年,郑州楼市画风已变!


还记得去年这个时候的郑州楼市吗?


先说说土拍


去年8月,郑州土地市场热火朝天。


紧邻北龙湖正商、碧桂园旁边的3宗优质地块面世;

金水科教园区300亩地,成为当时四环内的香饽饽;

还有正商河峪洲、锦艺四季城、物华国际周边多块城改地出让......

虽然北龙湖面临着3.2万元的综合限价,但去年8月份的这次土拍还是吸引了康桥、正弘、中建等多家房企争夺,全部达到熔断价格。

今年8月,郑州市将有12宗地块出让,除了北龙湖豪宅集中区181.1亩的储备用地之外,其他的均为老城城中城改地块,并均以名花有主。

短短一年,大家早已对“3.2万综合限价”的北龙湖房价感到疲倦,认为熔断价拿地是必然,毕竟,不久后的北龙湖,将有房价突破10万 /㎡。在2018年的8月我们再回首去年,多数人会感叹,郑州楼市变化太大了......


再看看房价


新房价格稳中有涨

据58安居客房产研究院数据显示:


2017年,郑州整体均价13500元/㎡,受郑州政策利好和地铁的完工,房价一路飙升。近日,国家统计局公布房价数据,郑州整体均价14840元/㎡,基本保持了一年至少1000元/㎡的增长速度

二手房成交下滑20%,0首付再现

2018年1-6月郑州市房地产数据


郑州全市二手房累计共成交28152套(间),累计成交面积267.42万平方米,累计成交均价10679元/平方米。

郑州全市住宅二手房累计共成交27420套,累计成交面积257.73万平方米,累计成交均价10717元/平方米。                           


2017年1-6月郑州市房地产数据

郑州全市二手房累计共成交33699套(间),累计成交面积328.24万平方米,累计成交均价9765元/平方米。

郑州全市住宅二手房累计共成交32980套,累计成交面积319.8万平方米,累计成交均价9753元/平方米。    

验证以上结论:

2018年上半年比2017年上半年二手住宅成交量,下滑了20%!

市场上出现了,9折盘,甚至是8折盘。特别是首付进一步降低,部分房源低到0首付。

这种0首付情况,只有在2016年上半年之前有。

在2016年下半年起到2018过完春节,这期间,郑州二手房首付是比较高的。首付30万以下,很难甚至压根找不到房源。

现在2010年前后建成的房子,两房首付20万,三房首付30万。

郑州房价不会大跌,但不代表部分项目的房价不会跌。目前供应充足的郑州组团楼市已经进入买方市场,价格战已经打响。需要注意的是,并不是说部分项目房价要跌,就是在唱衰郑州楼市。要知道,房价不涨就是跌。市场不可能总是火爆,有好有坏,以前是卖方市场,排队抢房;现在是买方市场,货比三家。

在这样的市场环境下,购房者可以从容选房是件好事,但是楼市同样积聚着风险。开发商资金链吃紧,在楼盘质量、精装标准等方面会不会缩水,还有待于观察。房企洗牌开启,特别是中小房企,面临着巨大的风险,烂尾风险不得不防。


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刚需透支、投资挤出……


现在在郑州,很多外地小伙伴过的很不容易。月薪一万,听起来收入已经不错了,如果没有房贷,日子可以过得很舒服,但是如果没有房子,购房还贷,再加上日常开支,月薪一万,日子过的也比较紧巴。

可是在郑州又有多少人月薪一万?

郑州现在很多片区的房价已经在1.5万以上,就算买一套100平米的房子也要150万,3成首付50万,月还款5000+。

首付50万,对于一般家庭来说,已经不是一笔小钱,凭借父母的资助,以及自己工作多年的积蓄,好不容易凑够了首付,每月还贷5000+,这样的生活压力可想而知。

在收入没有较大幅度增长的情况下,在没有棚改货币的火力支撑下,楼市很难回暖。

至于投资客户,目前在调控背景下,特别是在“遏制房价上涨”的情况下,投资是具有很大的风险的。之前确实有很多人通过炒房赚到了财富,但是现在也有很多人因为房子站在了高岗,这不是危言耸听。从去年年底开始,郑州自媒体公众号们不止一次提起,投资无太多机会,套现还是要趁早。

当街头大妈都知道买房赚钱的时候,你就不能买了!当然刚需除外。

很多刚需朋友很纠结的是,自己好不容易买上了房子,买的时候房价在涨,可等到自己买完房子,却又发现同一楼盘的房价又降了,算算损失了好几万,顿时感觉自己吃大亏了。

首先,买房是一个很重大的决定,我相信每个人再买房之前,肯定会做过一系列的分析。一个人或一个家庭该不该买房取决于下述因素:一是你确实需要买房。比如孩子上学要落户口、婚房等等。二是你有足够的经济实力买得起房。三、你是否有能力承担晚买房子带来的风险。

作为刚需,想明白上述三个问题,或许就不会就纠结于房价涨跌。


最后

郑州楼市小动作不断,政府严抓!


2个月,出台2大重磅政策!

6月28日,巡查文件出来时,郑州大部分开发商不再“张扬放肆”,巡查组来之前,本来已经绑定车位、售罄,紧急宣布可以退回车位;有楼盘从18000元/平秒回备案价,一夜间降幅2000元/平;有楼盘在严打期拿到预售证,最终无需排号、不用交认筹金、不绑车位,只要前期验资通过,就可以参加开盘选房,完全按备案价销售...

7/8月本就是销售淡季,这样一来,更加雪上加霜。

有售楼部的到访量从70/80组掉到了十几组,销售量也从一个礼拜十几套直线下滑到个位数。

蓄客难,卖房难,怎么办?

电话蓄客!

貌似也行不通了...


7月30日,工业和信息化部联合最高人民法院、最高人民检察院、教育部、公安部、住房和城乡建设部等十三部门,印发《综合整治骚扰电话专项行动方案》的通知。严格规范售房租房电话营销行为!

住房和城乡建设部牵头,加强对房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人员的监督管理,严格落实中介机构备案制度,严格规范电话营销行为。

郑州的房地产市场越来越安静了,利息,越来越高,钱,越来越少,投资者们越来越看不透了....

距离2019年还有5个月,未来5个月郑州市场将发生怎样的变化呢?好戏在即,敬请期待。



乐居综合济南楼市参考、58房产研究院、网络等整理

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