三大信号来袭，2018下半年迎来楼市转折点？

近段时间，楼市颇为热闹。

下半年刚开始，房地产市场就开启了全面严打模式。

与八月持续的高温相比，楼市正在变得越来越凉。

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第一大信号：房地产市场已开启全面严打模式。

继7月初，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，严查捂盘惜售，恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序等行为。

8月21日，河南九部门再次重磅出击，联合发文治理楼市乱象。

此次专项行动的打击重点主要针对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房企和虚假房地产广告等四个方面。

无独有偶，继6月底至今，至少有16个城市陆续下发了细则，分别为成都、杭州、宁波、佛山、昆明、合肥、南京、苏州、无锡、徐州、武汉、宜昌、太原、兰州、贵阳和深圳。

至少有9个省（市）从省级层面让制度落地，分别为重庆、山东、湖北、浙江、福建、云南、黑龙江、吉林、贵州。从整治重点来看，这些省、市的相关文件，有的与七部委下发的一致，但也有的根据自身的特点新增或细化了相关内容。

大热必被调控，这已成了新阶段楼市调控的常态。

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第二大信号：来自房企融资全面受限，前7个月，全国已经有800宗土地流拍。

据华尔街见闻报道，房地产信托业务并未被暂停，但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。

信托在房地产融资中权重虽然不是最高的，但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，地产信托一枝独秀，成为房企融资的主要支撑。

2018年1-7月，房地产类信托成立规模3268.51亿元，同比上涨57.31%，可谓一枝独秀。

此番信托融资遭遇强监管，意味着房地产融资进一步受限。

房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。

此前向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限，而股权融资和债券融资效果又不尽如人意，销售回款在限购趋紧下也有所减弱，如果信托融资再全面收缩，那么房企融资就只剩下华山一条路。

所以，表面看起来市场正在放水，但在强监管的背景之下，这些水注定难以流到楼市。

要明白，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果水不够了，且债务到期，那对于很多企业来说，无异于生死考验。

从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰。

今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企的现金流面临着极其严峻的考验。

不难断定，房地产行业必然面临一场大洗牌。土地市场已经感受到深深凉意：

数据显示，今年前七个月，全国已有800宗土地流拍。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

这也提醒，不要轻易买小地产商开发的楼盘，一旦资金难以为继，烂尾只会是家常便饭。

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第三大信号：房价房租两手都要抓，出头就要“挨打”。

房住不炒，房租更不能炒！

 这两天房租“暴涨”的消息铺天盖地，一时间，租赁中介被推上风口浪尖。

这种漩涡里的遭遇，开发商早已司空见惯。但对于租赁中介来说，这还是第一次。

显然，中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后，8月19日，自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”：

不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

同时，10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场，稳定房租预期。这个数字，已经超过2016年北京全年新房销售量。

当下，稳房租已经与稳房价一道，成为稳预期政策基调的基本组成。

房价房租两手都要抓，这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业，都要做好暂时过冬的准备。

写在最后

这一次真的不一样了。

炒房要被严厉打击，房价仍在上涨的地方政府要被约谈，调控不力的地方甚至要被问责，而房企融资的渠道进一步收缩，货币放水被全面限制向楼市流入的可能；房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨，而变成狂风暴雨。

在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下，“稳预期”从来都不是说着玩的。

部分图文来源：房屋屋、中国房地产等

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