胡景晖：房价跌一半银行会疯 房租翻一番租客会疯
因炮轰长租公寓推涨房租，被卷入“离职风波”的原我爱我家副总裁胡景晖，近日在某经济论坛上再次表示了他对房价已经租赁市场的观点。
胡景晖自诩是最老的网红，地产界的“崔永元”；他认为，资本进入长租公寓领域后会成为脱缰野马，挟持企业，使得长租公寓企业会尽量抬高房租，并呼吁国家队入股，称中介市场前五名企业应由国资控股。
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自诩最老的网红，地产界的“崔永元”
现场实录：
胡景晖：我可能是中国最老、最不性感的网红了。
大家说我是地产界的小崔，有点悲情。现在有关方面正在运作我跟崔永元先生的一次会面，而且这次会面不是我们两个人的会面，我跟崔永元先生会面并且公开答媒体问。
在这样一个时代，崔永元比我岁数大，我跟他不同的地方，他做传媒、我做地产，相同的地方我们都走得过忧郁症、都想到过要结束自己的生命，我们都在家人、朋友和亲人的关心下走出了人生最黑暗的时代，我们都说了一些真话，我们都坚守价值观，但是我们都因为说真话，不得不在一个礼拜之内不断的更换住处，且不情愿的有私人保镖和司机。
不破不立，要想立，首先要破，破就要破局，可能就要某些利益集团不舒适了，破局就是说实话、说真话。
在过往这些天，从8月17号，我早上9点半到10点半开了新闻发布会，我个人的，当时还在我爱我家任职，开了媒体沟通会，到稿件出来，北京市住建委约谈，某人到总裁那儿告我的状，1月22分被总裁叫到办公室，HR李女士的协同下对我进行了长达4个多小时末日审判。第二天，8月18号早晨9点，历史就是这么有趣，2018年8月18号早晨9点，我在我的朋友圈发布了我离职的消息，因为众所周知的原因，于是整个媒体圈就炸了，我的电话也炸了，2000多人要加我的微信。
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北京约100万套房子空置
胡景晖表示，北京有小100万套房子是空着的，既不出租也不自住，而民众的房租还在上涨。
现场实录：
关于房租上涨和长租公寓，我们说点正事儿，房租上涨的原因，房租每年都会上涨，在北京只有2009年次贷危机爆发之后，北京的房租跌过一年，从2001年入行到现在北京每年房租都在涨，涨是正常的，不涨是不正常的。
另外一方面，在供给端是严格不足的，当年我去正义路，某副市长问我，小胡，北京到底有多少套房子是黑灯房空着的？
我说领导说话，兄弟回去办事儿，多长时间，他说24小时，一个粗浅的比率就可以，我当时在我爱我家任职，于是回到办公室把IT总监叫来，今天他也走了，比我走的早。帮我算一算过往五年在北京我爱我家网站上挂牌公开出售的房源里边，有多少是以毛坯房状态出售的？
3个小时以后，这个数出来了，11%，也就是说，在过往五年，我爱我家的网站上出售的房产有11%是毛坯房，那就是说，既没有自住过，也没有出租过，所以给当时的副市长打电话说，给您一个参数，11%。
北京今年大概有多少拿到的房产证或者已经可以住人的房子呢？我负责的告诉大家约880万套到900万套。
按880万乘以11%，北京有多少套房子黑灯房，96、97万，小100万套，北京有小100万套房子空着的，既不出租也不自住。
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回报率1.5% 长租公寓99%是不挣钱
胡景晖认为，长租公寓在资本的挟持下高价收房，以超出市场平均合理租金20%到40%收房，这对租金上涨起到了推波助澜的作用。
现场实录：
第二个问题，房租高吗？房租涨这么快，房租高吗？北京如果现在你去买一套房子，把它装修了，配齐家具、家电、打扫干净、找中介出租，你都不用付中介费，因为现在是绝对的卖方市场，考虑到空置期，算一算，年租金是多少？不到1.5%。也就是说在北京的今天，你买一套房子出租，资产年化净投资回报率不到1.5%，发达国家是5到6%，那是起码的。所以从机构投资人和小业主的角度，房租太低了，不值当投资，为什么中国的租赁市场还有很多钱没进来，因为投资回报率太低了。
SB才会去买房出租呢，SB是随便的意思。所以投资机构认为，房租太低了，租客怎么想？在座的很多都是租客，大家有没有看过一个美国的美剧叫《老友记》，在纽约很多人合租一套公寓，我也经常去华尔街，那个衣服华尔街金融上班人的标配服装，但是在中国制造，在华尔街金融精英租高档公寓，随便，绝不会超过他月收入的30%到40%，即便在曼哈顿。
但今天中国今天有很多媒体记者你们的租金在每个月老板开给你工资的多少，很多人已经逼近或者超过50%了，房租可不可以涨？房租可以涨，房租的上涨应该高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，也就是说，你租的房子租金可以上涨，比CPI要高，但是比你们报社、你们网站、你们电视台的老板每年给你的加薪幅度要低，这才对，否则在这个城市就混不下去了。
按投资人的投资回报率房租太低，按租客的感受房租太高，怎么解决？房价跌一半，房租翻一番，我们就达到6%了，从1.5%变成6%了，但是可行吗？房价跌一半，银行就疯了，房租翻一番，租客就疯了。
怎么办呢？问题又回来了，今天我看任志强先生没来，任志强先生来一定同意我的观点，核心还是土地财政、还是高地价推动高房价，租金跟房价不匹配，你以为说，把事儿推到租赁市场就不管了？出来混，迟早要还的，你以为把问题从房地产开发推到租赁市场就可以不管了吗？事儿还是回来找你的，为什么1.5%？为什么跟国际水平差4倍？背后的原因很简单，还是高房价、还是高地价、还是土地财政，回避不了这个问题。
未来怎么办？香港都出台了空置税，谁敢把房子空着，既不出租，也不自住，政府来收税了，法国也有空置税，法国的空置税更严格，邻居举报，这哥们挺英俊的，我是他邻居，我发现他半年都没有来住过，我直接打电话给政府，核实完了，政府直接破门而入，就把穷人安排进去了。有一次我很不理解，我跟法国人说，我说你们在干什么呀？你们不是西方国家吗？不是讲私人财产权吗？怎么能一个人的房子半年不住就破门而入，把穷人安置进去呢？这个法国人说，在法国人权最高，居住权是基本人权，于是，人权是大于财产权的，居住权是基本人权，所以居住权大于财产权，当有人空着房子不住的时候，就触发了这样一个机制，居住权作为人权大于财产权，所以政府可以破门而入，直接把他的房子，让穷人安排进去住，这是法国。香港已经有了空置税，伟大的祖国首都如果真有90万到100万套的房子，今天既没有人自住，也没有人出租的话，至少可以仿效一下香港政府出台空置税，那我想，租金会硬生而跌，诸位租房的生活条件会极大的改善，我们拭目以待。
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资本是恶魔，国家队应入股中介
胡景晖称，我国应该尽快建立全国房租指导价，对异常交易进行举报和监管机制。对于如何根治长租领域的乱象时，胡景晖表示，非常简单——国家队进场！
现场实录：
房租上涨有各种原因。所谓的长租公寓在资本的挟持下，高价收房，超出市场平均合理租金20%到40%收房，这是事实，很多记者说，你认为这个在房租上涨过程中起了多大的因素？我个人说，我拍脑袋，凭我十几年的行业经验，权重大概是三分之一。
所以客观地讲，叫推波助澜。没有他们，房租一定不会涨的这么高，有了他们，涨的很快，当然小区是有限的，但不要忘了蝴蝶效应，不要忘了在微信主导的时代任何人可以链接起来，如果有一个人说，哥们，这礼拜碰到一个特开心的事儿，我认为我们家的房子租五千块钱，居然有一个SB用7000块钱收了，SB是随便的意思，不要瞎想，所以当然有这个因素，最终连人民网、新华网、央视、财新都站出来讲话了。
资本的进入，资本既是天使又是魔鬼，资本进来可以加速企业发展、加速行业发展，可以把这个市场做大、效率提升、体验提升，但是资本又是魔鬼，资本要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
马克思说过一句话：“资本来到世间，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西”，这是我小学念的政治经济学课本就是这么写的。今天既然资本是每个毛孔都滴着血和肮脏的东西，我们又需要资本，资本又能做那么多好事儿，怎么办呢？三个解决方案。
第一，把资本变成红色的，那就是国家队，中金、中银、中信、中国人寿、保利、中粮、中化，这些都是红色资本国家队，当红色资本控股关乎国计民生行业的时候，他们还能跑偏吗？什么叫国计民生？石油、电信、粮食、水、房产中介和租赁长期运营，这些行业都是老百姓的国计民生行业，这些行业的前五名、前十名的大企业理应被红色资本控股。
第二，有效的管控资本，通过立法监管、据举报、实时惩戒，各种手段让资本能够被政府Hold得住。
第三，资本投资要有技术含量，今天很多资本给基金经理下达这样的任务，小张，今年不管什么情况，必须把这30亿给老子投出去，如果这30亿投不出去，你就下课，所以小张就疯了，小张根本不研究行业、根本不仔细的去走访、根本不认真的考虑问题，就胡乱的投资了，但是在美国，任何一笔投资都是要严肃的做功课，严肃的做行业研究，严肃的做数据分析，严肃的做对标才可能投的。
来源：21世纪经济报道
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