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文章于 2019年1月31日 被检测为删除。
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任志强:房地产不会崩盘,明年将出现供应严重不足!

郑州新浪乐居

地产行业众多大佬中,最爱看任志强讲地产、讲房价。

7月,任志强在博鳌·21世纪房地产论坛上,针对房价走势、行业趋势、未来市场空间等热点话题做了详尽分析。

他认为,房地产是一个巨大的市场,未来还有很大发展空间,今年投资下滑,明年或将出现严重供应不足。

任总博鳌演讲全文如下:

房价在持续上涨

中国房地产是在政府主导下的市场。

土地是政府垄断和有计划供应,政府在土地上的错配是非常严重。比如人口向大中城市转移时,土地配置上是错位的。大城市和人口迁移数量多的地区,土地供应反而不足,今天这个问题仍然没得到解决。

最近又产生了关于棚改货币化的问题,实际上进行城市改造,各国政府都有一定的支持力度。但如果都一刀切的用货币化补偿的方式去推动,就会出现一些地区供给需求之间的矛盾,导致价格的不断上涨。

在中国房地产市场,我们明显看到政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购、限贷、限售措施,价格审批、摇号等,一线城市人口最向往的地区,房价被严格的限制,结果是全国普遍的房价在继续上涨。

从统计数据看,上半年基本情况是,投资主要靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费收入,主要也来源于房地产。大概十几万亿的中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常大的。

如果没有房地产的支撑,中国现有的投资增速可能会从6%,降到更低的一个阶段。

按统计局的反馈,上半年房地产市场基本上是处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况看,我们认为上涨的趋势可能更加强烈。例如,6月份房地产销售面积同比增长3.3%,而销售金额则增长了13.2%,中间大概有接近于10%的差,这就说明房价是在持续上涨。

房地产市场巨大不会崩盘

很多人对下半年的房地产发展情况有所担忧,我实际上是在去年就开始担忧。

今年有大量还债高峰,开发商资金严重不足,可能会导致一些企业的资金流出现问题,一些地区的开发增速会继续下降。

所以在年初我说,虽然我们年初进入一个投资高峰期,但逐步下降的趋势是不可改变的,至少连续三个月来看,是持续下降的趋势,下半年可能下降的更加严重。

前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况,6月份虽然有所回升,但仍是低位。银行贷款是负增长的,个人按揭贷款也是负增长的,现在主要支撑的是靠自有资金和预付款、定金。下半年如果现行政策不改,我认为,我认为销售和投资还是持续下行的趋势。

是不是要为此而担心呢?我不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟城市化的需求还存在,消费的欲望和改善性需求还是大量存在,特别是独居生活的这个总户数在不断加大。

过去三年,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年还会越来越多。一个是老龄化造成的独居生活,就是两个老人剩了一个了,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口的百分之6点几,但是在北欧已经接近于40%,欧洲基本上在25%左右。

中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍,几年以后,独居家庭可能会达到2亿户,所以对住房的需求仍然是巨大的。

从整体销售量看,即使出现负增长,是不是就很惨了?不是。

去年我们达到16.9亿平方米的销售面积,今年按目前情况看,即使下降,也还会达到16亿平方米左右的这个数字。市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。

那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,而是在政府调控之下的政策变化,你是不是能适应?

比如说在融资上遇到困难的时候,如何保证现金流的稳定。比如说你所拿取土地的地区和城市,是不是面临限购或者其他一些行政措施。比如说你所提供的楼盘是不是满足当地的居民需求。再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售,这些都是企业有能力做决定的。

虽然政府在控制市场,但并非没有生存的余地,16亿平方米的市场在全世界来说,仍然是巨大的,还有利可为。

但是怎么解决资金问题,怎么解决现金流问题,怎么解决获取的土地能有一定利润的问题,就是要企业靠自身的能力和对市场的充分把握,以及对政府政策的应用。

政策博弈导致三四线上涨

事实上,在多年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的情况。比如说2006、2007的时候90/70的问题就已经是开发商和政府博弈。随后的各种限制性措施,又产生了一个消费者和政府政策的博弈问题,比如说离婚啊等等。

现在我们看到了用平均数来控制房价增幅的时候,地方政府和中央产生新的博弈。这种博弈就是把郊区县,或者是更远地区的数字都拿进来进行平均,结果是高房价的地区可能没有高速增长,但却把低房价的地区反而带成高速增长这样一种现象。

从全国来说,到6月份为止,平均房价上涨速度很快,但是金额并不高,只有8000多块钱。东部地区平均房价只有11000多,但是东部地区的地价平均值已经达到了17600,远远高于房价。中部和西部,特别东北地区平均在6000多,7000块钱平均房价,也并不是太高。

在局部城市因为土地供应问题,和人口增长问题,导致了局部城市的房价很高。本来在2016年的时候,全国超过万元以上平均房价的城市只有19个,超过2万元平均房价城市只有9个,并不很严重,但目前已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。

因此可以看到,高房价地区被政府按住了,特别是一线城市,房价是稳定或略有下降的。

但用平均数造成的结果就是,三四线城市或原来价格比较低的城市,反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的,现在它纳入到一个市的大盘子里头统一计算,结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。

明年可能出现供给严重不足

中国房地产市场巨大的发展前景,是不可忽略的。

从现有城镇化水平来看,离我们要实现现代化和小康目标还差得很远,目前我们的真正城市化率只有44%,这是指户籍城市化率。因为名义上的58%的城市化率里头,有相当一部分农民工进入到城市以后,他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利,所以不能算是真正的城市化过程。

从全球看,1800年到2010年全球的总人口数增加了6倍,但是全球城市人口的数量增加了60倍。所以在2006年的时候,全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量。那么未来的发展过程中,这个趋势会更加明显。

从现在看,发达国家城市化率基本在80%以上,像美国已经达到了90%。欠发达国家这个城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%,低于欠发达地区的平均人口化率。

实际上,那些欠发达国家城市化率的增长速度也很快,因为他们没有户籍制度,没有土地制度的两个限制性条件,但在中国存在这样一个问题。

我们的户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市人口,他们的退休、退养、教育等问题都捆在了农村土地上,导致中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平。

因此我认为,在未来20年左右的时间里,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看这个15、16亿平方米的市场,这个市场哪怕即使下滑,而且持续下滑,从去年接近17亿平方米的销售面积降到16、15、14亿平方米,它仍然是一个巨大市场。

按三年开发周期看的话,这个十几亿平方米你就要有几十亿平方米的开工才能满足,而今年我们看到的是,新开工的量跟不上销售量,那么明年,有可能出现供给严重不足。

尤其是商品房,在各地,特别是北京、深圳,在商品房的用房比例上,用地比例上大概降到了25%左右,而其他的一部分都是共有产权、社会保障类的其他用地。因此商品房的供给大量的减少,可能会在明年出现。

在一个非完全市场化的房地产市场中,政府的调控政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间进行博弈的一个过程。开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行。

我认为市场机遇还是存在的,谢谢!




来源:涛哥杂谈

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