融创准备过冬，万科只想活下去......风向变了，市场危矣？！

变化比预想中来得更快一些。

从8月开始，土地流拍日甚一日，地价创下5个月以来的新低。从一线到二线，新房打折降价潮势头越来越猛，总裁特批房、团购房、员工内部房名目百出......

当融创掌门人孙宏斌表示“安全第一”时，很多人以为这只是一家之言。

当万科董事长郁亮说“未来三年只要活下去”，人们才恍然发现，房价还没怎么松动，房企大佬们已经悲观到如此地步了。

在2017年中国房企销售榜上，万科位列榜眼之位，融创占据第四把交椅。当两大龙头房企毫不掩饰悲观之态，这究竟意味着什么？这个行业到底发生了什么？

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降价、维权风雨将至！

郑州：首付1万，房款分期贷

据相关媒体报道，郑州白沙某纯新盘，二期精装修1.3万元/平，车位13万/个，首付1万可与房款分期贷；

绿博某盘“首开特惠”，洋房13000元/平，比周边低了将近3000元/平；北部大盘，“十五周年庆”，此前，首付订房需50-60万。如今低首付，高层1.25万/平，首付20万订房；

众人高期待的滨河国际城，某楼盘毛坯开盘，价格15200元/平；此外，还有地段优秀、即将交房的知名楼盘，杀出1.5万元/平的“内部房”。

还有楼盘开盘优惠11万，首付7折，网友众呼“买房像是买白菜”。

合肥：房价暴跌业主维权  开发商：可退房

距离郑州不远的合肥也有多家楼盘降价促销，根据合肥媒体报道，合肥顶豪融创壹号院洋房直降1900元/㎡，最少一套降31万；合肥院子现在血降6千/㎡！备案21666元/㎡的洋房现在只卖1.6万元/㎡，引发前期业主维权。

感受到市场的不友好后，合肥院子主动打折降价，但豪宅越是低姿态越是被人瞧不上。现今，合肥院子承认目前资金紧张，但承诺品质不变。并同意老业主退房，再按照现价购买。

长沙：两个月降10万 引原业主维权

前段时间，长沙某楼盘业主发帖维权，同一个小区同批次楼盘，自己先买比后期的业主贵了10-40万不等。无法接受同小区短期内房价下降的行为。8月17日上午，业主拉起“诱骗买房、内幕重重、还我血汗钱”的横幅。

这些状况并不算特例！

全国多个城市如今都面临着惨淡现状。

看到这样的场景，是否恍惚又穿越到了过去。

2

看涨的减少，看跌的增多

就在这个关头，央行发布一份权威调查报告，再证市场预期的变化。

每个季度，央行都会发布一份城镇储户问卷调查报告。最近发布的三季度报告，数据出现一些新变化：

1、预期房价上涨的居民比例33.7%，而上一季度这一数字是36.5%，减少2.8个百分点。

2、预期房价下跌的居民比例为9.6%，上一季度数字是8.5%，增加1.1个百分点。

3、预期房价基本不变的比例是45.9%。上一季度数字是44.7%，增加1.2个百分点。

4、对于未来3个月准备增加支出的项目，购房占比为22.5%，上一季度数字是23%，减少0.5个百分点。

央行这份调查，可以总结为一句话：看涨的居民减少，看跌的居民增加，打算出手买房的人变少，但是看涨和平稳共占了接近九成，只有一成居民认为房价会跌。

虽然数据变化幅度不大，但在过去几个季度，看涨的居民比例一直在增加之中，最近却戛然而止，掉头直下，这足以代表市场预期的悄然转变。

3

从看涨到看跌有多远

在楼市里，预期比黄金更重要。

这几年的楼市预期，犹如过山车一般，上下起伏，反复震荡。从2014年的全民悲观到2018年上半年的全民抢房热，四年时间，“买到就是赚到”的预期深入人心。

然而，短短几个月过去，市场却是一片喊凉之声，完全没了“买到就是赚到”的全民狂热。

这几个月，到底发生了什么？

先是2018年6月，楼市放水完全不及预期。货币是开始宽松了，但这一次不是大水漫灌，而是定向滴灌。即便资金在银行中空转，并未定向进入中小企业，但这些钱也被严格限制进入楼市。

接着2018年7月底，重要会议提出“坚决遏制房价上涨”。这一次没有“过快”两个字，也就意味着失去弹性空间。随即，8月初，住建部门要求“楼市调控不力，坚决问责”，信号再明显不过。

与此同时，棚改货币化开始全面收缩。更多热门城市加码限售、限企业购房等调控手段。

时间进入9月，贸易争端仍然没看到缓解的势头，而美国的加息箭在弦上。房贷利率再次攀上新高，丝毫没有任何放松的势头，这又进一步加剧了市场的犹豫心理。

就在这时，厦门楼市率先爆出“土地价格腰斩、房价大跌”的消息，随后杭州二手房腰斩更是让人跌破眼镜，西安500套房源开盘0成交更是引发全民关注（详情戳链接），一众网红城市楼市纷纷凉凉。

自此，市场预期走上了不归路。

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房价下一步怎么走？

这一次房价上涨预期的扭转，是多重因素作用的结果。

其一，贸易争端一波三折，美国加息正在路上。

其二，放水完全不及预期，楼市通道受到严格限制。

其三，政策全面严控，坚决遏制房价上涨，态度之严厉，前所未有。

其四，市场自身对风险感受愈发明显。居民杠杆率居高不下，“六个钱包”所剩无几，存款增速创新低，消费增速创新低，高房价成了经济拖累。

所以，要想回答下一步房价到底怎么走，只需看这四大因素会发生怎样的变化。

一方面，贸易争端短时间难以结束，而新一波加息即将到来，宏观经济面临放水刺激经济与防止资本外流的两难，宽松空间越来越有限，所以指望楼市继续上涨并不现实。

另一方面，政策态度仍旧强硬，这一轮政策的核心基调是“稳”，既要防止房价继续大涨，又要防止大跌带来的风险。

稳字当头，出头鸟必然要打，而一旦下跌趋势确立，必然也会有支撑手段。

所以，楼市冰封就成了最终选择。我们曾指出，冰封在20年的楼市上行周期里还是头一遭，这意味着一切投资逻辑都将发生变化。

冰封周期，可能是一两年，也有可能是三四年，对于这个新周期，所有人都要做好心理准备。

乐居综合南京楼市观察、国民经略、阳光城市频道等整理

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