二手房卖家突然终止交易,究竟是因为疫情来了,还是行情涨了?
在二手房买卖中,双方一切谈妥,并已签订了意向书,买家也按约支付了50万元定金,但此后卖家却以新冠疫情为由,想要中止交易。不过,买家却说,这是因为房价上涨,卖家想要坐地起价……
上海市浦东新区人民法院(以下简称上海浦东法院)经审理后,对这起涉疫情房屋买卖纠纷作出一审判决:确认意向书解除,被告返还定金50万元,并赔偿原告损失50万元。二审法院对此同样予以维持。
签了意向书,交易却陷入僵局
2020年3月,李先生夫妇看中了一套位于浦东新区的房子,尽管卖家人在国外,经中介居间沟通,三方成功在线签订了《委托购买意向书》。考虑到疫情影响,卖家回国日期未定,意向书中将房地产买卖合同的最晚签订期限定在同年6月15日,过户时间最迟为7月31日。同时约定,若因疫情造成的不可抗力,买卖双方可另行书面协商约定签约日期。
随后,李先生按约支付了50万元定金,根据意向书,该款项暂由中介代为保管,直至双方签订买卖合同后,转至资金监管账户。期间如果李先生违约,则50万元归卖家所有;反之,如果卖家违约,则双倍返还定金给李先生。
可是签约日期临近,眼见房价上涨,卖家想要按照当前市场价格重新协商,还表示“如不调整现在的价格,这买卖不可能顺利进行”。对于坐地起价的行为,李先生无法接受,双方协商无果后,交易陷入了僵局。
卖家提出中止交易,买方无奈起诉
同年8月2日,约定的最迟过户时间已过,卖家发来告知书,表示李先生未能在履约期内与自己另行协商日期,应视为放弃交易,自己短期内也不打算出售该房屋,故交易中止。
可谁知,第2天,卖家就将该房屋重新挂牌出售,挂牌价转眼涨了100万元。眼见继续履行无望,李先生表示同意解除意向书,但要求双倍返还定金,而卖家却称自己没收到定金。无奈之下,李先生夫妇向法院起诉。
原告诉称,卖家歪曲事实、单方终止交易,构成根本性违约,应当双倍返还定金合计100万元。不过,卖家违约给自己带来的损失已经远超定金数额,应当按照该房屋涨价之后的差价97万元进行赔偿。
被告辩称,同意解除意向书,但自己没有违约,取消交易是因为疫情不可抗力。自己没有收到定金,也没有委托中介保管,不应由自己返还。根据法律规定,定金和违约金只能二选一,原告现已主张了定金,就不能再主张其他赔偿。
第三人中介公司称,认同原告的陈述和诉请,被告在委托书中的签字属实,50万定金现在自己处,判决后可以退还。
法院:卖家违约,退50万再赔50万
上海浦东法院经审理后认为,原、被告签订的《委托购买意向书》属预约合同,该意向书签订于疫情期间,其中约定的期限均已考虑到了疫情影响,对于疫情不可抗力导致的变动,也可按约定另行协商。被告签订意向书后,并无返沪的表态,反而多次提到房价上涨,要重新协商价格,其违约意图明显,发函终止交易的行为构成违约,原告据此解除意向书于法有据,遂认定该解除系被告违约造成。
关于第三人收取的定金50万元是否是其代被告保管。法院认为,第三人作为居间方,处于中立地位,无证据表明其与一方有利害关系,且收取定金时,原、被告还未产生纠纷,第三人无必要冒充签名,其陈述有一定可信度。同时,意向书中约定了定金事宜,被告签订时理应知晓,但他在解除意向书前,从未对定金提出异议。被告与第三人的聊天记录也显示,其知晓并认可定金事宜。因此,法院认定被告委托第三人保管定金这一事实存在,该定金视为被告收取。
至于赔偿金额,考虑到双方签订的意向书为预约合同性质,结合履行程度、违约时间、违约方过错、定金金额等因素,法院酌定为50万元。
据此,法院作出上述判决。
法官说法
疫情不是万能的免责“挡箭牌”
上海浦东法院民事审判庭副庭长、本案主审法官周箐表示,在房屋买卖中,一味地将疫情和不可抗力划上等号,这是一种片面的认知。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,因此疫情对正常履行影响不大的,不应按不可抗力纳入考量,进行责任免除。正如本案中,被告违约表面是因疫情导致,实则是意图涨价而故意违约。在此也提醒大家,疫情不是违约的借口,更不是万能的免责“挡箭牌”,买卖双方都应遵法守约,积极履行各项约定义务。
(来源:上海浦东法院)
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