疫情期间，房租可减免，蔬菜不能涨价？
The following article is from 上海金山法院 Author 朱正华、阮彦宁
合同的订立均以当时的法律秩序、经济秩序、货币购买力为基础。然而，受疫情的影响，合同履行过程中双方当事人签订合同时的交易基础可能发生重大变化，此种情况下，当事人能否主张变更合同？满足什么条件可以变更合同？
今天小编通过两个案例向大家介绍合同中的重大原则——情势变更原则。
案例1
2018年以来，被告顾先生承租原告某服装公司的厂房用于经营家具城。2020年2月受疫情影响，商场内的商铺无人光顾，经营困难，遭受较大损失。后顾先生出现了拖欠房租的情况，原告服装公司起诉到法院要求被告顾先生支付拖欠的租金。
什么是情势变更？
受疫情的影响，合同履行过程中双方当事人签订合同时的交易基础可能发生重大变化，而这种变化如果无法预见、又不属于正常的商业风险，则当事人可以主张情势变更对合同进行变更或解除。
《民法典》第533条第1款
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
情势变更 VS 不可抗力
情势变更制度与不可抗力制度的侧重点不同。不可抗力主要解决因不可抗力导致合同无法履行的合同解除问题以及违约责任的减免问题，而情势变更是主要解决合同义务仍可以履行，但继续履行会带来明显不公平的问题。
情势变更 VS 正常商业风险
情势变更也不同于一般商业风险。商业风险是商业活动中各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观经济现象，诸如物价降浮、汇率涨落、市场兴衰。
合同是当事人对未来的规划，如果超出商业风险的合理范围，合同当事人就有主张情势变更的可能。
如商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，由于这类合同具有明显营利性，疫情防控措施导致的客流量明显减少，商铺本身的客观价值可能发生大幅降低，导致对价关系严重失衡，超出正常的商业风险范畴（是否属于商业风险并非一概而论，需要结合合同条款的约定就个案做出具体分析），则有适用情势变更制度变更合同的可能，从而有权主张调整租金等约定内容。
因此，在上述情景中，若顾先生能够证明疫情或疫情防控措施造成停业或客流量明显下降，同时结合合同条款的解释可以证明已经超出双方签订合同时对正常商业风险的预见，同时符合《民法典》第533条情势变更的其他构成要件，则依据公平原则对租金可以酌情减免。
看了上面的案例，有人可能会疑惑了，日常生活中我们倡导诚信原则，合同成立后必须遵守，合同当事人需要全面履行合同的权利义务。可是如果因为疫情，就可以任意主张情势变更来变更或解除合同，会不会出现以疫情为挡箭牌的违约行为呢？疫情对合同影响到何种程度才能调整合同呢？我们再来看案例2。
案例2
疫情之前，甲超市与乙蔬菜合作社签订了一份《蔬菜预购合同》，约定采购某蔬菜每斤5元，甲超市预付了相应价款。疫情发生之后，该蔬菜的市场价格涨到每斤6元。甲超市要求蔬菜合作社按时供货，乙蔬菜合作社却主张市场价格上涨，要求变更合同价款，增加支付部分价款，否则拒不履行供货义务。甲超市遂起诉到法院要求被告乙蔬菜合作社继续履行合同项下供货义务。
风险自负是市场主体从事商品交换时必须遵循的一项基本准则，“契约严守”原则是社会经济生活中交易得以进行的重要前提。所以市场主体应当严守合同，在享受交易收益的同时理应承担因正常的市场风险所带来的不利后果。
本案中该蔬菜的价格虽然涨了，但由于政府对基本生活物资价格的调控，此种涨幅并未达到对价关系严重障碍的程度，所以这种涨幅一般被认为是正常的商业风险，乙蔬菜合作社应该承担此种风险，所以原告的诉讼请求应该得到支持，被告应该继续履行合同项下供货义务，本案中被告无权以情势变更为由主张变更合同，增加合同价款。
疫情之下，合同关系的双方看似存在利益冲突，但实际上是唇亡齿寒的关系，合同双方应秉持互谅互让、共担风险、共渡难关的精神，通过协商途径合理解决疫情带来的合同履行困难。人民法院也将依法平等保障各方当事人的利益，尊重疫情之下的情势变更，同时也秉承合同严守的原则，避免以疫情为挡箭牌的违约行为，公平公正地解决纠纷。相信通过大家的共同努力，我们一定可以共克时艰，迎来疫情结束的一天。
稿件来源：金山法院
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小编丨郭南一
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