买了司法查封房，中介要赔偿吗？
委托中介寻得好房
当场签下《房屋买卖合同》
支付定金20万元
本满心欢喜准备入住
在办理过户登记前
查阅不动产登记簿
却发现房屋已被法院依法查封
后该房屋被司法拍卖
房子买不成
到底是谁的错？
20万元定金谁来赔？
2019年，张晨找到了兴龙房屋中介公司，让其推荐房源。某晚，在中介的陪同下看房。一幢急于出售的低价房立刻吸引了张晨的兴趣，她当机立断与房东李明签订了《房屋买卖合同》。着急签约的张晨，并未对房屋权利限制情况做详细了解，便爽快地支付了20万元定金。
在签约后，张晨通过微信联系兴龙房屋中介公司业务员，要求李明配合查验下出售房屋的不动产登记簿。业务员通过微信将相关信息发送给了张晨，张晨一看心凉了半截，原来李明的房屋被法院依法查封了。20万元对于张晨来说并不是小数目，张晨通过兴龙房屋中介向李明提出了解除合同，要求退还20万元定金的要求。
李明与张晨签订了书面协议，双方一致确认解除合同，且李明承诺了两个月内分两期返还20万元。到期后，李明却一直以各种理由推脱返还定金。张晨因此将李明诉至青浦法院，后经过法院调解，双方解除买卖合同，李明同意返还张晨定金。然而，李明仅归还了3万元便不再按约履行。张晨向法院申请强制执行才发现，除了被查封的这套房屋外，李明名下再无其他可供执行的财产，且该房屋已被司法拍卖。
难道剩下的17万元就打水漂了吗？张晨将兴龙房屋中介公司诉至法院，要求兴龙公司赔偿定金损失17万元。
自己出于对兴龙公司专业水平的信赖，才当即向李明支付了高额定金。中介公司的审查对房屋交易安全起决定性作用，案涉房屋早已被司法查封，中介公司在未作尽职调查的情况下，促成买卖双方签订房屋买卖合同，致使自己支付的定金无法全额追回，严重损害了自己的合法权益。中介公司的行为违反了法定义务及职业规范，故兴龙公司应赔偿张晨定金损失17万元。
张晨与李明之间的房屋买卖合同已解除，李明也已承诺返还张晨全部定金，张晨本身并无损失。中介公司在居间过程中并不存在故意隐瞒或提供虚假情况之事实，已尽到相应注意义务，事后发现房屋权利限制问题也积极参与协商。且这单生意中，收取的中介费远低于市场价，其所负义务范围理应缩减，其义务仅为代办，并不包含提供产调服务，故兴龙公司不应承担任何责任。
中介公司作为专业从事房产媒介居间的机构，为促成买卖双方订立合同，其应对诸如房产是否存在司法查封等影响正常交易的重要情形须尽职调查并如实披露。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害了委托人的利益并造成委托人损失的，中介应当承担相应的责任。同时，张晨作为买方，在签订合同时未能对房屋是否存在司法查封等情况，尽到合理的谨慎审查义务，对买卖合同后续无法继续履行亦存在一定过错。综合各方当事人在签订、履行合同过程中的过错程度，酌定中介公司在3万元范围内对李明应返还的17万元款项不能清偿的部分承担补充赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第一款规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。房屋买卖涉及金额较大，故多数人在房屋买卖过程中会选择在专业中介公司的介入下进行交易，从而尽可能降低交易风险。中介公司作为专业的房屋中介机构，有义务运用其专业知识和交易经验来维护交易安全，应当在提供中介服务过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，该审查义务主要包括对交易主体、房产权属、委托代理等信息的核实。
当多个行为主体就同一损害结果承担共同侵权责任时，对损害结果的产生具有引导、促成等间接作用的行为主体，需在直接责任主体不能承担赔偿责任的范围内，根据其行为的过错程度及原因力大小承担相应的补充责任。房屋中介公司未能尽到审查义务造成委托人损失的，买方作为权利人有权在直接责任人即卖方不能承担赔偿责任的范围内，在综合考虑中介人主观过错程度、对损害后果的原因力大小及中介协议的实际履行情况等因素的情况下，要求中介人承担相应的补充责任。
稿件来源：青浦法院
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END
小编丨郭南一
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