其他
家装销量下跌的背后
通常来说，这些地产下游行业的表现和楼市热度息息相关。前两年楼市火爆，带动家具、五金、装修材料销售也水涨船高。但问题是最近楼市的表现，从销售面积来看，并没有下降。不论是全国，还是一二线大城市，2015年以来的销售面积都是持续增长的。那么，为什么楼市销售没有回落，家装行业的销量却大幅下降了呢？
有些内行朋友可能会说，这个不能只看住房销售面积，而应该看交付使用面积。因为大多数新房都是预售的，装修、家具之类的消费要等拿到房子后才会开始。另外，还要考虑越来越多的新房已经自带精装修，不需要用户自己装修。还有，二手房的装修也不能不考虑。不过，在考虑了上述所有因素的情况下，实际交付使用（可装修）的房屋面积和销售数据一样，并没有下跌。
那么，住房销售（交付使用）和家装需求走势背离，其背后的原因很可能是“有很多房子卖出去了，但是并没有人装修入住（买家具）“。买了房子不是为了居住的，那就是投资需求了。
关于投资购房的话题由来已久，但定量的分析很少。因为一般的统计数据很难区分投资和自住。在房住不炒的大环境下，投资客也不大愿意公开自己的身份。但是很多现象已经显示出，在过去几年中市场上其实出现了大量的投资需求。
首先是投资需求产生的市场背景：2015-2018年全国房地产市场经历了有史以来最大的牛市。不论是全国还是各主要城市，住房销售面积、价格均创出历史新高。除此以外，很多城市的房价年度涨幅也创出历史新高。用一句话来形容，就是“从来没涨这么快过“。在此期间，决定普通居民财富增长的决定因素就是有没有买房，以及有没有自住用房以外的投资购房。受此影响，有越来越多的普通老百姓开始投资楼市，这就是投资需求增长的主要原因。
而投资购房增加的直观表现，除了有来自一线销售人员的反馈以外，从楼市热度蔓延的趋势也能看出。2016年9月一线城市调控收紧后，周边三四线城市楼市快速升温。在地产行业内，“环京”、“环沪”、“环深”的概念取代了传统的京津冀、长三角和珠三角。从地图上看，就像热点城市的洪水被堵住后，转向周边地区冒出来。这其实就是热点城市投资需求外溢的表现。
图：调控前后全国119城市商品住宅销售面积变化图
红色表示调控后销售面积同比增加，蓝色表示销售面积同比减少。圆越大，表示增减的幅度越大。
数据来源：国家统计局、中原集团研究中心
另一方面，居民杠杆率的上升也是投资需求增加的表现。有观点认为居民加杠杆是银行信贷宽松的结果，但这并不是主要原因。如果居民没有主动加杠杆的意愿，银行是不可能把贷款硬塞给客户的。中国老百姓传统上并不愿意借钱消费，因此在全国的住宅销售金额中，来自银行贷款的比例一直很低。但如果购房成为投资行为的话，当预期房价涨幅超过按揭利率时，贷款越多就收益越大。这才是居民杠杆率快速上升的主要原因。
那么，在这一轮房地产大牛市中，到底有多少房子是被投资者购买的呢？
首先可以从总量上做个简单测算。
2013-2014年时，行业内曾经有过“全国住房销售面积总量见顶”的判断。房地产进入白银时代的观点也是在这背景下诞生的。但随着2014年底去库存政策的推出，楼市量价出现大涨。全国新建住宅销售面积在2016-2018年间销量显出超过此前的历史峰值2013年。
销量大增的主要原因主要有以下三点：一是，上一轮调控后积压需求释放；二是，货币化棚改；三是，投资需求。其中第一点只存在于一线和部分二线城市，占全国销量比重很低。而第二、三点才是主要原因。货币化棚改从2016年起力度明显加大，拉动全国新房销量显著上升。据测算，棚改对商品住宅销售的直接贡献大约在每年2亿平方米左右，因此2016-2018三年总销量扣除棚改贡献外，比此前的历史高位（取2013-2014年均值），仍多出约3.9亿平方米。这部分很可能是投资需求的影响。
图：全国新建住宅销售面积（2009-2018）
上述测算太过粗糙。受家装行业销量下滑问题的启发，我们其实可以用家装行业销售量和住房的交付量做更细化的测算。在统计局公布的社会消费品零售统计项目下，有一项“五金、家具及室内装修材料专门零售”。其指标内容包含了常用的装修材料、工具以及家具。很符合普通居民装修入住的各类消费，可以代表实际居住需求。
具体的测算过程比较繁琐，简单说明如下，需要计算的主要指标有两类，一类是和装修家具相关，另一类是和住房交付面积相关。
家装类使用统计局的“家具五金装修材料CPI”，以剔除前述“五金、家具及室内装修材料专门零售”金额中历年价格上涨的影响，得到历年的五金家具装修材料销售量的变化趋势。
住房交付面积，包含当年销售的一二手现房和前两年销售的期房竣工量。此处用当年现房销售面积和2年前期房销售面积求和，得到当年新房的交付面积。然后扣除精装修房的面积。再加上二手房销售面积。考虑到二手房并非全部都会重新装修，重新装修花费较低，因此二手房面积取0.4折扣系数。以上汇总得到当年住房实际交付的可装修面积。此处之所以不用竣工面积，主要是考虑到该指标为填报数据，可靠性远不如销售面积。
图：全国家具装修材料销售量与全国住房交付（可装修）面积对比（2010-2018）
从2010-2016年之间的历史数据不看发现，上述两项指标有很强的相关性。家装材料的消费量和1年前的住房实际交付面积走势几乎完全一致。这个从逻辑上也很合理，即住房在交付以后的一年内完成装修。这一结果也显示出统计局的“五金、家具及室内装修材料专门零售”指标数据质量很好。
但是，这两项指标的走势在2017-2018年出现了明显的背离，即住房交付使用面积保持稳定，家装材料却明显下滑。这也印证了本文开头提到的家装行业的困境。如果家装材料的消耗量代表实际入住的话，上图两条曲线背离的部分可视为住房已交付但没有入住造成。按图中两条曲线的关系测算可得，这部分缺口大约在3.8亿平方米左右。和前文通过总量粗略测算的结果3.9亿平方米很接近。虽然这两种测算都存在主观假设的部分，但用不同的方法得到近似的结果，说明和实际情况可能很接近。
有3.8亿平方米已经交付的住房没有装修入住，我们应该如何看待这个结果呢？
从规模来看，3.8亿平方米相当于全国年住宅销售面积的四分之一，或2017-2018年交付面积的15%，并不是一个小数。从这部分购房者的目的来看，可能是为了涨价后转手卖出的收益；也可能是把购房作为财富储存的方式；也可能是担心房价上涨而提前购买了暂时用不到的房产，即透支未来需求。考虑到交易税收，市场上短期内买进卖出的炒家数量并不多。而且在房价稳定的情况下，投资者也不会轻易地抛售房产。
因此，投资需求大并不意味着市场会崩盘。只要房地产仍然被居民看作最稳妥的财富储藏方式，上述各种需求仍将存在。但对我们判断未来中长期的需求敲响了警钟。
作者系中原集团研究总监，本文仅代表作者本人观点。感谢中国社会科学院徐奇渊博士在本文写作过程中提供的帮助。
责任编辑冯涛 tao.feng@ftchinese.com
图片来源 Getty Images、FT中文网
更多文章
1 | |
2 | |
3 |