学区房的阶层游戏，要凉了么？

对学区房抑制，会逐渐成为主流。这是否意味着学区房一定暴跌？从住房的逻辑，反观学区房，会更清晰：学区房，逐渐由投资品变为消费品。

文丨FT中文网首席财经评论员 徐瑾

2020年，疫情之中，北京西城区学区房政策变化，引来不少关注，学区房要“凉”的呼声四起。

之所以万众关注，一方面北京地方特殊，很可能成为政策示范作用，另一方面，学区房的变化，一向牵动人心。

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西城区的信号意义

北京学区房政策有何变化？那就是在就近入学的口号下，降温学区房。按照《北京日报》等媒体报道，北京市教委介绍，三分之二以上的中小学校已纳入学区制管理，2019年小学就近入学率达到99%以上。

具体对应政策是“六年一学位”，以及实施“多校划片”。这意味着，一个学区房，6年内只有一个入学名额，而且一个片区，可能对应着不同档次的学校。

媒体报道，北京西城区规定，“自2020年7月31日后在该区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”

老北京常说东富西贵，这话有不同含义，但是西城教育资源之丰厚，有目共睹。这一次变化，也是西城区首次将“六年一学位”写进入学政策。显然，西城区的学区房政策，是在跟进东城区、海淀区、朝阳区和石景山区等区。

这对于全国学区房，显然有信号意义。

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学区房价值缩水

上述信号，无疑对学区房本身价值造成冲击。不仅北京，广州也传出学位电脑摇号等信息。

回顾学区房的逻辑，其实是一个击鼓传花的游戏。

大家知道，本来一个好的学区房，本身的价值是由房屋价值和学区价值构成，假设市场售价1000万的学区房，对应市场差不多档次的房屋，如果不含学区是800万。这意味着，学区房溢价是200万。

此前买了学区房，有100%的概率进入好学校，如果目前只有50%的概率甚至更低，那么学区房溢价，也应该相应打折一半到100万。如此一来，这个学区房价值可能就是900万，如果结合6年才出一个入学名额的规定，甚至更低。

在过去，学区房可以看做投资。一个典型的学区房购买者是怎么样的？一个中等收入的软阶层家庭，可能有两个孩子。重视教育，集中各种力量买了学区房，自家孩子用过，转身再卖一笔，并不算吃亏。在过去学区房只涨不跌的情况下，甚至还可能赚一笔。对于一掷千金买下学区房的家长，并不太在意房子如何，甚至不会去看房，一句能不能上对口好学校，就会使得他们下定决心购买。

如今，软阶层买了一个学区房，不仅可能套牢6年，而且学区房只涨不跌的可能性也大打折扣。考虑这样一笔财富的机会成本，那么学区房，很可能从投资变成消费。

03

学区房为何反弹？

西城区新政，引发“学区房要凉”以及“快跑”等感叹。然而，现实好像并非如此，从五一长假期间来看，西城区学区房成交，却如同夏天到来的一样升温。

赶在学区房7月大限之前，学区房热度再起。根据《每日经济新闻》报道，学区房的行情火爆。以“宇宙中心小学”的宏庙小学为例，这个小学是北京市级重点，对口小区是丰汇园。这个小区很有名，上过很多次新闻。如果你记性好，应该记得媒体报道，3年前，这里以1200万元成交过一套39平方米的地下室，平均每平米单价超30万元。如今这里依旧火爆，记者据悉，长假不到36小时，丰汇园已经成交3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元。

学区房的逆势火爆，其实也是学区房游戏的变化，那就是，接盘侠变少了，但是接盘的门槛，也高了。

学区房的五一热闹，是强弩之末还是重启热度？不可否认，伴随着对于“六年一学位”、“多校划片”等政策普及，学区房的逻辑可能变化。

在各个城市抢人大战下，教育资源继续激增，一些城市甚至曾经推出“9年一学位”。可以说，对于学区房的抑制，会逐渐成为主流。

这是否意味着学区房一定暴跌？当下不一定。可以说，学区房潜在价值缩水，并不意味着学区房价格必然走低。游戏规则的改变，会让买家人群洗牌。

学区房由投资品更多变为消费品，门槛提高了，学区房买家人群必然发生变化。能够一掷千金不计回报买学区房的人，自然还有人，但是也不是普通人了。这背后，意味着，如果只是一般软阶层，还想参加学区房的游戏，难度加大了。

学区房回报率在降低，如果要继续玩，就要加大投入了。就像一位朋友在公号《徐瑾经济人》的评论，“时代不同了，教育的投资回报率降低了；回报率低了，如果想求得预期的回报绝对值，只能增加投入了。”

04

房价与人口

谈学区房，不能不谈整体房价。

房价是一个国民话题。从宏观而言，如何看未来房价？中国房地产影响因素很多，但是从长期来看，其实对应着人口的趋势。1949年之后，1960年是新生婴儿低谷，之后开始走高，那是一个鼓励多生育的时代，从1962年到1975年构成1949之后第一次婴儿潮。随后，部分50后60后结婚成家，从1981年到1997年，造成了第二次婴儿潮，对应着大部分80后的诞生。到了80年中后期左右，中国新生婴儿数量达到高峰，此后，新生呈现下降趋势。此后，新生儿就没超过2000万。

中国女性如今婚育年龄接近30岁，按照第六次全国人口普查结果显示，女性平均生育年龄已达到29.13岁。感受房价最真切的痛苦的，可能是80后。

第一批80后成家生子，刚好在2000年，这也对应中国商品房的上涨。按照这个逻辑，到了2019年左右，最年轻的80后如今也进入婚育年龄。从最近二十年来看，在2018年，商品房销售面积创下顶峰，高达17亿平米。而到了2019年，这些年一路上涨的商品房面积，出现回调，2019年比2018年下降0.1%。

80后中的成功者，依靠高考改变命运，多数赶上改革大潮，留在一线城市。如今他们生育高潮到来，迎来一线城市学区紧张，正是所谓“考二代”入场，其实主要是说80后的孩子。

不少分析因此指出，伴随着人口在2020左右进入拐点，中国房产逻辑也在变化。简单来说，新生婴儿少了，竞争少了，但接盘的人，也少了。

无论如何定义房产，是自住还是投资，已经不那么重要了。事实上，房产已经成为中国居民最大财富。

按照2019年中国人民银行调查统计司数据，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%。住房分化也很明显，户均拥有住房1.5套，据悉超过4成家庭拥有两套及以上房产，刚需家庭占比不到6成。

不仅如此，房贷也是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。这意味着，其实居民加杠杆的能力有限，无法如过去那般提供无限支持。这样的情况下，部分城市的房产火爆，其实很难改变房产难以再上台阶的事实。

也正因此，过去买上房，是赚钱，未来买房，大概率只能说奔着保值。

05

学区房的本质

明确了普通住房的逻辑，反观学区房，会更清晰。

学区房，本身是一种市场机制。我曾经在公号《徐瑾经济人》分析过，学区房的诞生，是对于教育资源不均衡的反向操作。

教育货币化，对于城市软阶层来说，相对而言是最公平的一种做法。如果没有学区房，不少体制外家庭没有机会参与竞争。而有了学区房，意味着市场力量会发挥作用。

教育是一个饼，优质的资源总是稀缺的，学区房和民办教育，是对于公办教育的补充。相对而言，民办教育比较好的城市，学区房溢价也会缩水，典型就是上海的学区房溢价低于北京。

仅仅从教育回报而言，学区房并不是最好选择，因为教育本身的边际回报已经在降低。学区房不是投资，更应该看作是消费，所谓后浪，也是如此。现代社会，养儿防老，已经不再现实，多数情况下，孩子是情感消费品。

学区房不再保证优质学校，优质小学不再保证好的大学，好大学也不再保证职业前景。甚至可以肯定地说，在阶层下移成为整体趋势的软阶层社会，后浪们的机会，注定比前浪们少。

即使如此，还是有人愿意买单，那是因为，好的教育，成为消费品，而且不是一般消费品，是奢侈品，这也是全球趋势。

那么，软阶层怎么办?首先，如果要继续玩学区房游戏，在具体选购学区房的时候，软阶层考虑的，可能更应该看重区域而不是单个小区或者学校。

其次，如果能力有限，就考虑，是否继续加入学区房的游戏。毕竟，这不是一般人可以入局的游戏了，而且不再稳赚不赔。

最后，结合现实，软阶层应该把自身发展置于孩子教育之前。“鸡血家长”应该先给自己打鸡血，再给孩子鸡血。也就是说，比起强迫孩子，希望他或者她，实现自己未能实现的梦想，不如先投资自己。因为，你的胜算可能比孩子多一些。

本文仅代表作者本人观点。更多可见作者公号《徐瑾经济人》（ID：econhomo）与《徐瑾财经》（ID:jinfinance）

图片来源 Getty Images

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