买家最好期待市场冷却 不然“双杀”政策就会出台！
来源：广东广播电视台房产频道
影响楼市走势的第一因素已经开始变化了
在广州限购升级出台后的这几天时间里，市场的反应并不如此前那么强烈。不少人在经历过这么多年政策时严、时松的的循环反复后，对政策的打压效果并不那么期待和有信心。不过，这次，大家恐怕不能掉以轻心了，因为影响楼市走势的第一因素已经开始变化了。
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保利地产首席研究员 吴定金
发现一个规律，这么多年以来都是用周期来看市场的。我们有生命周期和运行周期，房地产生命周期和房地产运行周期，我们在这个周期走势里面看的话，其实判断市场短缺的走势更多的是运行周期，它是一个小周期。
但这个小周期你会发现，2008年以来，国内的房地产小周期就三年，基本上三年一个特征，三年一个周期，相对于以前是越来越短，三年一个周期。
而这个房地产小周期的话，实际上基本等于信贷周期，这个跟我们2008年以来我们的外汇账款大幅下降，社会的流动性高度依赖于流动贷款，与这个有关。
我们看到一个很明的特征是如果跟行业调控相比的话其实真正的影响楼市走向的第一因素是利率。这是我们看了这么多年以来，我们吸取了很多教训，后来发现，利率是第一因素，第二才是行业的宏观掌控，包括这一轮出来的调控跟去年出来的调控，这是第二因素。
为什么说利率是第一因素呢，这么说吧，最近的2011年和2014年过去两年的调整，实际上你没有对比当时的利率，包括房贷利率，你会发现那两年的房贷利率，包括整个社会的利率，它是处在“高原”，最顶峰的时间。所以从这个外部因素来看，利率是影响房地产市场走势，特别是房价包括成交量，可以说是最大的一个因素。就是跟房价呈现一个最紧密的负相关。
所以，就是为什么会出现现在这个调控，还没有明显的取得一定的成果，这个我们刚刚看到，其实目前的这一轮利率已经开始上升，但是形成了“高原”。形成利率高原，形成利率高需要一个时间段。
也就是说这个行业调控只是一个先头部队，其实真正影响我们最大的是利率高原什么时候形成。
但现在来看呢，一线和二线城市已经开始筑起这个高原，这是形成初期往上上升的阶段。
未来的话要考虑到的外部因素，比如说美国的连续加息，六月份还有一次加息，下半年至少还有一次，一旦继续加息的话国内的利率也会同步上升。
最近我看到的一个报道就是说，这段时间3月份出现了一个钱荒现象，利率也在短时间内出现了大幅的飙升，这都会影响到我们的感受，因为之前我们也观察到了之前的房地产一线二线三线四线它的走势是比较整齐划一的，就前两轮的上升期也好，包括下行期也好，它一线和三四线之间的差别就是只有一到两个季度，但这一次的一线和三四线的差别是到了11个月，就是超过了三个季度，前后的这种价格的上升它是有明显的时间差的。
之前我们称之为“雁行模式”，就好像大雁一样，领头的在前面，后面的会跟上来。但这一次的话它是前后模式，接近相差一年的时间。
可以这样说，今年以来，一些强拆工程是出现了盘整，价格可能看似会加，但实际上更多的是盘整，因为有些价格还在惯性上。
但实际上有很多三线城市它的上升期还没有走完，因为它是从去年开始上升的，去年的2月9日新政开始上升的，所以这一轮的新政它没有走完，所以我们看到的目前三线城市相对比较好。
行业调控只是楼市调控的牵头部队 真正的大招在后面
在保利地产首席研究员吴定金看来，影响楼市走势的第一因素不是行业的宏观调控，而是利率。限购升级只是此轮行业调控的牵头部队，真正的猛招，真正影响房价走势，市场走势的，还是利率。对于一线城市而言，房价走势怎么会变，要看一线城市利率什么时候筑到高位！那问题来了，银行有动作了吗？利率变了吗？
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东方花旗创新与金融机构部总经理 方原草
就15年的主要贷款投放是在房地产，从居民用户的抵押贷款端，还有房地产开发贷端以及还有其它的直接融资工具端，去年整个银行业房地产增长规模是25万亿，中间里面是非常大一部分是需求端和供应端都到房地产行业。
真正的调控是从2016年的10月份开始，那今年大家看一下虽然各地也有很多新闻报，周边城市销售甚至价格都在往上涨，但实际看银行内部投放住房抵押贷款这一块，已经连续降了三个月，整个开发贷也是在降。
所以说，政策失灵肯定没有失灵的，时间还没到，因为这个趋势要改变好可能需要一个非常随机的因素，来造成趋势的扭转。所以今年的话我跟公司还有会长的意见，可能是防止房产的波动向下的压力会大过防止房地产价格再次猛涨的压力。
广东房协会长 王韶
去年10月到12月，我们个贷的余额是不断下滑的，10月是715个亿，到了11月是705个亿，那到了12月份好像是475个亿，应该是逐渐往下滑的。但是，个贷这方面整个信贷的比是处于一个高位，应该说未来资金这一块应该是左右未来房地产走势的重要的原因。
广州多家银行首套房贷利率优惠已上调至9折
而让人害怕的事情，或许要来到的。
昨日，据多家银行相关人士透露，已收到广东银行同业公会下发的会议通知，会议将在今天召开，内容是讨论关于个人住房贷款业务利率的自律公约。
据了解，公约最重要的内容，是自律约定：“对于个人住房贷款利率，各签约单位要综合成本收益分析合理定价，上调首套房住房贷款利率至不低于基准利率的0.9倍（9折）。各签约单位不应受理低于基准利率0.9倍的个人住房贷款业务。原则上3月1日起受理的个人住房贷款业务应按基准利率不应低于0.9倍以上执行。
而此前，广州首套房贷的利率主流优惠是8.5折。如果该公约通过，意味着广州首套房贷利率上调。
不过，某银行相关人士表示：“因为还没开会，实际的会议精神及相关要求还不了解，所以对于什么时候开始执行9折，我们暂时无法给出明确答复。我行目前首套房利率优惠最低可以到八五折。”
买家最好期待市场冷却，不然“双杀”政策就会出台！
而这，还不是政策最后的绝杀。在世联行董事长陈劲松看来，如果市场在这轮调中，还不降温，房价还不降的话，戴维斯双杀政策就会出台。
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世联行董事长 陈劲松
你用什么来判断房地产景气度，我们有一个办法，就是用上门指数。
这个上门指数是我们十几年的上门指数，事实上2017年1-2月份广东省，刚才王韶会长说增长不多，但是我们看全国增长很多，2016中国房地产创天价的成交额12万亿左右，我们2017年的1-2月份居然同比依然增长26％，我们GDP增长6.5％，大家说是真的还是假的，但是房地产是实实在在增长了26％，今年1-2月份比去年1-2月份同比，26％的增长，这是一个巨量房地产市场的26％的增长，没有了，中国什么巨量的市场有这么大的增长？完全没有，因此这种26％的增长对我们国家多重要，刚才有记者说那不是调控失效么，其实不是，你看2月上门指数，春节过后就开始回升。
我们看一线，一线其实同比下降，环比上升，也就是说，跟去年比一线城市因为严厉的限购措施，同比是下降，我们看二线城市，是同比上升的，三四线城市上升得更厉害，也就是说，目前中国房地产宏观调控的措施确实是使得三四线城市的市场开始回暖，这个是我们前年开始期盼的，中国房地产就两句话，一个是抑制泡沫，另一个是去库存，现在看去库存有效。
3月份调控加码，这种加码的态势可能还会持续，我们看北京周边既然连崇礼、涞水、涿州都是河北的，都算不上河北的大城市，都开始严厉的限购，北京五环到六环之间，所有的城市未来全限购，视同北京。
同理上海、同理广州、同理深圳周边也一样，这个趋势明显，也就是今年假设还没有波及到我们诸位的那个县、那个市，假设我们按照北京的规律，那么今年上半年，通通会进入严厉的调控范围之类。
所谓三线加入调控，都是这些城市，就是城市群，一些二线城市会紧跟一线城市，如果我们现在觉得市场还过得去的话，那像北京二套最高八成首付，这种措施也会随之到来，这叫一城一策，我现在怕的不是这个，我害怕的是普调利率，我害怕的是央行普调首付，那会对三四线城市产生很大的影响。
去年，中国居民加杠杆加的不少了，如果房价继续涨，当首付再提高，贷款期限再短的话，事实上，我们的消费力是有问题的，所以这也就是说，对中国房地产市场我完全同意王韶会长的意见，高度关注银行、高度关注资金利率，高度关注首付，这个很可能是戴维斯双杀，杀你的利率，再杀你的首期，那就非常麻烦。
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