新楼盘促销！二手房跌至每平1万6以下！济南楼市“要凉了”？！
近日，
济南一些楼盘出现了“花式降价”现象，
“特惠房源”、“团购内部房源”、“工抵房房源”
等词汇吸引了不少购房者的眼球。
部分二手房价跌至16000元/平以下，
位置较好的二手学区房
也仅为23000元/平左右。
济南楼市“要凉了”？
近几个月来，
二手房挂牌量再创新高，
链家新增二手房房源呈上升趋势。
就济南二手房挂牌量激增现象，记者采访了山东大学经济学院副院长李铁岗教授。
他认为，出现这种现象，主要是“三者一场”的行为造成。“三者一场”是指：消费者、投机者、投资者和房产市场。
对于消费者来说，新房区、新房子的出现，促使消费者想要更新换代，他们的房屋置换升级则需要通过挂牌来寻求换代；对于投资者来说，多年的投资使得他们已经获取较多利益，获利后需要进行清盘，这部分人也需要寻求挂牌；于投机者而言，近年来新出台的政策（如限购、限售等）对其不利，需要脱手，转战新的阵地，所以投机者也有挂牌意向；在房产市场方面，随着新区域、新热点区块的出现，楼盘几经更新换代，新一轮消费需要通过这些二手房挂牌来实现。除此之外，专家认为，挂牌量激增的主要原因，是国家对房产政策的态度决定的。
虽然二手房挂牌量创新高，但是房价却在默默下滑，成交量也在递减。记者在链家网获悉，9月份济南市二手房挂牌均价18411元，参考均价为16386元/平。链家网数据显示，2018年10月份济南二手房挂牌价格为20915元/平，而2019年10月份，记者从中介方面获悉，部分二手房价跌至16000元/平以下，位置较好的二手学区房也仅为23000元/平左右。
据链家网数据，今年8月份，济南二手房挂牌量已达4万套，此后2个月里，这个数量又新增了3000多，但成交量不增反降。
“我们主要用安居客、58同城等平台，原因很简单，二手房不好卖，我们主要是售卖新房。”一位资深中介告诉记者，在新房的强烈冲击力下，二手房并不好卖。据了解，从2018年以来，受限购、限售政策的影响，新房降价明显，一些房源房价每平方降价1000-2000元。从链家数据来看，目前，济南二手房交易量不理想。数据显示，济南近90天内二手房挂牌量新增8778套，而成交房源仅为1272套，且每月成交量在递减。
专家分析，当新房的优势提升时，无论是中介还是消费者往往更青睐新房，所以二手房看房率降低也在所难免。
据链家网数据：今年济南的二手房方面，6月挂牌量36083套，看房人次17369次；7月挂牌量39104套，看房人次15803次；8月挂牌量40023套，看房人次16255次；9月挂牌量42376套，看房人次16965次。虽然挂牌房源量持续上涨，看房人次却逐月下降。
另外，看房率下降的背后，也与多数人仍处于观望状态有关。
目前，在售房市场上，出售二手房的已不全是炒房者，据记者了解，其中不少是需要房屋置换的人群，从当前的房产市场情况来看，大多数售房者处在观望的阶段。部分消费者希望有更好的生活体验，有人需要更大的房子、有人需要换成市区房、有人需要升学的学区房等等。
李铁岗教授认为，从长期来看，新房与二手房的价格属于平行发展的关系：新房的价格增长会带动二手房价格增长，二手房价格增长也会带动新房的价格增长。
但是，短期之内，两者的关系有些变化，出现了替换的关系。目前，二手房的供给量增加会给新房的出售“施加”压力，新房出售多，价格低。
业内人士告诉记者，虽然，近期部分楼盘出现了“花式降价”的现象，但实际成交价格并没有下降太多，多数的低价只是为了博取眼球而制造的噱头，而所谓的降温也只是表现在居民对房价增长的预期上。
“从总体情况看，未来二手房价格变化，不会像预期的那样快速增长。” 李铁岗教授认为，未来房价将会处于稳定状态，无论是新房还是二手房，价格长期稳定的几率相对比较大。对此，专家建议“房子是用来住，不是炒的，无论是买房还是卖房都需要从实际出发。”
“虽然前几年透支了大量购买需求，但随着落户新政的出台，新济南人带来的刚性需求也不断增加，仍占据市场销售的半壁江山。可以预见的是，未来房地产市场整体不会出现大幅波动，将继续保持平稳发展态势。”“实事求是讲，现在正是市场稳定时，买房、换房的成本是相对较低的。”业内人士坦言。告别过去几年的过热增长，济南房地产市场已回归正常，走向真正的市场化，对于有首套房购买需求的刚需一族来说，在目前楼市以稳定为主的大背景下，大涨大跌都不会出现，所以需要考虑的还是自己的实际购房需求。
闪电新闻记者 时慧敏
部分内容据济南日报报道
本文编辑：王雪燕