是谁让许家印再当首富？这其中可能有你一份功劳！

作 者 I 猫哥

来 源 I 大猫财经

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北京房价连涨10年，似乎买房是回报率最高的投资。

但北京的房价相对于每个时期的收入水平来说都太高，还有限购，不是人人都买得起的投资。其实，有一个跟房地产相关的投资品这两年的涨幅要比房子高的多。

那就是地产股，尤其是港股的内地房地产股（简称“内房股”）。

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今年以来，香港上市的内地房企股价涨势如虹。从年初至今，恒生中国内地地产指数涨幅达118.48%。一些内房股以近年来最低点计算，涨幅更是超过惊人，比如中国恒大2015年1月最低点才2.076港元，现在摸高到27.5港元，涨幅高达1324.66%。

所以，房地产公司老板身家也暴涨，股价涨了13倍的中国恒大，董事长许家印昨天也以395亿美元的身家荣登新首富——395亿美元，约等于2601亿人民币，就算北京一套房子总价1000万，许家印可以买26010套。

许家印的身价是一年左右暴涨的：

猫哥整理了下，不但许家印身价暴涨，其实整个内房股在近两年时间里大都股价翻番了：

相比内房股的靓丽表现，A股房企则相对黯然，沪深房地产指数年内涨幅仅5.04%，但是，股价走势均跑赢行业，尤其是千亿级企业，其中，万科以年内41.09%的涨幅位居第一，阳光城以40.35%的涨幅位居第二，华夏幸福以40.17%涨幅排名第三，老牌房企保利地产、招商蛇口、金融街的涨幅也在两成以上。

拉长周期，从近3年的低点来看，经过这波行情，大型地产公司涨幅最小的都有171%，最高的万科A高达737.07%，14家房地产公司年均涨幅高达172%。

房地产公司的老板们每年都喊“到了行业最困难的时候”，但堪比房价的股价涨幅却表示——房地产公司过得挺滋润的，现在不缺地，也不缺钱。

如果你年初不买房，而是买入恒大、碧桂园的股票，回报率甚至还要更高些。

那么，到底是什么让房地产商们赚得盆满钵满、股价翻番呢？就让猫哥带大家来一探究竟。

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地主家也没过余粮

今天房地产商们是风风光光，可曾记起2、3年前的凄凄惨惨。中国房地产行业一直深受调控的影响：

● 商品房销售面积：从2014年初至2015年5月连续17个月负增长；

● 商品房待售面积（库存）：2015年末，商品房待售面积71853万平方米，达到历史峰值；

● 70大中城市新建商品住房价格：环比下降12个月到，2015年6月才企稳；

● 行业平均销售利润率：只有10%，比2009-2013年超过20%的平均销售利润率降低10个百分点以上。

以上的数据不难看出，当时房地产商的日子并不好过，“穷则思变”，赚惯舒服钱的地产商开始谋求转型：

▌一、做金融

金融和地产是高度关联的行业，从2012年起是中国金融业的黄金时代，彼时又是互联网金融、保险公司方兴未艾的时候，一些企业向泛金融化发展，与金融结构合作甚至入主商业银行、保险。

这其中最有名的就是恒大，2015年11月22日，恒大集团正式宣布进军保险产业，并以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为恒大人寿。许家印对恒大金融板块寄予厚望，要求做到千亿规模；

▌二、做运营

一些企业向项目后端发展泛服务化，参与物业管理，尝试城市运营商转型；

▌三、开发产品多样化

房地产开发产品由单纯住宅或商业为主，向养老公寓、文化地产、旅游地产、产业地产等多样化发展，部分房地产开发企业还向互联网 +、绿色节能、产业化等新的生产方式摸索；

▌四、国际化投资 

一些大型房地产企业继续进行海外地产的投资开发，比如万达集团、碧桂园。碧桂园在马来西亚与新加坡边境附近开发了超大楼盘。

超大规模的企业调整是需要时间的，远水解不了近渴，当时项目一般在二三四线城市的恒大集团、碧桂园日子尤其不好过，股价长期在3-4块钱徘徊，好不容易在港股上市的万达商业股价也表现一般，所以，恒大的许家印和万达的王健林都启动了从港股回归A股的计划。

为什么？因为A股给的估值要高些。

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“去库存”带来的大利好

就在地产商们觉得生意难做，要谋求新出路时，浩浩荡荡的“去库存”开始了。

2015年12月召开的中央经济工作会议指出，2016年要稳定经济增长，更加注重供给侧结构性改革，在适度扩大总需求的同时，“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，提高供给体系质量和效率。会议提出用积极的财政政策、稳健的货币政策解决“三去一降一补”。大方向就是：宽财政松货币。

当时房地产库存尤其是三四线城市房地产库存相当大，所以，会议还明确指出要促进化解房地产库存：

❶ 让农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；

❷ 让“新市民”买房，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；

❸ 鼓励买房租赁：发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

❹ 要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

❺ 要取消过时的限制性措施。

其实，在会议召开前，货币政策就先行“稳健”：2014年11月22日央行开启降息通道后，2015年央行分别于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日连续五次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率、连续五次下调金融机构存款准备金率。

房地产行业管理政策也放宽：2015年“3.30政策”、“9.30政策”分别下降了购房首付比例，8月份取消了外资购房限制、鼓励棚户区改造实行货币化安置等等，房地产市场销售明显增加。

这几条措施多管齐下，2016年，中国房地产市场开始回暖，整个2016年，住宅销售面积增长22.4%，商品房销售额117627亿元，增长34.8%，住宅销售额增长36.1%。

但最开始出现价格和销量暴涨的是一线城市，如北京、上海、深圳，这些城市已经是存量市场，以二手房销售为主，所以，2016年地产公司们还没完全感觉到“去库存”的暖意。

到2017年，随着“317新政”等措施出台，一线城市限购加码，投资性资金需要出路，一些二三线城市房市继续火爆。根据9月18日，国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅价格变动情况。数据显示，当月一些三四线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅达10%以上，有的甚至接近20%。

三四线城市成“去库存”的主力，今年上半年，一二线城市销售比重下降10个百分点，三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。

“去库存”得益最大的当属上文提到的在三四线城市拥有大量项目的恒大和碧桂园等房企。

财报也显示，中国恒大上半年实现营收1879.8亿元，同比上升114.8%；实现净利润231.3亿元，同比上升224.4%。碧桂园上半年实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%；净利润约75亿元，同比增长39.2%。融创中国上半年实现营收133.33亿元，同比增长25.9%；净利润约13亿元，同比增长1682.5%。

实际上，由于房地产行业结算的滞后性和周期性，中报的业绩并不能完全展现这几家房企的盈利能力。

根据各家房企的销售简报显示，碧桂园、恒大、融创中国前8个月分别实现销售额3806.7亿元、3216.8亿元、1614.3亿元，同比分别增长112%、38%、111%。

如此气势如虹的业绩，股价能不接连翻番？

何况，即使连续翻番，现在中国恒大的市盈率也不过14倍而已。尝到甜头的恒大将今年内部销售目标定为“确保5700亿、争取7000亿”，继续三四线城市。

许家印得以登榜成为新首富，还是得感谢三四线城市热烈的“投资性买房”和“刚需”，正是他们在房价继续因“去库存”而房价继续上涨的时候买入，他们的积蓄都变成了恒大、碧桂园们的业绩，推动许家印成了新首富。

但，这是可持续的吗？

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