浙系房企的“老二”不保，滨江集团营收跌三成，年报成房企“副班长”

此前保守的滨江选择偏安在自己的大本营杭州，但是2016年杭州的楼市突飞猛进，滨江仅面临着房企巨头万科、融创的进驻，还要面对浙江本都的祥生等中小房企崛起的局面。更为糟糕的是，根据最新发布的年报，2017年滨江集团营收同比下降了三成。在滨江集团意识到自己应该走出“舒适区”，开始在其他区域布局的时候，已经为时已晚。

近日，滨江集团发布了2017年年报，这份年报在众多房企高歌猛进的2017年，不仅不突出，甚至显得有些糟糕。

滨江集团的年报显示，2017年公司销售金额达到了615亿，同比上涨了67.67%，为历史之最。但是与历史最高的销售相比，其2017年的营收为137.74亿元，同比下降了近30%。

滨江集团在年报中表示，公司主要经营区域为杭州、上海、深圳，进入城市相对有限，分布面较窄。2017年，除了大本营杭州外，上海和深圳的销售金融均出现了下降，上海地区的下降幅度更是高达近40%。

此外，截至2017年末，杭州商品住宅库存去化周期为3.3个月，上海的商品住宅库存去化周期为10.3个月，深圳的商品住宅库存去化周期更是超过1年，长达13.1个月之久。

进军一线机不逢时

滨江集团成立于1992年，是较早的一批杭州房企，2008年在深交所挂牌上市。多年来，滨江集团以杭州为根据地，扎根在浙江本土，成长为浙江本土数一数二的房地产企业。

据申万宏源的研报显示，2013年绿地以绝对优势位居于杭州房企的首位，滨江和万科分列二、三位，但是滨江始终不能稳稳的保证自己第二的席位，此外，融创和龙湖也在趁势崛起。

同时，此前一直局限于诸暨的浙江小房企祥生，也开始了猛烈的进攻。2014年祥生甚至将集团总部迁至杭州，其野心昭然若揭。

在此背景下，滨江集团开始“走出去”计划。2015年9月，滨江集团开始进军上海。而滨江集团进驻上海是“地王”的身份。2015年底，滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺上海宝山区大场镇祁连社区一地块，楼板价每平方米28755元，溢价率91.7%，滨江集团将这一项目命名为滨江公园壹号，成为彼时的“地王”。在随后的一年中，滨江集团通过土地拍卖及合作以及收购等形式，已经有滨江公园壹号、崇明和古北3项目，总值达200多亿元。

2016年戚金兴曾对滨江集团的战略做过如此布局，滨江的未来发展将围绕三点一面，即杭州、上海、深圳三个点；一面，小面浙江富裕县市，大面长三角富裕城市。

只不过，戚金兴没有想到的是，滨江集团进军上海两年地王项目仍未开盘。滨江公园壹号计划在2016年下半年推出，然而，距离原定开盘时间一年过去了，依然没有拿到预售证。而深圳截至目前，也仅有一个与中汇盈合10亿的合作项目。

对于滨江集团来说，南下选择深圳这块龙头房企扎推的地方突破自己的业务领域，本身就已经面临诸多的挑战。而一年来，深圳楼市一度领跌全国的“惨淡”局面，似乎已经打击了滨江集团以深圳为主战场的念头。在最新的战略目标中，深圳已经消失了。

2017年，楼市的“去杠杆”政策严重影响了滨江集团的一线布局。

骨子里的“保守”

项目的暂时停滞也为滨江集团带来了相应的后遗症。以低负债率著称的滨江集团，资产负债率为72.84%，同比增加4.60%；而经营性现金流上，罕见的下降了73.88%。并且发行短期融资券，募集资金65亿元，用来补充公司流动资金、偿还流动资金贷款。

回顾滨江集团的发展史，“地王”项目成为其成长的助推器，而戚金兴也曾表示，赚钱最多的就是地王项目。但是滨江集团对于拿地的一致处于波动化的状态。

2009年，滨江曾斥资52亿元竞得金色黎明、上虞金色家园、杭储102地块；2010年，逆市购得9幅土地，平均楼面价6050元/平方米。而在2011年，其整年没有拿下任何地块。在2012年下半年，当其他房企创造一次次土地出让高潮时，滨江仅出资16.55亿元竞得杭州余政储出两宗地块的土地使用权。

到了2013年，滨江三次出手耗资67.64亿元拿地，并创造当时惊动业界的杭州华家池地王。而2014年仅新增一宗嘉兴平湖地块，拿地销售额占比回落至历史低点。这一时期正是行业整体低迷时期，不少房企选择了逆势加杠杆选择扩张。而滨江集团选择了保守的方式，减少拿地，减少杠杆。

不仅如此，滨江集团偏爱合作拿地方式，项目的权益占比持续降低，这样导致了在与万科的竞争中，滨江始终不能稳居第二的原因。

就在今年2月，滨江集团的子公司以40.12亿元竞得位于萧山区的一宗总建筑面积约13.45万平方米的低密度宅地。易居的研究员表示，述地块可售部分的楼面价几乎和周边别墅项目相当，对滨江来说需要在产品和营销上下足功夫，如果操作不好，会蕴含着一定的去化风险。

不过滨江集团的保守似乎同样体现在营销推广上，以2017年为例，销售额为615亿的滨江集团，广告推广费用仅为5282万，仅为0.086%。