商业地产绿色运营的驱动力分析

1.       商业地产的概念

按照《中国房地产统计年鉴》的定义，商业地产指的是进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。按照这个定义，商业地产可包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街和会展中心等。我国房地产开发企业开发和运营得最多的商业地产形式是大型购物中心，故本研究所指的商业地产是购物中心类大型商业综合体。本研究重点探讨这类特殊的商业地产项目绿色运营的驱动力。

购物中心类商业地产项目往往由一家商业地产企业统一规划、设计和建设，建成后统一运营，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离。在功能上，除购物以外，还包括休闲、娱乐、餐饮、KTV、教育培训、健康养生等服务，项目不仅承担着购物和娱乐的功能，也是精神和文化交流的场所，已成为城市形态开发、功能塑造、文化培育的主要载体[1]。

2.       我国商业地产的发展概况

随着近年来城市主导功能由生产型向消费服务型转变、城市居民消费模式和消费观念的变化，受地方政府城市建设的驱动、保险机构和房地产私募基金等机构投资者持有商业地产热情的增加、住宅限购政策的实施和住宅开发利润空间的收窄等因素的影响，近几年我国商业地产呈现出蓬勃发展的态势，具体表现在以下两个方面：

存量规模大。据商务部《中国购物中心发展指数报告》，截至2017年底，全国大中型购物中心项目总数超过4500家，总面积超过4.4亿平米，在建购物中心面积已经位于世界第一[2]。随着我国人均收入的增加，城市化进程的加速，可以预见未来10年，购物中心类大型商业综合体还将继续持续增长。

发展速度快。据国家统计局数据，2017年全年，我国社会消费品零售总额366262亿元，比2016年增长10.2%；限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长7.3%、6.7%、9.1%和8.0%[3]。巨大的消费需求，也带动了商业地产的快速发展。从1996年到2017年，中国主要城市新增购物中心存量数量增长了54倍，面积增长了61倍。2008年后，零售商业建筑面积的发展速度明显加快，近十年的新增营业面积的年复合增长率达到了25%[2]。

3.       商业地产项目运营的环境影响

商业地产项目的运营对城市居民和消费者的环境影响主要体现在下述两个方面：

3.1.     高能耗

商业地产项目作为公共建筑的一种，单体建筑面积大、客流密度大，各种照明、电气设备密度高，全部采用中央空调系统对商场温度、湿度进行控制，能量传输距离长、转换设备多，以电为主要能源。一般每天营业12-15个小时，全年无休。因此，与其他公共建筑相比，大型购物中心单位面积耗电密度高、全年总耗电量大。近年来能耗调查数据显示，大型商业建筑建筑能耗为普通规模不采用中央空调的公共建筑能耗的3~8倍[4]。

清华大学建筑技术科学系2004年曾对北京市数家大型商场进行实测，结果表明：大型商场年电耗为200～350 kWh/m2[5]。近几年随着购物中心功能的增加，大空间，大中庭的应用，能耗强度有增加的趋势，部分购物中心全年总耗电量在294～511 kWh/m2之间[6]。空调和照明系统是能耗占比较高，以万达广场为例，空调能耗占其总能耗的 50-60%，照明占30-40%[7]。

造成购物中心高能耗的原因除了其本身的技术特征和运行方式，与运营商的经营观念，绿色运营能力也有关系，表1列出了购物中心类大型商业综合体高能耗运行的部分原因。

3.2.     高污染

为确保全天候运行，购物中心往往被设计成完全依赖中央空调系统的封闭空间，如果未能采取适当的技术措施确保室内空气品质，各类污染源容易积聚，恶化室内空气品质，损害消费者的健康。大型商业综合体以其巨大的体量和客流量，超大规模的停车场等辅助设施，对周边环境和交通也造成了极大的影响，尤其影响周边社区居民的日常生活。

据上海市商务发展研究中心发布的《上海城市商业综合体发展情况报告（2016-2017）》，2016年，上海市城市商业综合体平均年客流量达991万人次/个。巨大的客流量加上店铺装修、餐饮、汽车尾气带来的污染，使得大型商业综合体的室内空气品质面临极大的挑战。

1)      室内空气质量

北京市朝阳区疾病预防控制中心于2012 年1 月9 日到2012 年12 月22 日利用无线传输技术，通过在线监测，持续收集某大型商场（卖场、美食城）的空气质量各项指标每日24h动态数据，结果显示卖场以甲醛污染时间最长、污染最严重，全年有8周浓度超标；其次是PM10 和CO，全年各有1 周超标；相对湿度在5月中旬至9月中旬达标，其余时间段较均低于国标《商场（店）、书店卫生标准》的下限[8]。

据重庆大学商余珍等人对重庆、昆明和天津地区各两栋大型商场建筑开展了长达一年（2014-2015）的室内空气品质（温度、湿度、风速、CO2、TVOC、甲醛）测试及室内人员感知问卷调查。客观测试结果表明三个地区的六栋大型商场都存在典型污染物超标测点，其中 TVOC 和 CO2超标最严重的是重庆某商场，超标率分别为41.9%、20.7%，甲醛超标最严重的为天津某商场，超标率达 13.2%。商场室内空气品质主观问卷显示，六栋典型商场室内工作人员病态建筑综合症发病率高达63.3%，其中疲乏症状出现频率最高[9]。而地下商场的污染就更加严重。在监测的17 个重庆市地下商场中，共有9 个商场的TVOC 浓度超过国家标准，超标率为52.9%[10]。

2)      室外环境质量

大型商业综合体的影响半径通常为1.5-3公里，对于一些特大型的购物中心，其影响半径可达5公里。对于塑料、油烟、厨余垃圾和汽车尾气等向外排放的污染物，其影响半径则是区域性的，小到一个城市，大到整个区域。

大型停车场是现代购物中心必备的基础设施。大型停车场在为消费者提供便利的停车条件时，也鼓励了驾驶小汽车出行的生活方式，增加了CO2 排放量，强化了城市热岛效应。虽然大型商业综合体往往建设在可达性较高，各类交通方式容易到达的城市中心，但其巨大的交通流量和运行强度会恶化其周边的交通环境，尤其是噪声污染。

噪声污染已经成为一种严重的环境污染。2016 年8 月31 日，环保部发布了《中国环境噪声污染防治报告（2016）》。该报告显示，2015 年全国城市噪声监测中，有25% 的城市是不达标的，其中绝大部分位于交通强度较高的商业中心区域。

因此对于大型购物中心类商业地产项目，需要综合各方主体的利益，走绿色运营的可持续发展之路，以求社会、经济、环境的和谐可持续发展。

4.商业地产的价值链模型

为深入研究商业地产的绿色运营，有必要构建商业地产的价值链模型。基于该模型，逐一分析影响商业地产绿色运营的各方责任主体，找到推动商业地产绿色运营的驱动力。

从商业地产价值的创造和实现方式的角度，可以构建商业地产的价值链模型。该模型包含政府，投资商，开发商，运营商，经营者和消费者六方价值主体。构成商业地产价值链六方主体之间的价值创造活动和价值实现方式见图1所示。

目前我国内地购物中心类大型商业综合体的开发以“香港模式”为主。开发商要完成融资、买地、规划设计，施工、销售或出租、交付使用，运营，以及物业管理等所有环节。开发商同时也是投资商和运营商，一个主体承担着三重角色，居于主导地位，是风险的主要承担者，也是利益的主要获益者。商业地产价值链六方主体的价值创造和价值实现方式的详细说明见表2。

5. 商业地产绿色运营的价值

购物中心类商业地产通常规模大，能耗密度高，各类污染排放集中，且因为购物中心直接面向大规模消费者，其场景设计和运营管理对消费行为有着较强的引导作用。购物中心的绿色运营不仅仅体现了商业地产企业的环保理念和社会责任，也有助于运营商改善经营环境、提高租金、节省人工和能源费用，带来实在的经济效益。

按本文第4节所建立的价值链模型所指出的六方责任主体，从经济价值和社会价值两个维度，商业地产绿色运营的价值可汇总为表 3。

如表4所示，从资产管理的角度看，商业地产的绿色运营有利于商业地产资产的保值和增值。

6.       商业地产绿色运营的需求构成

商业地产绿色运营的需求来自于其价值链上的六方责任主体。

6.1.     政府

对于商业地产，国家各个不同的主管部门已经出台了相关政策，从环境治理，节能降耗，绿色商场，绿色建筑等各个环节形成了较为完善的确保商业地产项目绿色运营的制度和政策体系。表5对中央各部门出台的与商业地产绿色运营相关的政策进行了汇总。

a， 绿色商场指的是集门店节能改造、节能产品销售、绿色回收于一体，向消费者传递绿色消费理念、销售绿色产品，同时通过绿色采购引导绿色生产，构建绿色供应链，助力绿色发展理念融入生产生活。截止2017年12月，商务部已创建85家绿色商场，覆盖全国各省份。

除上述中央各部委出台的与购物中心绿色运营相关的政策以外，各个地方相关主管部门也出台具体的实施方案。如北京市发改委于2014年6月正式印发《北京市碳排放权交易管理办法(试行)》。该“办法”要求在北京市行政区域内的固定设施和移动设施年二氧化碳直接排放与间接排放总量5000吨(含)以上，且在中国境内注册的企业、事业单位、国家机关及其他单位，大型商业购物中心的年二氧化碳排放量远远超过5000吨，故都需要主动进行节能减排改造，或者购买碳排放权。

6.2.     投资商

投资商（或散户投资者）对购物中心或商铺进行投资的动力来源于获取商铺的物业增值（地段价值、建筑价值）和租金。绿色运营对于投资商除了责任投资的社会价值，也可以降低项目风险，确保资产的保值和增值。投资商对商业地产绿色运营的需求见表6。

责任投资是指在投资过程中在财务回报的考量之外，将环境（Environment）、社会(Social)和公司治理(Governance)（简称ESG）等因素纳入投资的评估决策中。

依照国际可持续投资联盟（GSIA）的趋势报告，在2016年初，全球在投资中纳入ESG因素的资产总量为22.89万亿美元，占全球资产总量的26%，与2015年相比，实现了68.3%的增长。中国目前缺乏成熟的房地产资产证券化经验，投资者以中小投资为主，缺乏责任投资的理念，是商业地产绿色运营中亟需加强的方面。

6.3.     开发商

绿色开发和运营能够增加开发商的市场竞争力，包括土地资源的获取、消费者美誉度的提高，合理的开发成本，和更低的开发风险。绿色开发要求开发商在商业项目的规划、设计、招商、销售、工程建设、后期管理等环节，贯彻落实绿色理念和技术。开发商对商业地产绿色运营的需求见表7。

6.4.     运营商

在中国，投资商、开发商和运营商往往是一个主体，但这种重资产的开发模式正在改变。专业运营商越来越成为部分商业地产企业轻资产转型的方向。专业运营商能够更好地提供改良管理技术，提高管理效率，增强绿色运营带来的效益。绿色运营的主要执行者和受益者是运营商。绿色运营能够为运营商节省大量的运营成本，减少能源和人工支出，提高效率，也有利于资产的保值增值。

美国零售商业地产之王西蒙地产（Simon Property Group）是典型的运营商。西蒙旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多的75个城市，旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。西蒙地产的绿色运营规划和策略如下：

到2018年，在特定物业扩大塑料薄膜回收；与关键租户就购物者相关的可持续发展问题进行沟通，以便在2018年之前提高物业的整体可持续发展绩效；到2020年将温室气体效率提高5%-10%，将整个投资组合的能源效率提高5%-10%，为客户提供100%的电动汽车充电站；到2025年，将整个投资组合的用水效率提高20%，将90%的房产安装无线网络。

6.5.     经营者

经营者通过塑造硬件环境和配套设施，提供独特的产品和服务塑造绿色行业文化、绿色消费文化。近十年来，随着环保概念的深入，各大品牌零售商在绿色节能方面的要求不断提高。超市、餐厅、饮品店、服装品牌店，以及停车场的运营对节能环保都有相应的行为规范或行业标准。部分品牌零售商对商业地产绿色运营的需求见表9。

以美式咖啡文化的倡导者星巴克（Starbucks Corporation）为例，星巴克于2001年加入美国绿色建筑委员会（USGBC），并与USGBC合作开发LEED零售计划，使LEED认证体系适应零售业的新建筑和商业装修战略。星巴克也是首批加入LEED批量认证试点项目的零售商之一。

自2005年在俄勒冈州希尔斯伯勒开设第一家获得LEED认证的商店以来，星巴克已经在20个国家/地区拥有超过1500多家获得LEED认证的商店。自2008年开始，星巴克要求旗下所有新建、改建或现有门店申报LEED认证。星巴克的绿色运营策略包括使用回收咖啡渣； 用于粘合剂，密封剂，油漆，涂料和地板的低VOC排放材料； 超过10%的材料在500英里内提取； 通过使用高效LED灯具节省超过45%的照明功率。

6.6.     消费者

近年来，随着我国城乡居民收入水平和消费水平的提高，“安全、环保、健康”成为消费主流。据阿里研究院发布的《2016年度中国绿色消费者报告》显示，现在中国消费者对绿色消费和环境保护的意愿空前高涨。消费者对健康绿色生活方式的追求，不仅体现在消费过程中更愿意选择未被污染或有助于公众健康的绿色产品，还扩大到希望自己的消费行为和方式能够符合人的健康和环境保护标准。消费者对商业地产绿色运营的需求见表10。

据《2016年度中国绿色消费者报告》，“环保型消费者”群体占阿里用户的比例从2011年的3.4%，跃升至2015年的16.2%，在数量上提高到6600万人，4年内增长了14倍。绿色环保消费正在形成主流消费习惯，也让环保产品的价格溢价上升了33%。

7.       商业地产绿色运营的实施框架

在我国，商业地产的运营商往往同时也是投资商和开发商。这种三位一体的特征，决定了我国商业地产项目的绿色运营需要同时兼顾投资商、开发商和运营商对绿色发展的需求。商业地产项目的运营管理主要由营销与租赁管理、健康与安全管理、能源管理、室内环境品质管理、保洁管理、交通管理等六个方面组成，每一个方面都与绿色运营有着紧密的联系。商业地产实施绿色运营可从管理策略和技术策略两方面着手。

7.1.     管理策略

商业地产绿色运营的管理策略属于企业管理的范畴，需要商业地产企业进行相应的制度建设和团队建设才能保障其实施。绿色运营管理策略的实施框架如表11所示：

7.2.     技术策略

为争夺优质土地资源和客流量，商业地产开发运营企业之间竞争激烈。新技术的应用可以让先行者具备先发优势，在激烈的竞争中脱颖而出。目前已有商业地产企业将人工智能、机器学习、增强\虚拟现实、自动驾驶、区块链和无人机等技术应用到商业地产项目的运营中，这些新技术必将对商业地产行业的未来产生重大且深远的影响。绿色运营技术策略的实施框架如表12所示。

8.       商业地产绿色运营的驱动力模型

综合本文第4-7节对商业地产绿色运营的价值链构成、需求构成，以及实施框架的分析，可以构建出商业地产绿色运营的驱动力模型。

如图2所示，商业地产企业绿色运营的驱动力既有来自于外部的压力，也有其内在动力。

外部压力包括来自于政府的政策约束（P），如发改委对大型公建的能耗限额，能源审计和碳交易制度，商务部创建绿色商场的倡议等；来自于投资商、开发商和运营商应对社会监督，提高企业社会声誉，履行企业社会责任的需求（R）；来自于消费者和经营者对环保消费、健康消费的需求（C）；也有同行采用新技术带来的效率提升、成本降低带来的压力（I）。

内在动力来源于提高经营绩效（B）。一是资产的保值增值：降低安全风险和环保风险，提高坪效、出租率、租金、客流量和客单价等经济效益绩效指标。二是降低运营成本，尤其是高额的能源费用。

9.       结论

本文通过对购物中心类商业地产的绿色价值链分析，构建了商业地产绿色运营的驱动力模型，总结出商业地产绿色运营的驱动力来自于外部的政策合规、社会责任、技术创新和教育推广，以及内部提高经营绩效，降低运营成本的需求。商业地产项目能耗高，环境负荷强度高，商业地产的绿色运营是其价值链上六方主体共同的需求，也是商业地产可持续发展的必然途径。

作者单位：丹麦科技大学，中国房地产报绿色地产研究中心

     北京柠檬树绿色建筑科技有限公司

     万达商业规划院

引用方式：《住宅产业》杂志，2018年12期，总217期，p53-61

参考文献

[1]     张峡丰, “城市大型零售商业建筑的生态位研究,” 同济大学, 2007.

[2]     商务部, “中国购物中心发展指数报告2017,” 2017.

[3]     国家统计局, “2017年12月份社会消费品零售总额增长9.4%,” http://www.stats.gov.cn, 2017. [Online]. Available:http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201801/t20180118_1574935.html#.

[4]     冯莹莹，李晓锋, “大型商业建筑节能关键问题分析,” 建设科技, no. 12, pp. 42–45, 2011.

[5]     薛志峰，江亿, “北京市大型公共建筑用能现状与节能潜力分析,” 暖通空调, no. 9, pp. 8–10, 2004.

[6]     贾学东, “大型购物中心的能源管理,” 现代物业, no. 1, pp. 56–59, 2009.

[7]     田礼讯, “能源管理系统在购物中心的应用,” 智能建筑与城市信息, no. 3, pp. 79–82, 2015.

[8]     张金艳, 张桂斌,李文静, “大型购物商场室内空气质量动态监测,” 环境与健康杂志, no. 7, pp. 622–624, 2014.

[9]     商余珍, “大型商场建筑室内空气品质现场测试及通风改善策略,” 重庆大学, 2017.

[10]   高俊敏, 陈磊, 张英, 金芬,李百战, “重庆市地下商场TVOC污染调查及来源分析,” 中南大学学报(自然科学版),vol. 43, no. 11, pp. 45–54, 2012.

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