城市老破小的机遇在哪里

作者 | 南风窗记者  何治民

热闹的房地产市场，从来不缺新宠，只是这次轮到了城区老破小。

继去年政策强推老旧小区改造后，今年，老旧小区改造写入政府工作报告，计划改造3.9万个老旧小区，涉及居民近700万户，和去年完成的1.9万个相比，改造计划直接翻倍。

在后疫情时代，“六保”当前，“保就业”“保民生”的重要性不言而喻，作为一项民生工程，老旧小区改造的政策机遇来得有些突然。

同时，房地产进入存量市场已是不争的事实，在“房住不炒”和“稳投资”的双层政策背景下，如何盘活存量楼市资源，不仅是地产商在寻求的商机，也是政府当下扩大有效投资、拉动内需绕不开的话题，这些都让老旧小区改造市场有了新的期待。

老旧小区改造工作已开展12年，加装电梯和筹集改造资金一直是改造工作中的重点和难点，如今在政策支持下，都有改观迹象，这是否会激发“老破小”的“第二春”？

4月26日，重庆一工人在社区改造提升项目施工现场作业

老旧小区改造开启加速度

近段时间，广州越秀区五羊新城片区的二手房热度不一般。

该片区的五羊小区建于20世纪八九十年代，贝壳找房APP上的数据，该小区是越秀区二手房成交小区榜第一名，仅4月份成交11套，成交均价在4.3万元左右，但如今在售的24套房源中，挂牌价在5万元以下的仅2套，且价格在4.7万元、4.9万元，其余都在5万~7万元不等，虽然挂牌价不一定是最后成交价，但也能从中窥探该小区最近房价涨势。

东兴小区是五羊新城商圈二手房成交第三名的小区，南风窗记者留意到，一套单价约5.1万元、面积95平左右的房子，4月4日首次挂牌430万元，先后涨价两次，其中5月2日一次性涨价52万元，目前挂牌价490万元。即便如此，它的挂牌单价在该小区目前在售房源中，仍属于中等水平。

广东广州，两名小朋友在楼顶上打乒乓球

诸葛找房平台数据显示，五羊新城商圈目前二手房均价56555元/平，环比上涨2.82%。五羊新城片区的二手房市场火热并非空穴来风，或是源于该片区将要改造的规划。

4月底，广州市规划和自然资源局官网发布了一则《五羊新城片区控制性详细规划调整必要性论证报告》（目前已过公示期），按照规划，该片区的调整范围东至广州大道，西至杨箕涌，北至新天地街，南至珠江北岸，面积121.8公顷，意在“解决片区内现状优质企业外迁、建筑与配套设施陈旧、公共空间不足等问题”。

此份论证报告并没有明确提出对该片区的改造或规划计划，楼市如此敏感，更多的是源于一则对五羊新城更新改造方案的研究。按照方案设计，五羊新城将打造成广州中央商务区数字传媒集聚区、超级国际都会、五羊智慧新城。

改造或更新规划尚未明晰，市场已“闻规划而动”，再次验证了一个事实，有关主城区老旧小区的政策变动依旧能唤起楼市的敏感神经。

广州市规划和自然资源局发布的五羊新城规划调整范围

根据住建部等三部委颁布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》的内容，老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，且不包括纳入或已完成棚改的住房、居民自建房、城中村。

今年老旧小区改造写进政府工作报告，改造任务翻倍，客观上也让老旧小区改造工作开启“加速度”。目前，全国各地陆续有20余个省份发布了老旧小区改造计划，其中，河南、四川、山东三个人口大省的计划量位列前三，均在40万户以上。

但这些都只是计划，最终能完成多少，仍存在许多不确定性。在老旧小区改造的实际业务中，加装电梯是重点内容也是难点。因加装电梯对不同楼层带来的利益有差别，很难达成一致。

而根据物权法规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当按总建面2/3以上且总人数2/3以上业主同意，即双2/3同意原则，而在实际操作中，往往会出现因一户反对，整栋楼加装电梯计划流产的情况。

4月1日，工人在西安市雁塔区明德门北区进行老旧小区改造施工

即便实现了双2/3同意，且已通过审批，也会因为各种原因而未能实现。广州的审批电梯总数和建成电梯总数均远远高于其它城市，早在2016年，广州就出台了《广州市既有住宅增设电梯办法》，对不同楼层的电梯出资、维护和养护费用提出了可供参考的分摊比例，试图减少增设电梯时因出资比例引发的摩擦。

即便如此，据广州市规划局官网的一份数据显示，截至去年年底，广州市共审批了2403宗老旧小区住宅加装电梯，但最后质监建成的仅为1872宗。

筹资难题有望缓解

老旧小区改造从2007年开启至今，过去10年，一直不温不火，直到棚改将退出历史舞台，近两年才有所进展，而资金筹集难一直是老旧小区改造推进路上的拦路虎。

谈到改造资金，就不得不提老旧小区改造与“旧改”（旧城改造）、棚改的区别。首先，老旧小区改造并不等于“旧改”，如果要说联系，老旧小区改造可以算是旧改的重要一环，因为“旧改”中，会有住宅区改造，还涉及城市规划布局、城市环境及道路系统等更新改造。目前，业界更愿意把“旧改”称为“城市更新”，相应地，不少地方旧改办也已改名为“城市更新局”。

4月26日，工人在渝中区大溪沟街道双钢路社区改造提升项目施工现场作业

三者最大的区别在于改造方式，老旧小区改造不涉及拆迁重建，只是小修小补式的微改造，但“旧改”和棚改都可能涉及拆迁重建，这就意味着棚改和“旧改”都涉及居民安置，而棚改后期大多采用货币化安置，旧改一般是实物安置，这样一来，棚改和“旧改”无论是对投资拉动、还是给楼市创造的需求都远远大于老旧小区改造。所以在过去10余年，政策的中心在棚改和“旧改”。

一直以来，老旧小区改造的资金以地方财政资金为主。以河北省为例，参考《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020 年）》，改造资金约九成来自市、县两级财政。

随着棚改将逐渐退出历史舞台，老旧小区改造迎来新的进展，特别是2019年，各部委10个会议和政策竭力推动老旧小区改造，改造资金问题也被提上日程。去年9月17日，财政部、住建部联合发文，将老旧小区改造纳入保障性安居工程专项资金。

政策的推动效应立竿见影。2018年，全国老旧小区改造仅完成100余个，但2019年，完成1.9万个。今年计划完成3.9万个，在地方财政日益困难的情况下，资金从何而来？

吉林四平：老旧小区“蜕变”进行时

进入2020，中央政策支持力度再加码直指改造资金难题。4月份，先有，财政部明确将城镇老旧小区改造纳入地方专项债支持范围，后有，国务院常务会议提出，从资金端看，城镇老旧小区改造由“中央财政补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营”，同时鼓励房地产开发商参与老旧小区改造。

各部分资金如何合理承担？今年两会，来自黑龙江的全国人大代表刘蕾建议，在老旧小区改造模的资金筹措中，建议将政府补贴和社会资本投入的资金进行合理划分，即“4+3+3模式”，社会资本投资40%（企业出资35%~37%，居民适度出资3%~5%）、地方政府专项债30%、国家补贴30%。

刘蕾还建议，政府成立专项产业基金，同时，鼓励金融机构在经营权质押、贷款贴息、担保费率等方面为老旧小区改造提供支持。

事实上，这些年各地也有一些创新举措。北京劲松北小区、广州永庆坊项目是全国老旧小区改造的经典案例，都是通过增加改造项目自身收入来吸引社会资本运营，如北京劲松北小区，将 1600 平方米面积配套用房、人防工程等闲置空间的运营权交给企业，改造后建设便民商业设施，通过持续经营收回改造成本。据测算，企业投入的改造资金约在 14 年后全部收回，并实现微利。

3月25日，工人在北京农光里重汽小区进行老楼改造工程施工作业

此外，近期，山东、安徽、内蒙和宁夏等地方也陆续推出支持性文件，探索老旧小区改造的多元化融资方式，如近期内蒙和宁夏发行的旧改相关专项债，湖南将广告收入或土地收入等纳入收入来源，山东提出“小区内自求平衡”“大片区统筹平衡”等方式，捆绑优质项目、以项目收益弥补老旧小区改造支出等。

可以预见，有了政策资金支持，加上地方创新，筹集资金难有望改观。

机遇在哪？

从各类政策导向来看，老旧小区接棒棚改的用意已十分明显。尽管老旧小区改造不及棚改对经济拉动来得直接，但不可否认，它不仅符合中央“六稳”“六保”的要求，还是扩大有效投资、拉动内需的民生工程，对后疫情时代经济发展的意义不容小觑。

首先，它体量并不小，“稳投资”不难实现。据住建部数据，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个，建面约40亿平。国务院参事、住建部原副部长仇保兴于曾估算，全国综合改造的老旧小区投资总额将达4万亿元，如果分5年改造完成，每年可新增投资约8000亿元，估计可拉动GDP提升0.8~1.4个百分点。

5月27日，福建省闽北地质大队离退休管理科党员干部孔祥明（右一）向邵武市通泰街道老旧小区居民宣传危房拆迁改造事宜

其次，老旧小区改造涉及户外基础设施改造，也涵盖户内更新，且部分家居、家电产品自身的寿命有限，此翻改造或将让家电换新需求提前释放。

事实上，据《2019年互联网家装用户洞察白皮书》显示，过去两年，局部装修、二手房翻新需求的占比均提升了0.4个百分点，新房装修需求占比下降0.8个百分点。

最后，回到房地产发展的视角来观察老旧小区改造。中央一直坚持“房住不炒”，就是要让房子回归居住属性，而老旧小区改造正是为了提升房子的居住环境，提升其居住价值，符合政策导向。

从短期来看，老旧小区改造不但不会增加新的购房需求，反而会抑制部分老旧小区居民原本的改善型需求，但不容忽视的是，这些老旧小区大多在主城区，它们的升级改造将助推老城区价值回归，楼市价值自然位居首位。

广州市住房和城乡建设局负责人在一次专访中曾透露，小区改造和加装电梯后，物业资产平均增值8%~12%，居住物业和商业物业租金价值分别提升约15%和50%；而另一份方正证券的研报也显示，上海徐汇、杨浦区的老旧小区改造后，小区市价平均提高 5000 元/平。

从长远来看，在后疫情时代，如何盘活存量资源将在相当长一段时间内是各传统产业需解决的问题，楼市自然也是如此。老旧小区改造如若能有所贡献，是否会是一个皆大欢喜的结果呢？简单来说，如果你是购房者，升级改造后的成熟老小区和待开发新区的小区，你更愿意在哪里置业呢？

无论你选择如何，投资肯定已经被拉动了。

    编辑 | 谭保罗

排版 | Jing

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