房子指导价一出，吓到谁了

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作者 | 古月一刀

编辑 | 何小民

三句话，让购房者多出180万首付。

1.二手房指导价出台了；

2.银行按价放贷了；

3.房贷利率上调了。

这半年来，深圳一番精通人性的操作，让购房者首付不足，卖房者卖不上价，交易大范围地停滞，滚烫的二手房市场瞬间冰镇下来。

其中，“二手房指导价”的作用尤为强大，各小区的房价参考价与挂牌价相比，普遍打了个7折。

图源：西安市住建局｜《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》

见深圳有了奇效，同样为控房而发愁的城市们，纷纷学了起来。如星火燎原般，“二手房指导价”政策出现在更多的城市里。

7月8日，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》；7月9日，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。

加上之前的成都、无锡、东莞、宁波，至此全国范围内已有7座城市开启了“二手房指导价”时代。陆续地，杭州、合肥等城市也宣布即将出台二手房限价政策。

短短半年间，两个一线，两个省会，三个二线，来势汹汹。

若是再把新房限价、限售年限延长、限贷延贷、整顿学区房、集中供地、部分城市鼓励“商改住”等政策放在一起看，会发现中国楼市调控的力度已达到了史无前例的级别。

而且，力度还在进一步增强，范围还在进一步扩大。

中国楼市，似乎真的是要变天了。

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未曾见的“杀手锏”

近二十年，中国楼市未曾改变“一直上涨”的行情，民众乐于购房，也苦于购房。

几番调控的结果，也无非是管控力度紧松交替中，“慢涨”和“快涨”的区别。

不止是销售与中介，几乎所有买过房子的人，都会以过来人的身份，给那些担忧又犹豫的年轻人一份人生建议——别犹豫了，赶紧买，买到就是赚到。

在上涨周期中，这样的做法没有问题，因为今年的价格，永远比明年的低。

但上涨周期会一直延续吗？

要知道，2020年全球前十大高房价城市，中国已占了一半。

图源：泽平宏观｜核心城市中心区域房价

不是没有人怀疑过这样的购买逻辑，房价怎么会一直无止境地涨。但在漫长的岁月中，看到政府屡次调控中，房价依然在坚挺中攀升后，质疑者们也只能无奈接受现实。

但今年2月份，事情开始变得不太一样了。

2021年2月8日，深圳住建局发布了一条前所未见的调控手段：二手房指导价。

二手房买卖，向来是市场这只看不见的手自发调控。买卖双方，你情我愿，嫌贵你别买，低了我不卖。

但“二手房指导价”，则通过行政手段直接制定了深圳各小区的指导售价。

在首份调控文件中，深圳发布了一份对全市3595个小区指导价格单，密密麻麻，足足84页之多。

图源：深圳市住建局｜二手住房价格调控文件（部分）

根据这份价格单，卖家的房屋交易价格普遍被打了7折。

虽然这个价格不具有强制力，实际交易时买卖双方仍需根据自愿原则进行。但要命的是，各大银行会按照指导价进行房屋评估和贷款。

原则上，卖家大可以继续出高价，但是买家却被釜底抽薪般地减少了可借贷的款项。剩下的房款，买家只能以增加首付的方式去解决。

以7折大致估算买家的首付费用，首付比例从30%升至近50%。在深圳原本200万首付可买的房子，变成了要出300万首付才能购买，大量买家失去资格。

潜在买家的减少，逆转了深圳二手房的“卖方市场”，楼市温度瞬间降了下来，卖家的心气显著降低。

“208新政”实施五个月以来，虽然市场价并未明显回降，但成交量自3月的6789套，连月回落到6月的2575套。

买的人少了，卖的人也少了，显然二手房市场已经进入了深度博弈阶段。而这种博弈如果延续下去，随着新房供给量上升，二手房楼龄上涨，业主换房需求临期，进入“买方市场”只是时间问题。

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深度博弈

上有政策，下有对策，是民间应对楼市调控的固有现象。

破解限购名额，假离婚横空出世；破解社保积分摇号，父母代为摇之；破解二套房首付比例，找人垫资还贷后，抵押房产去办经营贷，变相实现低首付购房。

图源：电视剧《安家》

虽然调控力度不断加码，但一部分“聪明人”总是能钻到政策的空子。

“二手房指导价”这次也不例外，捆绑销售的破解法如期而至。

业主在网上挂个符合指导价的价格，但在实际交易中会要求捆绑车位、家具家电、艺术品，装修另算。而这些附加品通常有个匪夷所思的价格，比如一两百万。业主试图用这类物品，去弥补指导价“打折”后造成的损失。

此类做法，颇有点像之前茅台遭到限价1499元后，经销商捆绑千元矿泉水的操作。

盐财经记者就此事咨询了几位深圳的房屋中介，多数人声称现实中并未遇到业主捆绑销售，在网络传播中，一些调侃和段子被放大。

但也有中介透露，买卖双方提前接触的情况比之前普遍，出于政策要求中介无法向买家提供业主具体要求，业主私下要求加价的情况并不能完全否认。

行政手段干预市场定价后，市场主体另辟蹊径去减少亏损，弥补“市场预期价位”，这一点在很多场合中我们都能看到。

新房限价后，原本精装修的房子变成了毛坯房；煤炭限价，各地开始限制煤炭出省；成品油限价，贸易商普遍降低销量，更愿意“持货待涨”。

图源：视觉中国

但过往中国的楼市调控中，充满多方博弈，在博弈中，调控不断加码，才形成了眼下力度如此之大的调控政策。

据记者了解到，针对捆绑销售，最近某一线城市出台了相关政策，要求严格执行“明码标价”，不得以“捆绑销售”、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式迫使购房人接受其商品或者服务价格，变相实行价外加价。

政策已发布，实际效果如何，是否能够有效落地，还有待日后检验。

行业人员的监管容易，但要求业主自律并不容易。不同业主的房屋，楼层不同，朝向不同，装修不同。如果共用一个小区指导价，而不留足议价空间的话，未免对于那些高楼层，好朝向，以及花了大把精力装修的业主太不公平了。

此外，站在现实层面考虑，楼市政策上的所谓“漏洞”，很多情况其实是少部分人的特殊需求，算是一种政策余裕。

比如，并不是所有的人都是假离婚，有些离婚的人是需要购房的；并不是所有参加摇号的老年人都是把房产转移到了孩子名下，有些人的确是中高龄才攒够钱；并不是所有人都是“捆绑销售”，有些房子的装修费用的确很高。

而这些原本应是少数的情况，被一些“聪明人”滥用，才让政策余裕成为了所谓“漏洞”。

若是把这些余裕完全消减，虽然断绝了“钻空子”，但会因此伤害那些有着特殊需求的少数群体。

就如同每一次“防炒房”政策加码，也会不可避免地伤害到部分刚需一样。这种余裕，是不可或缺的温情存在。

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降温仍在继续

抛开实际买卖情况不谈，“二手房指导价”的出现使得买卖双方的有利性发生扭转，是不争的事实。

在成交量日益萎缩的今天，卖家一天一个价，成交前夕突然“反水”的可能性大大下降。买家也有了更充足的时间，有了更友善的交易环境去审视这套房产买的合不合适。

给房价“烧火”的推手中，很大一部分来自二手房市场的贡献。

因为二手房有足够的增值空间，又有完善的教育配套，楼龄越久越容易在城市化的浪潮中演变为中心区域。

尤其是新房限价后不可避免带来一二手价差，价差扩大导致新房中签率不断下降，一些城市一二手倒挂差额巨大，明显偏离政策初衷。即便改为积分制，照顾部分家庭，但由于中签本身意味着巨额财富，不乏社会争议。

现阶段的二手房限价、限售年限延长、学区摇号、教师轮岗等政策就是政府试图打掉二手房的投资属性与教育红利。指导价有效避免了房价上涨预期广泛传播，避免信息流转和单边预期推动房价大涨。

图源：电视剧《安家》

若是扒下了这两件最重要的“金衣”，那么二手房的价值就会在增值炒作和学区房炒作的噪声中显著回归，房住不炒，溯源至最为基本的居住属性。

和发达国家一样，交通优越、配套设施完善、绿化宜居、容积率低的房产成为更加稀缺的优质资产，房产市场朝着更成熟的方向迈进。而人口流入多的城市，由于有着充足的人口红利，旺盛的购房需求，房产价格依然有着稳定的支撑，长期来看依然看好。

二手房市场降温的另一头，是对于中介市场的管控。

美国人麦克（B站ID：Real麦克老师），谈到过一个问题。他在上海买房，发现买家和卖家共用一个中介。他说这种情况很难想象，因为在美国买卖双方都有各自的中介，用于出价与议价，这样才能保证自身利益，防止共谋的情况发生。

这是一个很好的观察，在中国的二手房市场里，“顾客是上帝”的准则长期只存在于卖家身上，中介和卖家更像是天然的战略同谋，中介加温添火，隐瞒房产瑕疵，帮助卖家越卖越高，买家颇有些单打独斗的味道。

尤其是楼市火爆的一二线城市，买家承担全部中介费已成为一种潜规则，房屋售价高天然利于卖家和中介。故在各类司法案件中，中介人员伙同卖方共同损害买方利益的案件更多。

深圳在近日试水了“二手房交易系统”，该二手房网签系统包含“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”三个功能板块。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示该系统的上线，意在打掉二手房局部自循环，防止有组织地抬高二手房价格现象，同时优化房源信息，监督中介服务。

2021年，全国范围类的楼市调控还远没有结束，犹如一张越织越密的大网，政府对于房市降温的手段愈发严格，或许未来还会出现更多的像“二手房指导价”这种以往闻所未闻的措施。

图源：视觉中国｜深圳二手房成交跌破3000套

以往20年的楼市逻辑，正在被转变。

作者 |  古月一刀

编辑 |  何小民

排版 |  栗子

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