中日韩三国房价与生育率关系大揭秘

前几天，日经中文网发布一篇文章《韩国家庭8.9年收入才能买房，出生率新低原因之一》成了大热点。这个标题里的“才”字用得实在是妙不可言，看的中国网友羡慕不已。

什么，才8.9年就能买房了？知道中国的房价收入比是多少么？按照统计局数据，2022年深圳的房价收入比是36.5，上海是35.2，三亚是32.5，北京是29.4，厦门是28.9。即使是海口、福州这样的省会城市也超过了15。

而中国的平均房价收入比为14.2年，也远远超过韩国的8.9年，所以日经中文网用“才”这个字放在标题里，让中国网友炸锅了。

不过日本媒体的看法与磐石之心的看法类似：房价是最好的避孕药。

目前，韩国的生育率非常低，从2018年的1，跌到2022年的0.78，仅仅生育24.9万人。而五年来韩国房价涨了80%。

在亚洲，韩国并不是生育率最低的国家。2022年中国的新生儿956万，生育率只有0.68，低于韩国。邻居日本的生育率1.27，远远高于韩国和中国。

如果放在全球来看，美国的生育率是1.73、法国是1.84、德国是1.53，中国已经成为世界上生育率最低的国家之一。

而在房价收入比方面，日本为8.41，美国为5.3，法国为6.3，德国为7。显然，房价收入比与生育率之间是反比例关系。

这也充分证明了，房价是最好的避孕药。我曾多次讲过日本的例子。日本房价泡沫1991年破灭的时候，正是人口总数开始减少的第五年。很多人会问为何韩国人口持续减少，房价却没法下跌呢？

韩国其实这几年出台了大量的遏制房价上涨方案，比如，房地产税提高到1%-6%、遗产税、交易税65%-75%以限制交易，而且韩国的城镇化率82%，已经无法增长。为何什么韩国房价还是要坚挺？

这主要由以下几个方面原因导致的：

1、韩国地形多山地和丘陵，可建设用地少。韩国仅有的两座大城市首尔和釜山，首尔人口超过2000万人，而韩国总人口只有5000多万。所以超过1/3的人聚集在首尔以及周边。

首尔的面积只有605平方千米，而人口与首尔相当的北京面积为16410平方千米，接近3个首尔大。

相比日本这个狭长的岛国来说，韩国的纵深太小，大城市太少，可建设住宅的地方太少。

所以首尔房价折合人民币15万元/平方，远高于北京的平均房价6万，高于东京的房价4万，位居世界第二。

2、韩国GDP持续增长，经济向好，货币超发。韩国人均GDP已经马上要追平日本了，这让韩国人对购房热情极高。韩国人和中国人一样，都认为房价永远涨，在韩国2/3的居民财富是房产。

同时，为了应对口罩影像，韩国与欧美一起超发了天量货币，推动韩国房价从2018年至今接近翻倍增长。

3、韩国人口减少才刚发生。日本是在人口减少第五年，房地产泡沫破灭。韩国的人口减少发生在2019年，所以人口减少带来的危机仍未反应在房价上。

但是从年轻人购房观念来看，40岁以下的韩国年轻人也和中国年轻人一样，有不婚不育，不买房的长远计划，所以韩国房价泡沫的破灭只是时间问题。

中国的人口从2022年开始减少，比韩国晚了3年。如果按照日本人口减少5年后发生房价泡沫破灭的规律，韩国房价出现大幅下跌可能发生在2024-2025年附近。而且2023年1月，韩国的房价已经开始出现下跌趋势。

至于我们什么时候可以看烟花，你可以自己计算，我不便多言了。

总之，没有永远上涨的房价，只有永远上涨的年龄。任何违背经济规律、科学规律、自然规律的反常行为，都会回归正常，时间是最好的修正器。

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磐石之心，《解密小米》《互联网黑洞 跨越边界的中国式企业扩张》作者，评论人。