首付比例、存量房贷款利率双下调，房价要涨了么？
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今天，我们来聊一聊央行刚发布的“住房信贷新政策”。这个政策将首套房住房首付比例降至20%，二套房首付款比例降至30%。同时，约定了首套房贷款利率按照现行利率下限执行，二套房加20个基点。此外，央行还对存量房贷款利率下调做了详细的规定。
简单讲，继续支持刚需与改善型购房需求，满足存量房购房者降低贷款利率的需求，让更多想要买房的人抓紧上车，让已经买房的人安心还贷。开发商背债硬着陆，购房者背债软着陆。
先解释下，首付款比例和贷款利率。根据央行的文件，这个政策不再区分限购与非非限购城市，全国所有地方完全实施相同的政策。
1、首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
2、将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
以目前市场利率4%计算，购买首套房，最低利率可以做到3.8%。
再来解释下存量房贷款利率下调，如何调？央行给存量房贷款做了详细定义：
这个定义里有三个关键词：8月31日之前，金融机构已发放、已签订合同但是未发放的，借款人符合当地首套住房标准。
很多人不理解这句话到底是什么含义，好像“已发放”和“签合同未发放”矛盾了。我的理解是，已经发放的和未发放的两种情况都符合存量房降低贷款利率条件。
比如，A同学在8月1日买了一套房，签订了借款合同，并发放了贷款，他符合首套住房标准；B同学是8月20日购买首套房，签了合同，但是还未放款。A和B两个人都可以向银行申请存量房贷款利率下调。
具体下调的比例为“不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。”如果A同学买房的时候，当地首套房贷款利率下限是4.8%，上浮20个基点，是5%。那么这次降低利率，只能把上浮的20个基点去掉，仍按照4.8%执行。
所以，之前买房的购房者，即使申请了存量房贷款利率下调，也大概率只能去掉当时的上浮比例，无法做到当前首套房最低3.8%的利率。
央行的政策会对房地产市场带来怎样的影响？
1、会对房地产销售带来正面影响。继7月楼市成交下滑30%后，8月继续下滑30%。数据显示，一线城市热度转降，8月整体成交面积环比下降25%，同比下降43%，前8月累计同比微增4%。北京受限于供应，成交同环比近乎“腰斩”；上海本月供应回升并未带动成交如期放量，累计同比由正转负。
二、三线城市略有回升，8月整体成交面积环比下降3%，同比仍下降28%。
市场已经极为低迷，开发商回款遇到严峻的困难。这时候需要持续刺激楼市成交。现在已经连续出台了允许开发商降价促销、浙江不限购不限售、认房不认贷，以及央行降低首套二套首付比例等一系列刺激政策。
这些政策从需求端、资金端全面刺激，希望更多人不被政策限制，抓紧买房。相信政策会有一定效果，因为真正急于买房的人，看到利率和首付比例降低，会快速下手。
2、仍然较难出现抢购潮，更别想涨价潮。我看有自媒体写文章说，深圳、广州、武汉等地突然宣布“认房不认贷”会刺激购房，甚至一些中介开始吹嘘房价要涨。
“认房不认贷”主要对哪些人有用？A在青岛购买过一套房，但是他去了深圳工作，由于有房贷，所以无法在深圳享受首套房贷款优惠。现在“认房不认贷”，让A可以在深圳以首套房购房者身份享受贷款利率优惠了。
已经在外地背了房贷的人，又想在新的城市再背房贷，请问这种财力雄厚的购房者比例有多少？
大部分需要房子的人，都是刚毕业踏入工作岗位的年轻人，他们本身就很少有人背上房贷。而他们的共同特点是，收入低，没存款，无力购房。
想要让更多人买房，主要看两个标准：房价收入比、租售比。房价收入比8-12倍，是全球公允的数值，也就是说1年可支配收入可以买10平方的房子，比如，北京房价7万一平，一年可支配收入必须要到达70万，才能轻松买100平的房子。
另外，租售比也影响着购房积极性，因为如果房租价格过低，很多人会选择租房住。目前，一线城市的普遍租金收益在1%-2%，比如，500万的房子，年租金可能在5-10万之间。二三线，由于房价低一些，租金收益在3%。
如此低的租金收益，买房就变得不那么划算。比如，500万的房子，每年3.8%的利息，大概是19万，而租金只能收到10万。这显然是亏钱的。
目前，全国的房价收入比都偏高，租金收益偏低。租金才反映了房子的真实需求，因为房子带有金融属性，而租金没有。因此，当前高房价之下，想要通过一系列的非降价措施大幅提升销量是很难的。而涨价，更是天方夜谭！
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磐石之心，《解密小米》《互联网黑洞 跨越边界的中国式企业扩张》作者，评论人。