『重磅头条』房地产市场恐慌期已过 房价不可能大跌
很多人关心房价的走势，不断给我留言、私信，要我大致谈谈。尽管我前些年预测过几次数字，还算准确，但我一般不敢多谈具体数字，那是因为中国的房价统计存在大问题，数据大多不可信或精确度不够，而且各个城市差别很大。另外，政策也总是抽风，变化无常。但大家留言建议我说个大概就行，好据此判断何时出手买房，那我就把我以前说过的一个判断重复一下。
我在很久以前的推送文章里说过“预计今年全年均价与上年度相比波动极微小，但月度拐点会出现。”听过我春天时在北大、清华等高校房地产总裁班讲课的学员可能记得，我的说法是：按照月度，房价统计值的最高点可能在5月份左右。但按照年度看，与上一年度相比，应该波动不大，可能在2个百分点内。
这个说法就是：尽管老百姓感觉房价在下跌，但那只是按照月度环比说的，月度拐点会出现，但2014年全年的平均价与2013年相比基本持平，不会出现大跌的情况。需要强调的是：这是基于全国的情况说的，不要拿某个城市的情况反驳我。
尽管市场压力很大，我却说不可能大跌，原因主要是：1、房价本身有粘性，与股价的水性完全不同；2、恐慌期已经过去，而且中国开发商历经10年的严厉调控，抗震荡能力有提升，经营能力有提高；3、随着房价的下降，地方政府即使仍可以不在乎就业问题，也一定会在经济增长和财政收入问题上遇到大麻烦，必然会救市，否则就是死路一条。我在讲《房地产业的前途与发展轨迹》课程时，曾讲到“不可能长期严厉打压房地产市场”，并对此有系统分析；4、中央政府即使面子上抹不开（限购限贷政策是李克强总理做常务副总理并分管房地产业时搞出来的），也会拐弯抹角地松动管控，因为它无法解决地方财力下降问题，更要努力保经济增长，维护新一届中共中央和中央政府的形象。从这两、三个月的政策、市场演化情况看，我的观点基本得到验证。
几天前看到中国房地产指数研究院的数字（我对他们的数字的精确度也不放心，但可以参考）：2014年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少5个，其中涨幅在1%以上的有3个，较上月减少4个；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有39个，较上月增加4个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7144元/平方米，环比下跌1.27%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点，同比上涨9.76%，涨幅较上月缩小2.56个百分点。
按照他们这组数据，月度最高点出现在4月，而我当时推测可能是5月。由于他们说的只是100个城市，而我说的是全国的平均情况，这二者之间可能有些许偏离，因此全国最高值在5月的可能性仍很大的。按照他们的数据，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点。即使按照每月缩小1.76个百分点，大约到10月份时与去年基本持平。而事实上，后面几个月随着限购政策的大范围解除以及信贷松动和其他救市政策的推出，涨幅跌落的趋势定会改变，不会在3个月内把4.72%的涨幅完全跌去，可能够跌5个月，这就逼近零增长了——总之，在±2%的幅度是很可能的。
在这种状态下，就涉及到大家都关注的买房时点把握问题。每个项目情况千差万别，每个家庭也千差万别，我给不出答案。但从全国的情况看，可以准备一下了。如果自住，未来几个月下手应该问题不大，在绝大部分城市，还很有挑选余地，因为买房子不仅仅是一个价格问题——房子不是同质品，只为等价格下跌而错过了心仪的房子也是遗憾。但如果做投资，选城市、选区域、选项目、选户型以及设计投资思路，还是很有些讲究的，因为各地、各区域版块、各项目、各类型产品回报差别很大。最近帮助几位委托者优化房地产投资方案，发现他们以往的投资从质量上看是很初级，甚至很糟糕的，只是借行业大势的光，赚了些钱而已。
发财是每个正常人的梦想，而且挣钱的过程很快乐、很满足，但犹太人有句谚语：“只是爱钱并一定就会发财”，所以，研究市场、研究规律、做足功课很必要——祝大家发财。
（原文标题为：房价的走势）
附：中国城镇化联盟项目合作方式：
附：共建中国新型城镇化国际联盟邀请信-姜汝祥博士
一、城镇化是中国扩大内需的国家战略，要么积极参与，要么被参与
众所周知，中国经济三驾马车是出口，投资与需求。出口近几年呈下降趋势这不需要讲，投资呢？一是产能过剩，制造业日子难过，二是政府债务平台日子更难过，政府债务危机其实才是最大的泡沫。
中国经济能否走出困境？出路在于内需，过去十年的内需主要靠住宅市场，未来五到十年将主要看城镇化，即如何把广大城市中产阶级的需求释放出来，如何再次释放城市的活力。
中国经济已呈现下滑趋势，而如果中国经济不保持相对高增长，比如掉到７％以下，就业就会出问题，就会影响社会稳定。
现在是经济下滑已经呈现，而城镇化突破却没有来到，up or down,中国经济面临危机。当然，危机从来都是机会，国家绝对不允许城镇化没有突破，大突破的时机正在悄然来临，只是思路需要转型。
二、为什么城镇化陷入僵局？以房地产思路做城镇化是大问题
房地产的思路是短平快，快速拿地，快速建设，快速销售，某些房地产公司从拿到到销售，只需要七八个月。
从银行与预售拿到现金流，快速周转，这是房地产快速发展，快速摧生最多富豪的原因。
房地产的下行不可避免，这是国家层面的战略，最近的政策取向是：
1、严控贷款额度,切断房地产资金命脉。
2，向房地产商发出狠招,交纳士地增值税。
3.向腐败官员,政府人员下狠招，实行不动产登记。
4.释放投资房产无收益的信号:征改房产税。
几招下来，房地产几无出路。出路在哪？投身城镇化，但城镇化项目少则三五年，多则十几年。周期长，投资大，按房地产思路做城镇化，死路一条。
三、跳出房地产思路，走全产业链合作，抱团发展的创新之路
城镇化项目的特点是：
1，项目基本上远离城市，靠住宅变现的思路基本走不通。
2，城镇化项目基本上是长期项目，一做也许就要五到十年，快速变现也不可能。
3，城镇化项目少则几千亩，多则几万亩，一个项目动则上百亿，所以，多有钱的公司碰到城镇化项目，都是穷人。
4，城镇化项目的业态是多元化的，不仅有住宅，重要的是旅游休闲，文化娱乐，养生养老，商业以及产业园等等，这些业态的消费主体，是邻近城市的中产阶级，问题是，你如何让城市中产阶段开车一两个小时跑到这儿来？来了又如何呆得住？这都是房地产项目思想中完全没有的。
5，更关键的是，如何保障农民的权益？简单讲就是城镇化项目中成千上万的农民如何就业？
今天的大部分城镇化项目，大多由一大批习惯于住宅开发的房地产开发公司主导，我想，这就是今天城镇化项目难以突破的原因。
出路在哪？回答是，走合作之路，既然城镇化项目涉及面广，投资周期长，那么，我们就需要走全产业链合作，抱团发展的创新之路，从拿地到设计规划，从建造招商到产业运营，从土地金融到互联网金融，都不是哪一家公司能够做到的，我们需要联合起来，走协同发展之路。
四、哪些企业在邀请之列？联盟要做什么？
基于以上共识，我特向符合以下条件的企业老总发出邀请，一起与我作为共同发起人发起：“中国新型城镇化国际联盟”：
１，区域排名领先，有社会影响力，有创新意识
２，在城镇化全产业链中有突出贡献或影响力：包括垂直产业链的设计规划，景观园林，建筑施工，房地产公司，物业公司等
也包括水平产业链的商业综合体，旅游度假，健康养生，餐饮娱乐，资本金融等行业的企业。
３，在此我们特别邀请有国际视野的设计规划公司，资本投资或基金公司，中国城镇化一定要走国际化的道路。
新型城镇化国际联盟的运营方针是：横向联合，抱团进取，各取所需，取长补短，合作共赢。
新型城镇化国际联盟的操作方式是五大联合：
一：联合规划：由姜博士聚合城镇化专家团队，研究最新城镇化政策与思路，提出新城镇化规划思路，指导成员先行一步！
二：联合拿地：以城镇化联盟名义，联合联盟其它企业拿地，重大项目可由姜博士出面向政府说明项目意义。
三：联合投资：成立城镇化联盟房地产基金，分享优秀项目收益。由联盟成员及锡恩服务的上万家企业参与发起，人人为我，我为人人。
四：联合电商：成立三大电商联盟：1、“粉丝联盟”，联盟已经在广州，郑州，北京等地成立了粉丝基地，通过互联网众投或众筹的全新互联网金融模式，为城镇化项目创造人气。2、“城镇化产业联盟”，联盟聚合众多消费类企业，为城镇化项目提供产业导入。3、“物业联盟”，聚合城镇化项目物业，成立“物业网”，实现最后一公里电商。
五：联合学习：1，组织联盟优秀成员相互参观学习，2，由姜博士聚合房地产及相关方面专家，根据联盟成员需求定制课程，共同学习进步。
十年前，我为中国最大的房地产公司万科提供过战略规划服务,担任着中国最大房地产经纪公司世联地产的董事。对中国房地产，我有着独特的心得与责任。我给自己的定位是成为城镇化联盟的军师，聚合一批不愿与平庸为伍的企业家，在中国新型城镇化的进程中，创造一段小小的传奇。
特此邀请！！8月23-24日我们将在北京举办《城镇化项目实操峰会》并发起中国新型城镇化国际联盟，这两天也许能够改变你们公司的命运呢，如果你收到了我的邀请，就请推掉其他的杂事，想想吧，还有什么比公司的未来更重要呢。
备注：有大型城镇化项目计划跟城镇化联盟交流合作的朋友，可以致电咨询，电话：18511893789 或 15810697729
姜汝祥博士城镇化观点
【峰会主题】房地产新十年，中国城镇化项目落地实操高端峰会
【峰会时间】2014年8月23日-24日
【主讲嘉宾】姜汝祥博士、利海总裁汪传虎、国务院发展研究中心专家、互联网金融专家、城镇化房地产电商专家
【举办单位】锡恩集团地产研究院、锡恩集团、中国城镇化联盟
【参课对象】房企、产业链企业董事长、总裁及核心高管团队
往期嘉宾：
【报名方式】
1、直接拨打本届峰会总负责：万老师 电话18511893789
2、微信报名添加万老师微信 wanfanrong
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公益活动、名额有限、欲报从速！
另外，房地产、城镇化项目解决方案及项目投融资咨询热线：15810697729 值班顾问