“湖贝请留门”调研成果（4） | 新遗产与多地面：一种包容现状的开发模式
“湖贝请留门！”的紧急发起源于2016年五月以来已经成为中国城市规划圈的热点话题——以“湖贝古村120城市公共计划”为主紧急展开的湖贝古村保留努力、以及在新旧媒体中展开的广泛的公共参与与讨论——同时也有鉴于这些努力和讨论还有待更多学术力量的广度参与和深度解答，以及湖贝城市更新项目推进的紧迫性。“湖贝请留门！”，既表明湖贝古村作为深圳共有文化资产的保留已然成为一起广泛参与的公共事件，也表达了深圳城市更新从湖贝项目起，要为“来了就是深圳人”的移民留一扇门，让其可以进入中心城区落脚的主张，同时这也是探讨深圳城市更新新办法之门。
本文是深圳市城市设计促进中心主任黄伟文在2016中国城市规划年会“城市非保护街区有机更新”自由论坛（沈阳）上的发言摘要。
黄伟文在会上提出了“能否从湖贝开始，通过公共参与和设计创新，贡献一个让更多利益相关方都有共识和满意、对历史现状有更大包容度的实践案例？我们开展的独立研究，应用''新遗产新价值''理念与''多地面''开发策略，通过创新设计做大利益蛋糕，在理论和技术层面可以说已经成功解决了各方利益博弈纠结、古村/原公园与开发商高密度似乎不可得兼的难题，还能让古村成为湖贝城市生活的中心、开发商获得更多经济效益和文化品牌、罗湖可呈现更多历史文化内涵并获得更多保障房。”
黄伟文在2016规划年会现场发言
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以下是发言整理：
主持人伍江（同济大学副校长）：下面我们请来自深圳的黄伟文老师，黄老师是深圳市城市设计促进中心主任，他在城市更新问题上在全国实践界走的比较前面，大家欢迎！
黄伟文：先感谢伍江校长还有这个论坛刘刚老师的邀请，他们为操办这个论坛费了很多心思！我想跟大家分享一点儿我们这个机构——深圳市城市设计促进中心——非常小的机构的一些思考吧，题目是“新遗产与多地面：一种包容现状的开发模式”。
一、“新遗产”概念与理论的初步探索
遗产是前人留给后人的遗存。世界遗产和学习这套制度的中国，都建立了保护体系，对被指定机构认定、有突出意义、有普遍价值的遗产建立名单来保护。但得到保护和没得到保护的遗产比例，是万里挑一和99.99%不受保护的关系。
这些极大多数没列入保护也很少被讨论的遗产，我们主张用“新遗产”这个概念来讨论，以示与传统研究遗产的概念及方法的区别。
我们用一个时间框架轴来比较对不同的建筑遗产的保护态度和做法。遗产保护可能涉及的维度有外观、文化、功能、材料和技术，还有最重要的维度是场所及其中的精神。在这些维度上的不同态度和做法产生不同的遗产生命曲线：
（1）自然损毁的；
（2）遗产保护概念下外观状态长期不变的；
（3）新建设修旧如旧的；
（4）未到寿命被强拆的；
（5）新建筑期望今后不朽的；
（6）新建筑追求临时性、可变性、可回收性的；
（7）古建筑定期大修重修的；
（8）平衡好延续性和可变性的。
对建筑保护的不同态度和做法导致的遗产生命曲线
最后一种就是我们要探讨的新遗产主张：遗产应该活着延续生命并可继续生长变化。这里分享我们在深圳参与的三个探索遗产资源活用和价值再创造的“新遗产新价值”案例。
二、两个工业新遗产的案例研究
案例1 深圳金威啤酒厂
案例一是已经转移停产的深圳金威啤酒厂要做推倒重来的高密度综合体更新。我们受邀探讨老厂房设施有多大比例的保护可能，通过组织开放工作坊，探讨了一个很直观很极端的系统保留＋新开发的模式：就是在啤酒厂现状模型上叠加新开发面积，厂房还留在那里变成一个新的啤酒酿造体验流线和基础设施系统（如停车库和设备层）。在这个系统上盖新房子，满足新开发的需要，这样就减少了它的地下开发，也缩短了工期，经协作机构清华苑非常专业的结构、建造的技术论证，与业主早先委托的推倒重来方案比较，除了环保、社会、文化方面的优势，在经济方面也同样具有优势。最后虽然没有能够与业主上级单位达到一致意见，但还是争取了更多的保留区域与新开发共存。
图：深圳金威啤酒厂停产后
新遗产新价值案例一: 新开发叠加在已有建筑上空
案例2 华强三洋电子厂
第二个案例华强三洋电子厂也面临着推倒重来的城市更新，我们如法炮制，给厂区空地上覆盖一个二层公共空间的平台，在这个平台下面解决停车和交通问题，然后在厂区空地和原建筑上面叠加新建筑，满足新开发面积要求，并尽可能减少对现有已经转型升级的进驻新业态产生冲击和驱散的不利影响。这项研究最后成功说服业主放弃了原来按地产思维所做的成本更高的推倒重来方案。
设计促进中心提出的新旧重叠更新大思路
新遗产新价值案例二：新旧叠加设计，方案来自OMA成员何宛余
三、“湖贝请留门”平行研究
案例3 湖贝村
第三个案例是正在进行并已引发各方关注的是深圳湖贝村研究项目。位于特区中心地段的湖贝古村空间格局关系到深圳的源起及往后延伸达600年的历史，但因为没有列入文物遗产保护名单，只有祠堂有规划紫线保护，而其精华及格局在开发商的城市更新方案中就基本被抹掉，只保留祠堂及周边占古村1／3的范围；不仅如此，在改造范围内的还有很多历史不长的村民楼房和罗湖80、90年代的政府及商业建筑甚至是高层建筑都要被拆除。
这个方案在2016年5月份的一次专家评审会上引发了保护与拆除的争论，并引发一些自媒体讨论和系列报道。媒体采访各相关方，其中深圳市文物部门就对媒体声明湖贝不在文物保护名单之中，为可拆除提供了背书。后来深圳一些关心这一话题的专业人士包括都市实践建筑事务所的孟岩等人就发起“湖贝古村120城市公共计划”，并邀请阮仪三教授到湖贝村考察并参加论坛，同时举行工作坊邀请专业者出主意。在诸多草图中达成底线共识是古村完整格局和基地内的公园绿化要保留。发展商也调整方案将保留范围翻倍提高到2/3，可以说对民间自发组织博弈做出了回应。
以上图片出自《湖贝呼救——< 湖贝古村120 城市公共计划>致深圳市建环艺委的意见书》
为了更全面地解答这一难题，深圳土木再生城乡营造研究所和未来＋ 学院两个研究团队于2016年8月共同发起了独立平行研究“湖贝请留门”项目，提出的研究框架包括历史文化等各种资源的重新评估和社会、经济、空间、运营及政策等多角度的解决方案。这个研究现在已有多个机构及团队参与，包括同济大学徐磊青教授的研究生团队，相互之间还做了研讨和课程分享。
按“新遗产”观点， 500年的古村格局和200年的村民老房子都有其历史价值和作为廉租房的社会价值。而且这些在近30多年新建的城中村握手楼也有其廉租保障房的社会、经济乃至文化遗产价值。新遗产方法论就是要探讨这些新老遗产能否与新开发共生发展。
以湖贝城中村一小片街区为例，常规开发模式是要整体开挖，所以基地上的现状都要被清除。
而新遗产与多地面的开发模式是：
1. 先整理道路可能需要拆除15%现状建筑；
2. 然后为新开发的塔楼落地需要拆掉35%；
3. 插入新楼盘，除了赔偿被拆村民，也可以与愿意交换的村民交换他们没有被拆的物业，同时配置一定保障房廉租房优先安置被拆的一些住户；
4. 新楼盘与城中村等高的六层以下都可以做空中立体停车层，保留的一半城中村屋顶可以作为新楼盘的“地面”花园。这样不用大开挖也能解决车位问题，在达到开发目的同时，还能保留原来地块50%以上的原建筑继续做保障房（村民愿意交换的就在新建筑补偿之后其物业交由政府拥有和委托作为保障房廉租房营运，不愿意交换的就继续拥有和自由处置）。而新开发中，即使配置了一定比例的新保障房（按深圳城市更新新条例可能达至30%），也能基本保证赢利，因为目前深圳市场楼价实在太高了。这种模式的最大优点是给村民选择拆和不拆并都能落实其分享的开发利益，给政府留下一定比例原村民和新建保障房可供原租户选择，并同时满足开发商的开发预期。
将这种新旧叠加的多地面开发模式应用到整个改造范围，可以与开发商的原方案做各方面的图示和量化比较，两个方案所有高层塔楼和商业开发量都能做到一样。但开发商方案拆除所有道路、公园和近70万平米的老旧建筑，仅保留2/3古村格局（占总改造范围的4%）。而新遗产方案几乎沿用了原有的道路系统、公园绿化，保留近30多万平米老旧建筑（包括罗湖老区委大楼）和全部的古村格局，显然价值更高。按0.5万元／㎡来整修这些保留建筑，再按目前市场的住宅和办公的平均价格5.5万元／㎡来计算，则原本作为垃圾要拆除清理出去的物业保留整修后的价值就达到150亿元，已经是这个项目地产商号称300亿投资的一半。
以下让我们看看湖贝城市更新方案与新遗产方案的各方面比较：
1. 总图布局对比
2.俯瞰效果对比
3. 拆除原有建筑规模对比
4. 道路网络对比
5.商业及商业街巷对比
6. 地下开发分布对比
7.面积相同的塔楼分布对比
9.公园及屋顶绿化分布对比
四、“多地面城市”作为一种包容现状的新开发模式
再回到论坛题目来，如果现在非保护类物业的命运就是面临全部拆除，我们可不可以用新遗产概念和方法去改变这些量大面广的物业命运？从新遗产角度，即使是没受保护的前人物质和非物质遗产，但它具有经济、社会甚至文化、环境价值，都需要我们去发现、评估和放大利用。
至于具体保护利用方法，简单以及理性来说是缺什么补什么。技术上过时了我们用新技术，而材料需要更换我们也不必坚持修旧如旧，这些都有可能带来新变化，场所的多样性和丰富性也更强了。通过这种方法你会看到我们城市得到了一个更丰富的结果。
这种延续性和可变性结合的方法是一种开放探索，也可给那些已经受保护的遗产一些启发。具体来说就是通过叠加或并置方式将新开发的冲击影响降到最低限度，来尽可能包容基地有价值的现状，包括自然生态类型的现状，同样适用这种多地面叠加开发的包容模式。
这些研究也是未来＋ 学院城市设计＋ 课程的一部分，我们正在研发和测试。感谢大家交流，也请大家以后有机会关注我们非正规学院所研究的非正规问题。谢谢大家！
未来＋ 学院 城市设计＋ 课程大纲 图示
主持人伍江（同济大学副校长）：谢谢黄伟文先生，我非常喜欢他那个图，如果那个图能够完善了，一个新的领域也就实现了。而且深圳是一个非常好的例子，因为在我们的印象当中深圳是很年轻的城市，30多年。但是我们城市的更新，不管是历史悠久的文化遗产，还是仅有20、30年历史的建筑，是否都会历经拆和建的循环？事实上通过这样一种有机更新，它不仅让城市空间变得更加有趣，而且加大了其历史及文化上的价值。如果我们一代接着一代对城市不断地叠加，它的历史文化价值也会越来越高。正如我们今天看到的是前人给我们留下的历史文化遗产，但我不相信（这种推倒重来而）建成的大楼在30年后能成为历史文化遗产，可能都是垃圾。