城读│灾难如何影响城市重建
How Disaster Influences the Urban Redevelopment
灾害如何影响城市重建?
本文分析1906年大火对旧金山一个世纪以来（1900-2011）居住密度变化的影响，探究灾难对于城市重建的影响：火灾之后，开发商在重建阻力减少的灾区建造了比未受灾区更为密集的居住环境。并且，灾后重建改变了土地利用的长期演进模式。
Siodla, J. (2015). Razing San Francisco: the 1906 disaster as a natural experiment in urban redevelopment. Journal of Urban Economics, 89, 48-61.
Source: http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0094119015000479
Picture source: http://news.nationalgeographic.com/news/2006/04/photogalleries/san_francisco_quake/
建筑是城市中相对持久的资本，可能因为难以适应快速变化的经济环境而成为城市再发展的阻碍。建筑物更新的时机取决于诸多许多经济因素，但一次灾难（例如地震、大火、洪水、轰炸等）会摧毁成千上万的建筑，对城市发展带来短期与长期的影响。
1906年地震引起的一场大火摧毁了旧金山的大量建筑。旧金山提供了一个绝佳的实验室，通过比较分析受灾区与未受灾区在大火发生前后的发展变化，为研究灾难对城市发展动态的影响提供了参考。
本研究讨论灾后城市重建的两个影响因素：一是面对需求的增长，持久建筑对阻碍城市重建的影响；二是外部冲击对于城市重建的时机和影响的持续时间。在其他条件相同的前提下，城市重建对旧金山城市形态的影响，反映了城市资本持久性对重建产生重要阻力。并且，大火改变了旧金山土地利用模式的长期演进模式。
大火剧烈地改变了旧金山重建的时机。对某些城市而言，外部冲击对于城市长期发展模式影响甚微，自然区位属性决定了城市的长远增长。而另一些城市的增长源于自我加强的规模经济效应。城市最初由于某种原因发展起来，此后即便促使最初发展的优势不复存在，城市原有的发展模式依然持续加强。
1906年旧金山大火清除了城市重建的诸多阻力：第一，灾区建筑灰飞烟灭，降低了拆迁成本。第二，无需进行建筑估值，降低了交易成本。第三，旧建筑夷为平地，原有低质建筑拉低新建楼宇租金的忧虑不复存在。第四，大火使租金变为零，刺激了原来业主改变土地利用的动机。上述阻力清除之后，大规模的城市重建变得容易，对比未受灾地区，缺乏这种城市重建动力。
本研究测算大火对旧金山1900-2011年期间居住密度的因果影响。分析结果表明，灾后重建以来，受灾地区的居住密度明显高于未受灾地区，并且这种差异持续至今。
历史背景
在20世纪早期，旧金山经历急速的人口增长，同时也带来了房屋租金与地价的猛增。在1900到1906年间，土地价格以每年2%的速度增长。如图表1所示，这种增长在一百年来依然持续着，增加城市密度的压力并未消失。
1906年旧金山大地震后的火灾毁坏了28000多栋建筑，此次灾难至少80%的损毁都是由火灾造成，地震只是部分破坏建筑，火灾则往往把建筑完全烧毁。当时旧金山的资本市场规模巨大，运作良好，有充足资本进行灾后重建。
如表2所示，旧金山灾后重建速度惊人。对比1906与1914年的数据，灾后10年，旧金山的烧毁区便呈现了新的居住密度模式。同时，新建筑使用的材料与灾前基本一致。有研究表明当时私人开发商反对采用新的建筑准则，如限高令、耐火墙等。这说明当时私人利益主导着城市重建。直到1930年代后，严格的土地使用条例开始对此产生影响。
数据方法
数据包括城市街区的历史和当代数据。历史数据来自专职服务保险企业的Sanborn-Perris制图公司，详细记录不同年份每个街区的居住，商业以及工业建筑情况。在包括1900,1905,1914,1931,1950年的数据。2011年的数据，则从旧金山规划局获取。
数据涵盖旧金山421个街区，并对灾区和未受灾区的边界街区作了单独分析。
研究关键指标为“净居住密度”（Net Residential Density），定义为每居住公顷的居住单元数量。居住单元包括独立住宅，连排住宅，平房与公寓，而居住公顷不包括空地、非居住区和混合使用区。
图1是1905年四个城市街区的地图。图中可以看出每个街区居住单元的数量。
图2是1908年州立地震调查委员会所制地图，该图清楚描绘火灾边界。
图3是根据数据挑选出来的街区。这些靠近火灾边界的街区被定义为边界街区。
结果分析
图4展示了1900-2011年各样本街区平均密度的变化。在有限样本（只包含三个街区，不包括边界街区）中，1906年之前，灾区和未受灾区都呈现相似的密度水平及增长趋势。大火之后，灾区的密度大幅度增长，这个增长效果一直持续到今天。而在全部样本中，1906年前两区也有相似的密度增长，但重建后灾区密度增长快于未受灾区。1915年后两者保持相似增长模式，而到了1950年灾区和未受灾区密度增长的汇合趋势趋于明显，尤其是边界街区。
对全体样本的回归分析结果表明，火灾自1914年开始有显著影响，1931年影响弱化，到1950消失。对限定样本的回归分析表明，灾区居住密度在1914年后快速增长，至今未受灾地区的密度水平仍不及受灾地区。
结论
1906年的旧金山火灾为研究城市重建阻力提供了独特的实验场所——突然遭遇外力，成千上万建筑霎时被毁。当时旧金山是一个欣欣向荣的城市，灾后以显著区别于过去结构的方式重建。
火灾之后，开发商在重建阻力减少的灾区建造了比未受灾区更为密集的居住环境。这证明了即便在相对自由的市场，改变现有土地利用的阻力也是巨大的。城市动态发展模型表明，资本持久性产生了不同的发展模式，而非静态模型中可变资本(malleable capital)的影响。
1906年火灾不仅在当时影响巨大，其后果持续至今。在某些居住街区，灾区与未受灾区的密度存在着差异，而这种差异在火灾前并不存在。虽然许多因素导致了这个差异的持续，但灾后重建对城市的土地利用带来长远影响，城市的形态和结构都打上了灾难的烙印。