“新深八条”力度空前，对商务公寓有何影响？

重磅！深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，调整商品住房限购年限。要点如下：

1.深户买房也需要连续缴纳3年社保或个税（非深户继续按照5年执行）

2.离婚3年内买房，按离婚前家庭总套数计算

3.二手房增值税免征从2年调至5年

4、首付比例：（普通住房标准参见第5条）

（1）无房无贷首付30%；

（2）无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；

（3）家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

5、普通住房应同时满足：

（1）容积率在1.0（含）以上；

（2）套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；

（3）实际成交价低于750（含本数）万。

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

此次“新深八条”可谓力度空前。实施之后深圳楼市的调控力度在不少方面超过京沪、抛离广州，堪称全国最严的城市之一。刚刚落地的楼市调控靴子，到底对商务公寓市场有何影响？

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回溯近两年商务公寓政策

-One Palace-

我们先来回顾商务公寓市场近几年的政策：

》2018年7月31日深圳出台“深四条”调控政策，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。

》2019年11月起，深圳取消商务公寓“只租不售”开始执行。一方面为了提高开发商的拿地热情，增加产品的供应；另一方面为了达到调控商品住宅市场的预期。

》今年1月，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）公开征求社会公众意见，《通知》明确，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

此次“新深八条”政策中，深圳并没有出台专门针对商务公寓的相关调控政策，这将把一批资金挤到商务公寓市场，对于商务公寓市场反而有益。

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为何资金会挤入商务公寓市场？

One Palace

1.人群的挤入

这条政策的重点是入深户满3年且社保满3年，才能购房，因此主要影响人群为有深户但没有缴纳社保、不在深圳工作的人，例如刚满18岁还在读书的、海外留学的、外地工作的等基本都属于。这些人群会被导向选择不用名额、不限售不限购不限贷的其他产品，例如商务公寓。

2.住宅的“挤压”

2020年下半年深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源面积为601.88万平方米，69350套，其中：住宅490.55万平方米，50618套；商务公寓111.33万平方米，18732套。对于供需矛盾加剧的住宅市场，僧多粥少，必然会出现挤压效应，让一部分转向公寓市场。

3.豪宅税的“挤压”

关于豪宅线限制范围的圈定影响，南山、宝中、福田的住宅基本都在750万以上，对以上区域二手有影响，将增加交易成本。显而易见，高净值人群们会将投资标的转移到高端公寓上。

4.越来越多投资者在做资产布局

事实上，商务公寓市场的表现，在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。在限售的背景下，据深圳中原研究中心的数据显示，2019年深圳商务公寓成交18902套，同比上升2.82%。

公寓市场大宗交易频繁，据戴德梁行数据，2019年深圳大宗交易总额首次突破500亿元大关，达到549亿元，超越了国内大宗交易成交的佼佼者--上海，实现同比增长75%，占全国大宗交易总额近20%。其中，外资占比从2018年的2.6%上涨到2019年的16%，涨幅非常明显，也很好地说明了越来越多的外资投资者正加速在深圳做资产布局。

需要注意的是，在近几年大宗交易的案例中，公寓成交比例有明显提升。2019年4月14日，深业泰富广场场“官宣”其大宗交易总额达到51.8亿元，其中就包括有数十亿的公寓项目。

5.顶豪公寓永远是TOP资本的臻选

自去年11月取消“只租不售”限制后，商务公寓市场迎来一波利好。因为相较于纯粹的办公需求，公寓的居住需求面向更广，能够满足未来不断流入深圳的都市白领、高级人才多元化居住需求。

面对不能购买住宅的情况下，不限购的公寓产品更适合大都市圈大资本的聚力和发散。对于商务公寓市场来说，已出现明显的“分化”态势，TOP资本往往更亲睐于TOP顶豪公寓。

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天元约380㎡总裁公寓

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One Palace

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