房价上涨的秘密？原来和中央与地方的税制分配博弈有关
中国房地产市场到底存不存在泡沫？“高房价”是如何形成的？当前中央提出要稳定房地产市场，加快建立调控的长效机制，应从哪些层面建立房地产市场的长效调控机制？
从不同的角度出发，对于中国的房地产市场是否存在泡沫的问题，存在不同的答案。房地产行业应当在尊重市场机制的基础上，把握城镇化与房地产市场的中长期发展趋势,针对房地产市场中面临的突出问题, 构建房地产长效调控机制。
具体而言，应建立多元化的土地供应机制，盘活存量房屋、加快房屋流通以缓解供求缺口，建立与需求挂钩的差别化税收和信贷调节制度。
另一方面，房地产行业长效调控机制面临一些根本性的产权制度层面问题，住房产权捆绑公共资源也使得落实房地产长效调控机制困难重重。但即便如此，也没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。
从不同的角度出发，对于中国的房地产市场是否存在泡沫的问题，存在不同的答案。如果观察房价收入比、房价租金比和户均住房套数三个指标，结论应该是当前中国房地产市场确实存在泡沫。但是，如果分析商品房市值与国内生产总值的比值、房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例和金融机构及住房公积金机构所发放贷款额与抵押物价值的比值三个度量指标，即便不能排除出现结构性泡沫的可能性，也可以发现中国房地产市场尚未出现整体泡沫。另一方面，也有观点认为中国的房地产市场是一个非完全市场化的市场，不可能出现纯经济意义上的“泡沫”和崩盘。
高房价的背后有几个方面的驱动因素。第一，实际需求的推动。这是推动中国房价上涨的根本原因，即工业化、城市化和货币化所带来的高增长和高储蓄这一市场力量。
第二，信贷宽松是支持条件。低息的货币环境和较低的首付为需求的释放提供了条件，同时2015年以来的股市超常规波动、“汇改”带来市场短期内的资产荒，大量资金进入房地产市场，在供给没有跟上的情况下房价出现明显上涨。从这个角度来看，高房价在一定程度上是金融问题，金融周期和房地产行业紧密相连。尤其是中国没有房产税这一特殊因素，加重了土地的金融属性。
第三，基于前两者产生的房价上涨预期，房市进一步衍生出投资甚至投机需求。最后，高房价的形成也跟中央政府与地方政府的税制分配博弈有关。高房价的形成来自于政府之间的博弈，即中央政府与地方政府的税制分配博弈。地方政府除税收之外，只能将土地当成资产，高价卖出，以弥补支出。
房地产行业应当在尊重市场机制的基础上，把握城镇化与房地产市场的中长期发展趋势,针对房地产市场中面临的突出问题, 构建房地产长效调控机制。
首先，应根据城镇化以及房地产市场发展的不同阶段，把握整个房地产政策基调。在中国的城镇化发展转向以大都市圈为主要动力时，短期内当然可以对部分房价上涨压力大的主要城市采取严厉的调控措施，但是不应在过长时间内严控有巨大需求的大都市圈的土地和房地产供应，使得主要的新增土地和房地产供应等投向了未来在城镇化中不再占据主要地位的地区和城市，造成资源的错配和浪费。
其次，应建立多元化的土地供应机制，提高供给弹性。要建立国有闲置土地转让流通制度，鼓励社会资本盘活低效用地，分离土地的所有权和使用权，形成多元化土地供应主体。也应提高核心城市住宅用地供给比例、住宅供地完成率和土地利用强度。
第三，应盘活存量房屋，加快房屋流通，缓解供求缺口。构建房地产市场长效机制的主要目标，既在于把握中长期的城镇发展趋势，根据新增需求弹性增加新增房屋，同时也要加快存量房屋的流通。在增量明显受到约束的情况下，以存量房屋的流通改善，可部分提高房屋供给弹性。
第四，应建立与需求挂钩的差别化税收和信贷调节制度。与国际相比，中国房屋的持有成本相对较低，导致不少房源处于空闲状态；而流通成本相对偏高，导致交易成本偏高。合理调节持有和交易环节税率，能够减少投机和空置，这要求国家要加快房地产税的立法。而且，要对不同需求实行差别化的税收制度。最后，还应注重规范租赁市场秩序，发展专业的租赁机构。
从根本上说，房地产行业长效调控机制需要落实产权制度。市场经济的基础是产权保护，这包括产权的自由交易权、自由定价权。房地产市场中这些限制各种交易的行为措施，根上是没有产权的保护和非市场经济的做法，当然也不会用市场方式调节，只能永远用行政手段调节。因为不可能在不打破土地公有的情况下，实现完全的市场化，也自然就不会有所谓的长效机制。
由于优质公共资源的不足，无法做到购房者与租房者的平权，故此在分配方面大幅倾斜于产权所有者，导致了享受优质公共资源的权利被价值折现成为房产价格溢价。而发达国家在社会公共资源与公共福利方面，租房者和购房者并未有较大区别，所以其房屋售价中并未包含该部分资源溢价，故此房屋租售比较低，其租金回报率也与无风险利率较为接近。例如，教育资源与房屋产权和户籍绑定，出现了学区房价格高企的问题。学区房制度是一种扭曲的溢价机制，因为高额教育溢价并未付给教育机构，造成了资源错配。租购同权本质上也并未改变这种机制，也许可以缓解居民短期经济压力，但是对于城市教育资源紧缺毫无帮助。
从房地产行业为中国金融体系带来的潜在形成的不良资产来看，即从未归还的按揭贷款余额与公积金贷款余额的总量对相应的抵押物价值，中国房地产市场的抵押物价值是未偿还余额的五倍。从房地产开发企业及建筑企业的涉房贷款问题来看，房地产行业的所获投资平稳，房地产行业已真正转型成为具有温和投资及优质正现金流的行业，这将在很大程度上化解金融体系中涉房贷款的风险。从土地房屋和在建房屋为主的房地产存货问题来看，现有的在建商品房需要进行大约三年的库存去化，库存问题并非难以解决。
本文由中国金融四十人论坛（CF40）研究部撰写，首发于CF40公众号，转载请注明出处。
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