政治局会议首提“促进房地产业健康发展和良性循环”，究竟如何实现？
发酵数月之后，上周末，恒大问题处置迈出关键一步。
在恒大地产集团公告无法履行担保责任后，广东省政府应恒大请求同意派出工作组，一行两会和住建部深夜迅速回应，在维护各方合法权益的同时，也降低了行业的不确定性风险，有效稳定了市场预期。
恒大问题虽属个案，但也暴露出我国房地产行业的一些既有缺陷。正如全国政协经济委员会副主任杨伟民日前所言，“即使没有疫情冲击，房地产的风险迟早也会显露出来。房地产深刻的底层逻辑在于房地产、金融、地方政府基建投资的三角循环已经走不下去……更深层次的逻辑是人口增长放缓和人口流动以及经济空间集中度的不平衡。”
日前，中国金融四十人论坛（CF40）围绕“房企债务风险、影响及应对”、“房地产短期下行压力及溢出效应”、“如何实现房地产市场健康发展”等议题举办多场研讨会。与会专家指出，应重视当前房地产市场所面临的三重压力叠加共振局面，政策层面需及时应对。
短期内，应注重稳定市场预期，重点防范房地产债务出现大面积流动性风险。在阻断风险蔓延的前提下，坚持运用市场化、法治化的方式让房地产行业稳步实现出清。还要切实保障个人住房的刚性需求，当前或可考虑恢复住房按揭贷款的发放至正常状态。
更重要的是促进房地产行业高质量发展。
12月6日，中央政治局会议强调“促进房地产业健康发展和良性循环”。在参加上述CF40研讨会时，与会专家认为，房地产行业实现高质量发展，必然要求行业与人口和城市实现良性循环。
长期来看，须从财税和土地两方面入手，通过财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府对土地市场的依赖；推动土地市场改革，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型。同时，应加强多部门的政策协调，稳定政策预期，促使房企改变经营模式，实现自我调整和转型。
缓解房企流动性压力
与会专家建议，短期内应注重稳定市场预期，重点防范房地产行业出现大面积的流动性风险。尽早为房地产市场注入流动性，缓解流动性压力。
流动性纾困措施的出台宜早不宜迟。如果房地产行业内的资金难以弥补流动性缺口，可考虑从外部注入流动性，如由资产管理公司从金融市场获得较低成本融资，承接房地产市场的不良资产、接续房地产开发项目的运行，从而为房地产市场注入流动性。
此外，缓解流动性困难还可考虑：
（1）恢复房地产开发贷和住房按揭贷款的发放至正常状态；（2）阶段性放开信托融资，大力支持私募股权基金；（3）针对美元债发行受阻的情况，可通过给房企增加一定额度的境内发债计划，让房企通过市场化方式获得融资，从而稳定市场信心。
而对于已经濒临违约、破产的房地产企业，要为其提供清晰、稳定、可预期、可操作的法律框架，以明确债务清偿顺序和资产快速处置方案。部分房企在经营模式转换和流动性压力下，不可避免地面临违约甚至退出市场的压力。违约后表内外债务如何处理，“保交楼”、保供应商资金的缺口和责任如何分担等问题，都需要以清晰、稳定、可预期、可操作的法律框架为基础。
针对已经明显出现风险暴露的企业，可考虑由相关部门成立联合组织，对这些企业进行有组织的破产重组，这样既实现了行业出清，也可达到阻断风险蔓延的目的。还可考虑设立政府性基金或出台金融政策，支持现阶段并未出现风险暴露、合规程度较好、经营比较稳健的大中型房企。
与会专家指出，保持金融系统流动性合理充裕，降低房企债务问题对银行的直接冲击。监管部门需要提前做好应急预案，重点防范房地产行业出现流动性危机，同时预留出相应资金以备紧急状况下使用，保证能够在重大风险事件发生后及时稳住市场预期，维护市场信心。
与会专家强调，需充分保障居民购房的刚性需求。房地产交易持续低迷，需求端的走弱使得房地产公司难以回笼资金。当前个人住房贷款增长放缓一方面是由于监管政策强化，遏制了房地产投机性需求，但同时也可能使部分居民家庭新购房、改善住房的刚性需求得不到满足。另一方面贷款周期的拉长也对个人住房贷款造成一定的拖累。因此当前要保障个人住房的刚性需求，部分改善性住房需求也不应该过度收紧，确保此类需求得到满足，有利于地价、房价和预期的稳定。
探索设立房地产公募REITs产品
与会专家指出，长期以来，银行对房地产的开发贷款受到比较严格的规模限制，很多房地产企业不得不通过各种渠道获得表外融资。这不仅提高了房地产企业的融资成本，也让监管部门难以全面掌握房地产企业的实际债务状况，以及房地产行业与金融体系的实际关联度。
房地产行业要实现高质量发展，必然要求房地产企业的融资模式更加透明、合规。但现实情况下，房地产企业要想把表外融资转回表内，存在较大困难。这种困难一方面体现为金融机构的涉房贷款仍面临较为严格的规模限制，另一方面体现为缺少其他合规的金融工具，让房地产企业能够从公开市场获得融资。
与会专家建议，适度拓宽房企融资渠道，尽快探索设立房地产公募REITs产品，给优质房企的优质项目提供更多的融资工具，盘活现有房企资产的存量价值。在发达经济体中，公募REITs产品是房地产企业的重要融资渠道。我国公募REITs在支持物流产业园区、交通基础设施建设等方面已经积累了不少成功经验，有条件在短时间内探索设立相关产品。这种方式可以盘活现有房企的资产存量价值，同时也为其他金融机构和市场主体提供更多的投资标的。
此外，在调控房地产市场过程中，监管层面一要注重政策协调，二要保持政策稳定有序。各部门需注重政策协调，避免出现因政策不协同而阻碍行业正常经营的情况。各部门出台的房地产调控政策应保持稳定，让房地产企业准确意识到改变经营模式的必要性，促使房地产企业形成稳定的预期，加快实现自我转型和自我调整。各地应结合当地实际情况出台相应的调控措施，在坚决遏制房地产炒作的同时，加快满足当地居民合理的购房需求，保障消费者基本权益，促使房地产企业恢复自我造血功能。
推动财税与土地市场改革
促进房地产业健康发展和良性循环，必须着眼长远，推动一系列改革措施落地生效。一方面要降低地方政府对房地产的依赖；另一方面，推动土地市场改革，提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型。
具体而言，首先要推动财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府财力对房地产的依赖度。其一，理清政府与市场边界，改革行政体制，理顺中央和地方事权和支出责任，上收部分事权到中央，减轻地方政府事权和支出责任。其二，通过改善各地营商环境和推动当地产业转型，持续吸引人口流入来优化税基进而提高财政的可持续性。
二是要推动土地市场改革，提高土地供给与人口流动和都市圈发展趋势的协同程度，增强土地供给弹性。
（1）住宅土地供应考虑以常住人口增量为基础，实现“人地挂钩”。增加人口流入地区和都市圈的住宅土地供给，优化土地供应结构，让房地产的长期发展与中国经济发展趋势相匹配。
（2）补上城市基础设施和公共服务的短板，提高有效住房供给。住房供应不仅仅是住房本身，也包括住房附着的交通、教育、医疗等公共服务和交通基础设施。完善基础设施和公共服务，其实是变相增加高品质住宅的供给。
（3）大力发展保障房建设和租赁市场。应丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。允许地方政府以合理价格收购已经建成但销售出现困难的住宅，既帮助相关房企缓解现金流压力，同时收购的住宅还可用作保障房、公租房和人才公寓的住房储备。
（4）坚持“因城施策”的基本原则。在确立改革大方向的前提下，给地方政府在土地使用、建设项目融资、公共基础设施建设、公共服务等方面留下足够的自主决策空间，让房地产改革成为撬动中国经济改革的新支点。
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