任志强楼市前半场未完论和上海滩离婚抢房潮
金羊毛工作坊导读：
久违的任志强出场了。尽管见诸报端的文字不多，但任大炮对楼市的立场仍然谨慎偏乐观。
任志强在8月27日的一个论坛上表示，“短期内房地产市场下行趋势还将继续，但长期来看，中国房地产市场的发展还未到后半场。他表示，进入后半场的标志是恶性资产管理公司大量出现，“那时候就说明有不良资产，这实际上是大量组合出现的过程。我们现在还没有，几乎没有一个恶性资产管理公司出现，大部分的楼盘即使再烂也能卖出去，而且卖出去也能挣大钱。”
而本周的焦点是如同烈火喷油的上海。
在房地产调控新政的传闻传了一个星期后，上海市楼市成交量一夜间暴涨四成，人民群众排着队忙着办离婚（按照传闻中的版本，9月1日后离婚不满一年，购房按未离算。。）。上海市政府终于坐不住了。
8月29日，上海市住建委今天表示，近期本市房地产市场交易量虽有上升，但交易秩序正常，总体保持平稳（完全漠视数据。。。据统计，8月24日上海市房成交778套。8月25日918套，8月26日990套，昨天（周六）则达到1056套！而28日截至19:00，就已经达到了1247套！）。
关于近期社会上有关购房信贷新政的传言，市住建委明确表示，没有研究过此类政策，将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。（辟谣很讲技巧，住建委只说没研究过房地产“信贷新政”，典型的蒙混过关，什么时候信贷政策你管过？！）
文章：任志强：房地产市场前半场还没走完
来源：经济观察报
作者：刘睿
短期内房地产市场下行趋势还将继续，但长期来看，中国房地产市场的发展还未到后半场。进入后半场的标志是恶性资产管理公司大量出现。
8月27日，任志强在诺亚财富举行的2016年房地产投资高峰论坛上表示，尽管房地产市场出现回落，但尚未到后半场。
任志强认为，房地产市场出现种种回落，包括增速回落，投资回落，新开工回落，销售回落，房价回落，到位资金回落、景气指数等等，但这些回落并没有那么可怕，因为回落的速度不是直线向下，而是放缓，短期内不会出现加速回落，不用对房地产市场有过多的担心，房地产市场会平稳回归理性，而且很可能随着政策变化重新回稳。
任志强认为，短期内房地产市场下行趋势还将继续，但长期来看，中国房地产市场的发展还未到后半场。他表示，进入后半场的标志是恶性资产管理公司大量出现，“那时候就说明有不良资产，这实际上是大量组合出现的过程。我们现在还没有，几乎没有一个恶性资产管理公司出现，大部分的楼盘即使再烂也能卖出去，而且卖出去也能挣大钱。”
与他的观点相呼应的是，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，与房地产市场密切相关的城镇化还在上半场。
他表示，“56%的城镇人口，实际上如同2014年国家新型城市化规划所说，里面有17%到18%涉及到2.7亿人的人口是伪城市人口，他们远还没有在城市当中定居落户下来。”而且，城市基础设施建设还处在比较原始或者极其落后的极度不平衡的状态。此外，城市资产远远没有和证券化流动性密切结合起来，这个金融化的发展还差得很远，从这个意义上说，房地产还远没有到后半场。
陈淮认为，房地产有90%到95%的把握将会增值，不过不同的城市增值的程度大和小、快和慢，另当别论。但从一个长期过程看，城市固定资产价格一定是上升的。
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文章：京沪永远涨？这是思考一线楼市需要注意的八个细节
来源：华尔街见闻
一线城市的住宅地产市场已经上涨了十几年，在市场强大的情绪力量面前，谁都不敢轻易判断短期价格走势究竟会怎样。
不过信达证券首席策略分析师陈嘉禾提醒，因租房市场的高商品、低投资品属性，房租比房价更好反映了市场的平均需求，房租也是房价长期波动的中心轨迹。目前两者间出现背离，这并不是一个好的现象。
另外，所谓的人口和城市化进程对房价的影响并非直线影响关系。日本1989年地产泡沫之时，日本人口增长并没有什么变化。
不过，中国的土地制度和美国、日本不同，大陆的土地并非私有产权。因此从政府宏观调控的层面上看地产市场更加可控。
而中国居民中的绝大多数在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付，这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。即使选择违约，高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款，对金融市场的冲击也不会太大。
via信达证券首席策略分析师陈嘉禾：
一、房租和房价之间的差距：
无论如何看好一线市场地产市场，我们无法绕开的一个问题是，这些住宅的租金回报率越来越低。
原因很简单，房租的上涨，无法赶上房价的上涨。
由于租房市场的高商品、低投资品属性，因此房租比房价更好的反映了市场的平均需求。所以，正如盈利和净资产回报率决定了股票长期的价格中枢一样，房租也是房价长期波动的中心轨迹。而这两者的背离，并不是一个好的现象。
二、相当于收入而言，地产价格已经太贵：
与房租类似，人均收入/房价也是一个衡量地产价格是否失衡的指标。不幸的是，这个指标现在也在房价的上涨下逐渐缩小。
三、割裂的泡沫：
就房价的高低而论，一线与其它城市之间存在巨大差异，特别是以人均收入/房价衡量的数据更是如此。
这种割裂导致现在看似火热的中国地产市场，实际上是被割裂成两块的市场。一边是人口在1到2亿的一线城市，一边是人口在数亿的二三四线城市。这或许意味着，一线城市地产价格如果下行，对中国经济的冲击可能没有高房价本身看起来的那么恐怖。
四、人口和城市化与地产价格之间并非直线影响关系：
与流行的观点不同，人口和城市化进程并非直接左右房价的因素，两者之间的关系其实比流行观点分析的更长远、更不直接。
比如说，目前我们能看到一线城市和二三四线城市之间的人口扩张比例有那么大的差距吗？武汉的人口流入速度慢于上海吗？
实际上，2015年武汉的总人口同比上升了2.6%，上海则下降了0.4%，但前者的地产价格表现却远逊于后者。
而日本地产泡沫在1989年破裂，当年的日本人口增长也并没有什么变化。
五、经济发展是地产市场稳定的重要保障：
从日本和美国的地产历史我们可以看到，经济发展、而非简单的人口增加，才是地产价格更重要的保障。也就是说，在中期（5年左右），经济是否发展，比人口是否流入更能解释一个地区的地产价格情况。
就目前来看，中国经济持续保持发展状态的概率仍然较高，毕竟我们现在的人均GDP仍然很低。当然，这并不是说地产价格就一定能保持坚挺，只是更好的经济必然会给地产市场以正向的帮助，但这种帮助是否能取得决定性的作用，仍需要考量。
六、完全不同的中国土地制度导致地产市场相对可控：
与美国、日本等国不同的是，中国大陆的土地并非私有产权，农村宅基地、城市低矮住房的用地在转让、重新开放等步骤中，受到严格的管理。
这种管理必然导致中国大陆的土地市场，从政府宏观调控的层面来说，更加可控。
在房价承压的时候，这种控制能力应当能够为地产市场起到一定的支撑作用，控制市场价格下跌的力度。
七、居民超高杠杆率与衍生品的缺失提高金融稳定：
在控制居民购房杠杆率、以及控制这种杠杆通过金融机构扩大的方面，中国经济的管理者比美国监管者在次贷危机以前的表现，好的太多。
目前，中国居民中的绝大多数，在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付（一些通过社会融资提高杠杆比例的除外，但这部分人数量太少），这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。
而即使选择违约，高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款，对金融市场的冲击也不会太大。
同时，由于中国金融市场中衍生品的缺位，以及中国政府对主流金融机构的强大管控、支持力度，也导致可能出现的贷款违约不会被无限制放大。
八、公寓和西方普通住房之间存在差异：
最后需要指出的一个细节是，与北美和欧洲国家不同，中国大陆的住宅地产，主要以公寓为主，而公寓的供给量可以在不提高土地使用面积的前提下，通过提高楼层进行扩张。
这也就意味着，中国一线城市土地的长期供给缺口，仍然存在一些更加融通的解决方法。而这种无限制放大，正是2008年全球金融危机的源头。
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文章：上周二手成交大涨34% 上海“325”行情重现
来源：21世纪经济报道
作者：唐韶葵
上海的行情爆发蕴含两大因素：本来月末就有翘尾动作，一般比正常量要高20%-30%，现在来看，高90%多，那么多出来部分和传闻有关联。
上海又经历了疯狂一周。
中介、楼盘销售对信贷收紧放风炒作、消费者受“325”政策心理影响等多方合力之下， 综合上海链家市场研究部、上海中原市场研究部数据显示：上周（2016年8月22日-8月28日）全市商品住宅成交量为55.57万平方米，环比上涨93.02%；成交均价为43571元/平方米，环比上涨5.60%。新房市场尤其明显，周四成交9万平方米，周五10万平方米，周六13万平方米；另据中原地产推算，上周全市二手住宅成交8639套，环比增加34%。
“二手房和新房节奏是同步的，而且我早上特地问门店了，成交是多了，今天早上还有很多人在交易中心。”上海中原市场研究部分析师卢文曦分析指出，上海的行情爆发蕴含两大因素：本来月末就有翘尾动作，一般比正常量要高20%-30%，现在来看，高90%多，那么多出来部分和传闻有关联。而且时间节点来看，就是星期四之后交易出现抖增，上周初传的新政内容，两天发酵时间节点刚刚好。
成交爆量再创新高 均价失控直逼4.4万元/平方米
受市场调控传闻影响，上周上海新房市场成交爆量，以近56万方的成交量再度创下新高，仅次于今年“325”新政颁布当周赶末班车效应造成的超高成交量。上周成交爆量主要出现在后三天，新房（新建商品住宅）成交套数均达到700套以上，尤其是27日成交量高达近千套，较日均300-400套的新房成交量翻番不止，为今年以来单日成交量第三高，仅次于3月24、25日。成交均价方面，上周新房均价则进一步飙高，已窜至近4.4万元的高位，严重失控。
从成交情况来看，上周热点成交区域主要为青浦、南汇、浦东及松江等区域，成交量均在300套以上，除南汇外，这几个区域成交均价均超过3万元/平方米。而浦东则顺利挤进成交量前三区域，均价更是超6万元/平方米。从项目表现来看，上周刚需项目成交量虽有明显上涨，但高端改善型项目亦表现优异，尤其是浦东区域成交卓越。上周成交量排名前十项目中，单价超过3万元/平方米的项目虽仅剩4个，但其中3个项目均是成交均价高于7万元/平方米的高端产品，且上周成交量均达到70套以上，分别为浦东的尚海郦景、陆家嘴锦绣前城及闸北的静安府项目。
供应量虽持续低迷，上周房企推盘积极
与成交量形成反差的是，上周新增供应量进一步滑落，已连续2周下滑，自8月以来，一直处于低迷状态。且上周供求比已低至0.15，已连续10周处于供不应求的状态。
上周共有4个项目获得新增预售许可，较上周减少2个项目，但产品覆盖较广，刚需、改善及高端均有涉及。但与此前有所不同，一般项目取得预售证时间与推盘时间并不一致，项目开盘必须在取得预售证以后，因此往往推盘时间都会在取得预售证之后，而上周新入市项目基本在取得预售证当日即已开盘销售，争取赶在调控政策出来之前。而据悉，上周开盘项目去化相当不错，基本已售罄，且优惠幅度并不大。具体来看，3盘售罄项目分别是奉贤的中南锦庭、普陀的绿地海珀玉晖和宝山的美诗邸，其中上周推盘量最大的项目是位于内环内的绿地海珀玉晖，8月27日共推出200多套99-291平精装2-5房，网房报价83600-116000元/平方米，较去年12月底开盘报价上涨近3成。
高端市场：交易爆量，较日均成交量增长近4倍
据上海链家市场研究部数据显示：上周全市单价8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，较前周大幅上涨，增加320套，较日均100多套的成交量大涨近4倍。
上周高端市场成交主力区域依然为闸北、浦东及黄浦区域，成交量均超过50套，3区域成交套数占比全市高端产品的近6成，尤其是闸北及浦东，成交量遥遥领先于其它区域。
从项目表现来看，上周高端市场成交套数前五区域基本位于闸北、浦东及黄浦、杨浦，尤其是闸北区域，上周以137套的成交量位居高端市场首位，其中彭浦板块的静安府项目，上周现集中签约，共成交82套公寓房源，总金额达8.42亿元，成交均价为84699元/平方米，单套房源总价在1000万元左右，继续领衔高端市场双料销冠。
据上海链家市场研究部分析师柯晓娟表示，在近日楼市调控政策收紧传闻下，上周沪楼市陷入恐慌性购房大潮，各区交易中心人满为患，新房市场交易爆量，以近56万方的成交量再创新高，近次于“325新政”造成的超高成交量；而成交均价更是飙至4.4万元的高位，刷新历史记录，可谓处于失控状态。的确，对于调控传闻中认房又认贷，首付提高至五成、二套提高至七成的标准如将实行，目前的超高房价无疑把大部分购房者排除在外，尤其是刚需改善型购房者，更是无力承担。然而，针对当前量价不断攀升，几近失控的楼市状态，调控似乎势在必行。
文章：上海掀离婚买房潮 登记处临时“闭门谢客”
来源：21世纪经济报道
作者：刘东
我能想到最浪漫的事，就是笑逐颜开地去离婚…
8月29日，网传上海徐汇区民政局离婚登记处被前来办理离婚的市民挤爆，离婚的人群从早上7点多开始在此排队。
29日下午16：00，21世纪经济报道记者来到位于徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处，发现这里大门紧闭，本该16：30才下班的离婚登记处采取了临时“封闭”措施，只在门口贴出通知：
鉴于今天办理离婚登记人数众多，已超出我中心业务接待能力，为确保服务质量、保障婚姻登记窗口正常的工作秩序，同时为了避免当事人长时间的无谓等待，请需办理离婚登记的当事人改日再到我中心取号办理相关事务。
21世纪经济报道记者确认发现，这里并非不再办理离婚登记事宜，而是针对大量的存量人数，采取了关门办理措施，今天不再接受新的离婚登记。
在该离婚登记处内，大概二三十平方米的房子坐满了人，而完成离婚手续办理的夫妻都是喜笑颜开地出门离开，甚至有夫妻一边走一边商量，并叫丈夫把离婚证一起收好。
上述登记处工作人员说，离婚登记开始暴多是从8月29日开始（也就是今天）突然出现的，在上周还没有这么明显的感觉。“今天有70多对夫妻来办理离婚，吓死人了，全部排满了”，他说。
还有匆匆而过的工作人员说，“赶紧多办点，把一年的都办掉，上个礼拜已经开始有些多了。”
出现这种状况的原因，是因为上海房地产调控传闻不断。按照现行政策，上海户籍单身人士可以购买一套住宅，非单身人士可以购买两套住宅，但第二套需按照二套房政策来执行（二套房普通住宅首付5成，非普通住宅首付7成）。
在这样的政策下，一些人采用通过离婚将名下房产划归夫妻一方，然后另一方恢复单身身份，再购房可以按照首套房政策的办法，来规避高首付，并能享受支持刚需购房的利率优惠。
根据上海统计年鉴的数据，上海在2006-2011年间每年离婚件数稳定在4.7万件左右，2011年上海开始限购，2012年离婚件数增长到5.29万件，2013年暴增到6.96万件。
最近，有市场传言称上海将在9月出台更严厉的调控政策，其中有针对“假离婚”购房的政策安排，比如离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理等。
虽然官方并未有任何表态，但恐慌的购房者已经涌入了各个区县的民政局和房产交易中心。
截至今天15:50，上海今日新房成交1066套，连续3天超过1000套，火爆程度仅次于今年325新政出台前。
sha