经济学家对楼市泡沫的一次大对赌
导读：博鳌亚洲论坛上中国国内主流经济学家关于楼市泡沫做了一场大对赌，支持房价下跌（泡沫）VS上涨（不存在泡沫）几乎是10：1，只有贾康一人认为房价未来还会上涨
支持楼市泡沫的一方——
北京大学国家发展研究院院长姚洋：我们现在整个政策都是为富人服务
“老百姓是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得的房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。政府真的没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。”
在姚洋看来，楼市就像股市，有涨有跌很正常，房子就是资产，买得起高房价房子的都是一些投机者，政府为什么要为这些人负责？姚洋发表观点的场合是博鳌亚洲论坛2017年年会的第19场分论坛“新土改：探索与思考”，虽然谈了新土改的一些思考，他还是把一些时间留给了谈房价。
“提高土地的供给量对抑制房价作用极小，因为土地供应的弹性小，除非把国土面积变了，随便放开了，这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小，需求弹性比较大的情况下，肯定是抑制需求更有效，如果说要控制房价，最简单的办法是什么？扩大容积率。”
“必须意识到土地供给是弹性极小的东西，住房需求是极具弹性的。中国的房子毕竟还是一个高档的消费品，而且应该看到所谓的高房价都是在一线城市，现在扩张到二线城市，能够买得起这些房子的是哪些人，不是普通老百姓，一定是有钱人，它是一种投资，是一种投机行为。要不要把整个房地产政策都绑在这些人身上，要好好考虑一下。压房价压的是哪些人在得益，还是投机者在得益？”
“我们现在整个政策都是为富人服务，我们要求低容积率，看看一线城市的房子多数在10层左右，极其浪费，把所有的住房加倍，平均20层，你看看供给上去了没有，我们是作茧自缚，我们要抑制房价，实际上还是在为少数人服务。”
国家金融与发展实验室理事长李扬：房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置，最应调控的是影响房价的制度
“从（上世纪）90年代末期到现在，房地产调控有哪一次成功了吗？没有。说明根本就没搞对。”国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置，最应调控的是影响房价的制度。
李扬3月24日出席博鳌亚洲论坛期间接受媒体采访，发表前述观点。他曾为中国社科院副院长。
在李扬看来，房价高低本身并无问题，就如股价高低一样。他建议，应当回归住房作为民生必需品的本质，由此出发思考调控问题。
李扬谈起他和重庆前市长黄奇帆日前在全国“两会”期间的一场谈话。他们将房地产调控建议归结为五个方面：增加土地供应、以租为主、调控土地价格、调控税费、降低杠杆率。
李扬与黄奇帆均在全国人大财经委任职，前者任委员，后者2月履新副主任委员。
房价逐年上涨但土地供应逐年下降的情况，在部分大中城市已有出现。李扬认为，房地产调控应当首先确定城市化步调与土地供应的稳定关系，打比方说，“一个城市增加了1万人，就要增加1平方公里住房用地”，而不是将二者分开管理。
他认为，居民解决住房应当以租为主，而非以买为主。现实中，国内还是以买为主。据西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”调查统计，2011年中国家庭住房自有率将近90%，远超世界平均水平。
在房价的三分之一以下，将地价成本控制住。“与其控制结婚不结婚、离婚不离婚，你控制这个（地价）不好吗。”李扬打趣道。
此话背景直指楼市调控政策下的种种社会怪相：为了能买房或多买房，有人“假离婚”，也有人“假结婚”。譬如，上海即有规定外地单身人士不得购买普通商品住房；广州日前颁布楼市新政，也有类似规定：本地成年单身人士限购一套。
除了以上建议，李扬认为，房地产税费繁杂的问题应当梳理清楚；限制杠杆率亦可有效调控楼市，比如，规定购买二套房者必须100%使用自有资金，没有杠杆就难以产生外溢影响。“我怀疑很多地方政府并不想真正控制房价，大家都是假装在那儿说（调控）。这个问题它（政府）还是明白的，应该明白地说，不要顾左右而言他。”他说。
巴曙松：房价再涨10%能买下上交所所有上市公司
房价现在涨到了什么地步？巴曙松用了一个形象的比喻：“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”
一个充分全球化的经济分为贸易部门和非贸易部门，前者是由全球定价，所以即使货币超发，其价格也不可能脱离国际市场而大幅上涨，但非贸易部门就要承担货币大量发行的压力，房地产就是其一。
“非贸易部门的价格大幅上涨，降低了贸易部门的竞争力，通俗一点来说，就是房价上涨会加大货币贬值的压力，”因为劳动力成本、生活成本上涨了，出口成本也会随之增加，所以房价上涨其实和汇率贬值压力是紧密相连的。
吴晓求：现在全球有两大泡沫，一个是美国的股票市场，还有就是中国的楼市。现在楼市涨得太快，非常离谱，北京四环房价几乎都在10-12万/平米。他认为，这种趋势是难以为继的，“12万/平的房子还要去买我不认为是理性的。”（见下文）
李迅雷：2020年左右，全国房价会出现普跌，恐慌性下跌，无论是一线、二线还是三线城市。（见下文）
反对泡沫的一方：
贾康：可以预见未来15年左右，北京、上海、深圳不要希望均价上扬曲线能转变成下行曲线，不存在这种可能性。顶多是上扬不那么陡峭，遏制住那些肆无忌惮的风潮造成社会不安的问题。
文章：贾康李迅雷博鳌设下赌局：15年内一线房价上扬不会转变
来源：新浪财经
新浪财经讯 3月26日消息，在博鳌亚洲论坛2017年年会上，房价是一个火热的话题。今天下午，华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康和齐鲁资管首席经济学家李迅雷现场打了一个赌，赌两顿饭，看是否2020年中国房产泡沫将破灭，贾康认为15年内一线房价上扬不会变，李迅雷则认为2020年全国房价普跌。
在下午“楼市泡沫”分论坛，最先发言的人民大学副校长吴晓求指出，现在全球有两大泡沫，一个是美国的股票市场，还有就是中国的楼市。现在楼市涨得太快，非常离谱，北京四环房价几乎都在10-12万/平米。他认为，这种趋势是难以为继的，“12万/平的房子还要去买我不认为是理性的。”
李迅雷十分赞成吴晓求的观点，他甚至预测，2020年左右，全国房价会出现普跌，恐慌性下跌，无论是一线、二线还是三线城市。
李迅雷和吴晓求的观点让在座的贾康坐不住了，提出了鲜明的反对意见。他的结论是，可以预见未来15年左右，北京、上海、深圳不要希望均价上扬曲线能转变成下行曲线，不存在这种可能性。顶多是上扬不那么陡峭，遏制住那些肆无忌惮的风潮造成社会不安的问题。
贾康认为，中国的广义货币供应量是不是过高是有争议的，中国的楼市、房市主要是随着城镇化推进过程，中心区域不动产一定表现在上扬曲线，因为结构方面导致的冰火两重天。火的这边的确有泡沫，但不是带来系统性风险的泡沫，冰的那一边是需要去库存，因此必须形成复杂的供给侧结构的改革方案。
“泡沫学术上都存在，泡沫的认定见仁见智，一般泡沫破了之后大家才知道什么量值以上属于泡沫。楼市泡沫破灭的前车之鉴是日本。但大家别忘了那时候日本城镇化水平77%，但中国最新的统计局的数据，2016年户籍人口的城镇化率是41%，中国还处于一个经济体城镇化发展加速发展期的前半段，按照国际经验来讲还要增长30%才会转为低频发展，这个时候还有4亿人从农村到城镇，”贾康说。
按照他的观点，一线城市带动的住房平均成交价的上扬是符合经济学分析的，总的趋势是供不应求。
在激烈争论的情况下，李迅雷和贾康说要打赌，看到底15年后中国房价是泡沫破灭，还是仍然坚挺。双方提出赌注是两顿饭。
以下为发言实录：
李迅雷：房价怎么看，我也认同泡沫肯定会破灭，我们讲了那么多探讨理论花拳绣腿各种方法都用上了，预测房价什么时候下降可能也很难，吴老师说和任志强打赌可能输的概率比较大，我觉得可能在2020年左右或者是2019年，或者是2021年，在这个区间里面恐怕房价会跌。
贾康：哪的房价跌？
李迅雷：普跌。
贾康：是一线城市还是？
李迅雷：一线、二线、三线，普跌。
贾康：我愿意和你打个赌，两顿饭。
李迅雷：可以，能够接受。贾康所长也是研究非常深，但是就户籍问题我有一点不同的看法。决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流，户籍人口是一方面我注意到目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万，2016年减少200万。
我们的外出农民工，外出农民工的定义是只要离开你的乡镇就算外出了，哪怕这个乡到这个乡，不出这个县也是外出农民工，这个数据只增加了50万人，流动性非常少了，对于这么庞大的农民工体系，50万的人口算什么，让我看到了人口流动性的减弱，这个表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓，房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨。
去年涨幅最大的两个城市，一个是合肥，一个是厦门，这两个城市人口流动量都是第一、第二位的。大连2016年房地产这么火爆它的房价是下跌，就是人口在减少，包括西安它的房价也没有什么涨，因为它的人口是减少的。这点来看如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。
第二看货币，资金流，资金流来讲，像上海、北上广深房价上涨更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。房价2020年左右会进行全面性的下跌，人口流不支持能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。
任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌，要跌的话一起跌，跌完之后我同意贾康所长的观点，该涨的还是会涨回来，中国经济毕竟还是有它的动力，一阵恐慌之后，北上广深已经成为国际化的大城市，目前这些城市的土地供给还是不足，住宅用地的供给还是严重不足的，房价的差距没有拉开。
未来中国人口集中在四个地方，一个是长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区再加上武汉地区。中国的货币如此巨大，规模如此巨大，相对于房价货币已经在贬值，我们不能够简单如果可能以美元来衡量的房价可能会下跌，人民币衡量的房价未必会下跌。
贾康：你是说人民币兑美元会出现很大幅度的贬值？
李迅雷：未来有可能。
文章：吴晓求：中国楼市泡沫滞后 但不会成例外
来源：和讯网
和讯网消息 3月23日至26日，博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌召开，今年论坛主题为“直面全球化与自由贸易的未来”。人民大学副校长吴晓求在“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。
他指出，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。
吴晓求还提到他跟任志强的打赌：“我记得在2013年的时候，那个时候四环以里大概是7万左右，那时候我觉得非常离谱，我那时候在清华和任志强先生一块开会，天天耗着大家买房，我说我跟你打一个赌，我说五年之内，我是希望大家买股票，在我概念里面一个国家的居民他的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常。主要是证券化资产，特别是股票、基金，这是一个正常的国家。我说7万块钱不能涨了，现在过去4年了，我来的第一天记者采访我，我说了这个故事。一开始我雄心勃勃我觉得我一定赢，因为中国不可能违背这样的规律，到了现在发现我输的概率比较大，我们输的是一顿饭。”
以下为文字实录：
主持人：中国楼市泡沫会成为例外吗，还是泡沫会破裂？
吴晓求：我看他们都不讲，一般先讲的都是砖，后面讲的话是玉。
中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。无论从哪个角度来看，我们通过经济学的理论分析，真的得不出来楼价如此之高的一个结论。
我们又从一个数据里面也会发现楼市价格楼市上涨又有某些逻辑，这个说法本身是矛盾的。我先说一开始的那个概念，一开始的概念一个国家楼市的价格，房地产的价格和这个国家经济发展的水平，市场化的程度，特别个人收入的水平是有某种关系的。
同时，我们现在楼市又在往上涨，现在我们这个楼价涨的非常快，快的非常离谱。我在北京四环以内的一般来说除了南四环以外，东边、北边、西边一般在10-12万人民币一平米，这是非常难以想象，是一个普通住宅，不是说在二环附近，二环除外，是一个非常普通的住宅。
我记得在2013年的时候，那个时候四环以里大概是7万左右，那时候我觉得非常离谱，我那时候在清华和任志强先生一块开会，天天耗着大家买房，我说我跟你打一个赌，我说五年之内，我是希望大家买股票，在我概念里面一个国家的居民他的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常。主要是证券化资产，特别是股票、基金，这是一个正常的国家。我说7万块钱不能涨了，现在过去4年了，我来的第一天记者采访我，我说了这个故事。一开始我雄心勃勃我觉得我一定赢，因为中国不可能违背这样的规律，到了现在发现我输的概率比较大，我们输的是一顿饭。
为什么有必然性？中国的M2最近几年从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了，我们2008年以后除了2009年、2010年高一点，M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高5-6个百分点。所以到现在为止，中国的M2已经160万亿以上，我们GDP是70多万亿，大概是2.1倍，M2和GDP相比较是2.1倍。
巨大的存量M2要购买资产的，不会作为现金状态出现，还有少量存在银行，更多是追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，可是钱又不能放在手上，放在手上贬值的速度很快，大家就开始买房子了，你会发现这么存量的M2显而易见就会倒逼房地产价格如此上涨。
我们也可以实现人民币贬值，中国不可能让人民币大幅度贬值，去年6.2、6.3到6.9，把一部分存量M2的压力消除掉了，剩下就跑到这来了，本来跑到股市很好，2015年市场危机把大家吓怕了，又换不成美元，该换成房子。最好的办法是把巨大M2的存量抽走，我们退出有压力，意味着GDP的增长也下降。未来要看一看，我确信说现在12万块钱一平米的房子还要去买，我不认为这是理性的。我们要让它下来，只有一个办法减少对私人部门的杠杆，如果这点做到我们的泡沫就不会破裂，如果做不到泡沫也会破裂。
文章：巴曙松：中国房价难道可涨到能买下全世界上市公司吗
来源：凤凰财经
北京时间周四(3月23日)，博鳌亚洲论坛正式拉开帷幕，蔡锷生、刘世锦、朱云来、巴曙松等数十位重要官员、学者智囊和金融业内人士齐聚“凤凰之夜”活动现场，对金融风险、经济形势等重要话题展开了讨论。
提及金融风险，港交所首席中国经济学家巴曙松直接点出了当下最受热议的房地产价格。他认为，当下房地产行业正在去库存，一线城市土地供应减少，其中住宅用地占比下降，与此同时二手房交易成本上升，房地产市场面临巨大的金融风险。
两会期间发布的《政府工作报告》中再次提到“去库存”的重要性，实际上，去年以来，一线城市的土地供应较前几年明显减少，其中住宅建设用地占比进一步降低，这使得一线城市房价大幅上涨，三四线城市销售明显回稳。
近日，北京、广州、南京、郑州等热点城市的楼市调控措施频出，巴曙松强调，这一轮调控有很多的政策是加大二手房交易的成本，“我们曾做过一个分析，发现二手房流通量大的城市，房价涨幅明显较小。如今房地产短期供应没有跟上，二手房交易成本又明显上升，这带来了一个很重要的金融隐患”。
“居民加杠杆把风险转移给了银行”
中国人民银行最新公布的2016年数据显示，由房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元，占全年人民币新增贷款(12.65万亿元)的44.9%，这意味着有接近一半的新增贷款为房贷。
房贷居高不下，推高房价之余，巴曙松还提到了加杠杆的风险。“居民加杠杆主要是按揭贷款，买房后房价迅速上涨然后他再按揭，实际上这个风险转嫁给了银行，”他说。
但居民不可能无限贷款，银行系统内部一定有一个边界，“边界在什么地方？还是居民储蓄绝对程度上的支撑，”巴曙松说。
“房价上涨跟汇率贬值连得很紧”
房价和汇率，是去年中国市场上最受关注的两大话题。人民币汇率自去年国庆节以来开启了新一轮贬值，进入2017年之后开始回暖；也是在去年国庆节，多地政府出台了一系列政策，调控房地产价格。未来，中国或许会在房价和汇率上面临一个取舍。
市场有一种观点认为，中国房价快速上涨是因为货币超发。在巴曙松看来，一个充分全球化的经济分为贸易部门和非贸易部门，前者是由全球定价，所以即使货币超发，其价格也不可能脱离国际市场而大幅上涨，但非贸易部门就要承担货币大量发行的压力，房地产就是其一。
“非贸易部门的价格大幅上涨，降低了贸易部门的竞争力，通俗一点来说，就是房价上涨会加大货币贬值的压力，”他说。因为劳动力成本、生活成本上涨了，出口成本也会随之增加，所以房价上涨其实和汇率贬值压力是紧密相连的。
就像国际金融学所提到的“不可能三角”，利率、汇率、资本流动也是一个类似的资本“不可能三角”。巴曙松坦言道：“想让房价不跌，既不调整汇率，也不影响增长，这个难度比较大，我们肯定也不希望在汇率和房价之间做一个选择。”
“房价涨10%能买下上交所所有公司”
房价现在涨到了什么地步？巴曙松用了一个形象的比喻：“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”
他笑言：“现在不怀疑房价(会涨)的问题，涨到什么时候可以买下全世界今天可以讨论。”根据去年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。
巴曙松表示，市场形成这样的共识其实是很可怕的，(房地产)和其他的资产类别的价格差异太大，这样银行其实也有很大的风险。“它把银行放在一起了，再加上形形色色、不受监管的理财产品，如果房地产市场出现正常的周期性波动，届时将由此波及到银行界和相关联的理财产品，这是非常值得关注的，”他说。