发改委研究员拿出的楼市长效机制（对比黄奇帆、盛松成）
两名发改委旗下的研究所研究员在最新一期《中国金融》（央行主管）杂志发表了一份旨在回应中央建立楼市长效机制的重要论文。
作者的身份独特，发表的地方也颇有讲究，关于楼市长效机制的讨论，市场上的声音很多，体制内的则相对谨慎，前有央行原调统司司长盛松成旨在从土地供给端拿出的解决方案（他主张楼市泡沫主要是由于供给端造成的，尤其是土地财政和土地招拍挂制度，而非货币超发）；后有前重庆市市长黄奇帆的房地产十大失衡论述，黄从其上海浦东、重庆经验出发对中国房地产及背后政治经济逻辑做了深入剖析，并拿出了基于重庆经验基础上的解决方案，可谓高屋建瓴。
最新发改委研究员的文章，也相当犀利，直面房地产本质问题——应摒弃房地产对冲经济下行的惯性，适度继续执行限购限贷等政策，有效增加土地供应
当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部门对实体经济的资金挤出效应。因此，未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。
我们特选取三者代表性观点以飨读者，判断留给读者。
文章：楼市调控的政策选择
来源：中国金融杂志
作者：荣晨、曾铮 来自国家发展改革委员会市场与价格研究所
2005年以来房地产市场调控的政策经验
房地产政策受到经济增速下滑的掣肘，导致市场调控难以形成持续性
2005～2007年，我国房价上涨较快，为了切实稳定房地产价格，政府政策转向加强市场调控，但为了应对外部国际金融危机和内部结构性减速的影响，2008年，我国开始实施一揽子经济刺激方案，并逐步放松了市场调控，极大地刺激了房地产业发展，有力支撑了短期经济复苏，同时也导致了房地产价格上涨。此后，为了有效遏制2008年之后的房地产价格持续攀升，我国2010年重新严格实施房地产调控政策。2014年，由于再度面临经济下行压力，市场调控逐步放松，松绑限购限贷、加强信贷支持和税收减免，房地产市场迅速回暖，虽然避免了经济进一步下滑，但房地产价格却再次出现快速上涨趋势，这也成为近期新一轮更为严格市场调控的重要背景。
调控可有效抑制房价过快上涨，但一旦放松则引发房价“报复式”上涨
从2005年以后的几次房地产调控效果看，调控期间房价增速有所回落甚至绝对价格微幅下调，但是，一旦政策放松就会在短期内释放前期调控阶段抑制的供给与需求，形成市场供需两旺的局面，并引发房地产价格报复性上涨。比如，2010～2011年，“国十一条”“国十条”“新政”和“国八条”政策陆续升级，有效抑制了房价快速上涨，而2013年2月“国五条”调控再次升级，2013年3月至2014年8月房价涨幅持续收窄后呈现断崖式下跌；2014年9月开始，绝大多数城市限购松绑，导致房价逐步回升，2016年9月房价则开始跳跃式上涨，一直持续到2016年底的新一轮房地产调控启动。
流动性是市场走向的关键因素，货币政策变化直接导致价格增速波动
货币政策的调整是房地产市场调控政策的重要层面，它关系到房地产开发贷款成本、购房者按揭便利以及投资市场的流动性变化。从数据看，我国利率政策调整及M2增速变化与70个大中城市价格指数有较为显著的相关关系，货币政策松紧变化是房地产价格波动的重要因素。
新一轮房地产市场调控的困境
经济增长企稳基础仍然不牢固，市场调控与稳定增长之间权衡难度大
2016年，在房地产和基础设施建设投资“托底”的条件下，我国经济实现了6.7%的增速，2017年第一季度甚至实现了6.9%的复苏性增长，经济增速急剧下滑的趋势得到了遏制，但经济企稳基础并不稳固。从内需来看，尽管2017年第一季度投资消费数据仍然乐观，但是随着基建投资增长潜力弱化、制造业投资和民间投资短期难以大幅改善、汽车等消费增长空间缩窄等因素的影响，我国经济在2017～2018年仍然存在较大的下行压力。而在房地产持续调控下，虽然由于2016年房地产市场繁荣效应的持续发酵，2017年第一季度我国房地产开发投资增速达到了9.1%，但是预计后三个季度将逐步回落，可能在2018年降到2%～5%的较低水平，导致2018年房地产开发投资增速低于2016年6.9%的水平。同时，房地产调控将直接导致房地产市场销售的冷却，叠加近年我国城镇居民收入增长低于经济增长的收入负向效应，可能进一步影响我国消费需求的增长。鉴于此，在2017年第四季度到2018年，我国房地产市场政策可能又一次面临市场调控与稳定增长之间的权衡，将给新一轮市场调控带来极大的压力。
前期流动性宽松导致投机资金潮涌，房地产价格上涨预期持续强化
房地产具有双重属性，既有消费属性也有投资属性，货币政策宽松即增加货币供应量和下调利率可以减少市场投资者的投资成本，大量投机资本就会涌入房地产市场牟取高额利润，导致市场成交异常火热，房价表现为脱离真实供求关系的上涨。比如，2009年我国M2增速高达27.7%，货币政策十分宽松，部分导致全国商品房销售面积增加43.6%，销售价格上涨23.2%。当前，虽然我国M2增速有效控制在12%以内，但近年人民币新增贷款屡创新高，而住房按揭贷款在新增贷款中的占比持续维持在40%以上的较高水平，加之2016年开始我国投资市场已经开始出现“资产荒”现象，房地产价格上涨的预期依然存在并在一定程度上有所强化。在部分城市加强调控的前提下，剩余流动性可能在我国主要城市之间流窜，造成部分城市房价轮动增长，这对我国新一轮房地产市场调控提出了新的挑战。
短期必须通过干预措施抑制楼市泡沫，但可能对市场平稳运行造成干扰
当房地产市场呈现过热态势时，市场自身修复通常需要较长时间甚至在一定条件下难以自我实现均衡，适时适度的行政干预是必要的。但是，从历次房地产调控来看，行政干预措施属于事后调节方式，且呈现明显的临时性和短期性特征，并未能从根本上解决长期性问题，可能破坏市场自我修复机制，从而进一步加剧市场波动。
综合施策以确保房地产市场健康发展
应摒弃房地产对冲经济下行的惯性，适度继续执行限购限贷等政策，有效增加土地供应
一是摒弃房地产对冲经济下行的惯性。当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部门对实体经济的资金挤出效应。因此，未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。
二是适度行政干预稳定市场预期。经过多年房地产调控，房地产价格依旧大幅上涨，市场对调控政策的有效性已经产生质疑，当前市场也已形成一致性看涨预期。虽然前期部分房地产价格上涨过快城市已经实施了史上最为严格的调控政策，而限购限贷政策覆盖城市数量也前所未有，但是市场预期依然看涨。在这样的背景下，短期继续实施干预措施极为必要，应在摒弃房地产对冲经济下行惯性思维的前提下，坚定实施限购限贷不放松，争取扭转短期内市场看涨共识，推动市场恢复到稳定运行的轨道。同时，不能单纯依赖限购限贷等行政式调控方式，政策干预也要适度，通过极强干预（比如封市稳价）容易导致市场预期逆转，然而干预力度不够难以扭转市场一致性看涨共识，因此要通过多种举措稳定市场预期，尽快完善房地产市场自我运行机制。
三是因城施策增加土地供应。土地供应减少势必加剧供应紧张的局势，导致房价上涨预期，因此应采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加一线城市和部分热点二线城市的土地供应面积，特别是各地要根据地方房地产市场库存的调整情况，制订动态的供地计划和方案。同时，要发挥土地收购储备制度的效用，实时增加土地供应；完善招拍挂制度，预防土地市场出现异常交易进而抬高房价；盘活城市中的闲置土地，特别是房企囤积尚未开发的土地；再开发城市中低效利用土地，支持棚户区和城中村改造；应保尽保，充分保证保障性安居工程的用地。
应在宏观上管住货币，保持稳健中性的货币政策，加强房地产金融宏观审慎管理
一是稳妥调节好货币闸门。流动性松紧是房地产市场走向的关键，因此控制房价过快上涨的根本途径是管住货币。然而，货币政策突然转向很容易引起房价大幅波动和引发经济危机，日本和美国房地产泡沫破裂及其引发的金融与经济危机就是前车之鉴。贷款利率提高将大大提高房地产企业贷款和居民购房贷款成本，导致商业银行信贷资金链断裂，容易引发金融危机。因此我们必须调节好货币阀门，通过货币中性微紧逐步挤出房地产市场积压的过量投机流动性，避免休克疗法，以时间置换空间，规避房地产价格大幅波动及其引发的危机。
二是加强房地产金融宏观审慎管理。首先，要充分发挥宏观审慎政策对于房地产泡沫的抑制作用，控制房地产贷款速度，依据审慎原则控制抵押贷款中房地产的抵押率。其次，要加强房地产个人按揭数据库的研究和还款周期的规律性研究，严格按照个人的资信能力进行房地产按揭授信，定期测试环境变化对房地产金融资产影响的风险评估。再次，要建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，构建我国房地产信贷风险的预警机制。最后，要改善市场上信息不对称的情况，提高政策的透明度，规范市场上购房政策、贷款利率政策、房地产开发商以及房地产中介的各类信息的披露。
应尽快将房地产税改革纳入财税改革框架，建立完善的住房法律体系，多措并举发展住房租赁市场
一是将房地产税改革纳入财税改革框架。随着我国经济步入新常态，城镇化进入后半程，未来房地产开发规模或将达到历史峰值，存量房交易占比将上升；同时，近年来国有建设用地供应不断下降，未来地方政府通过出让土地维持财政支出难以持续，因此土地财政转型的基本方向即是房地产税收财政。应将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，持续降低房地产商品税和所得税的税收水平，不断提高房地产财产税的税收水平，切实清理房地产流转环节的税费，尽快取消有关不合理的税种，逐步构建完善的现代房地产税制，渐进普遍开征房地产税。
二是建立完善的住房法律体系。当前我国住房市场房价上涨过快、住房保障不足等问题既有体制机制原因，也暴露出我国住房法律体系建设滞后和法律规范严重缺失。可以借鉴德国经验，建立比较完善的住房法律体系，构建以居住为导向的住房制度。首先，要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商囤地、囤房等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制，对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。再次，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
三是多措并举发展住房租赁市场。实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，是稳定房地产市场的重要途径。当前我国住房租赁市场规范化程度较低，相关法律法规不健全，租赁双方主体的合法权益均易受到损害。首先，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规范化租赁企业发展，保护租赁双方的合法权益，全力维护市场的契约关系。其次，要鼓励房企在新建商品住房项目里长期持有部分房源，或将其持有的存量住房用于开展住房租赁业务。再次，要全面落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。最后，要鼓励地方政府采取购买服务或PPP模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
文章二！黄奇帆论房地产十大失衡
详细请见黄奇帆的地产策
长效机制之一：土地
我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。
一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。
爬行钉住，后发制人。
什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。
不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。
土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。
就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。
所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。
人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。
当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。
长效机制之二：法律
用法律，或者非常刚性的约束。
人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。
如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。
像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。
我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。
剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。
如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。
原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。
地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。
如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。
限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。
如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。
这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。
金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。
这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。
房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。
现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。
你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。
买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。
这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。
地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。
地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。
为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。
我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。
来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。
一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。
第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。
第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。
这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。
第三篇：盛松成：从南京新政看房地产调控长效机制
来源：新浪财经 发布时间：2017-05-24
2017年5月13日，南京市办公厅发布《南京市办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，提出要贯彻落实党核心、和省委省关于稳控房地产市场工作部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，保持房地产市场平稳健康发展。这是笔者看到的迄今最全面、完善的房地产调控文件之一。
这次南京的调控政策，主要包括了十个方面的措施。
1． 加大住宅用地供应。
2． 加强土地供后监管。
3． 提高土地市场准入门槛。
4． 调整优化土地出让方式。
5． 加大人才安居房供给。
6． 购房人（含居民家庭、企事业单位、组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。
7． 指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。
8． 严格落实购房实名制，如果客户积累大于可供房源的商品住房项目，则在公证机构主持下摇号购房。
9． 加强二手住房交易管理。
10． 进一步强化房地产市场综合执。十个方面的核心要点构架了房地产长效调控的思路。
一、 供给与需求相结合的双向调控思路
回顾我们以往房地产调控的内容，政策核心瞄准需求端，主要从控制需求的角度进行调控。通过限购、限贷等行政手段，短期内部分需求被抑制。从抑制住需求后的楼市表现来看会有一定的降温作用。但是，从长期来看，这部分被抑制的需求只是被后置，一旦楼市调控出现松动，这部分需求就会再次集中涌入楼市，对于市场造成比以前更大的冲击，这也是为什么我们的房价调控越调越高的原因之一。
南京此次调控侧重增加供给，把供给和需求结合起来。首先从土地，也是楼市的根本问题入手，明确了2017年-2021年5150公顷的住宅供地计划。南京过去五年间（2012年-2016年）商品住宅用地供应量为2300公顷，保障住宅的供地面积约为1650公顷（2016年未明示，按过往两年平均300公顷估算），而未来五年住宅用地的供应量整体较过去五年增长30%，年均计划供应量比2016年增加47.1%，2017年-2021年每年的供应计划分别为880公顷、950公顷、1020公顷、1100公顷和1200公顷。近几年南京楼市需求旺盛，只靠抑制需求是难以从根本上解决房价高企问题的，还需要同时增加供给。增加房地产供给的关键在于增加土地供给，南京新政体现了这一精神。
二、 城市发展与人才建设相结合的软硬双实力思路
城市建设和发展离不开人才，人才是城市竞争力的核心。这两年有关“逃离北上广”的话题被广泛讨论，面对大城市的高房价、生活压力大，部分城市已经出现人才流失的现象。如果大量高端人才、专业人才流出一个城市，这终将导致该城市的衰败。南京此次调控提出了加大人才安居房供给的政策，计划用五年时间，解决16万人才居住问题。通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式，建成“购、租、补”人才安居体系。
人才强市是南京十三五战略的重要内容，南京未来城市定位是具有国际影响力的国家创新型城市。力争到2020年，科技综合实力和产业竞争能力在全国城市中处于先进地位。不仅要解决因为城市快速发展可能面临的人才流失的问题，还要解决如何吸引人才到南京的问题。以人才安居房为突破口，进一步优化人才环境，通过吸引人才、留住人才，把南京从人才大市打造才强市，最终提升南京的综合竞争实力。
三、 经济增长和发展相结合的双目标思路
城市的经济增长和发展是相辅相成，经济增长是发展的基础，发展是经济增长的目标，二者不能偏废。近年南京经济保持较快的增长，2016年南京GDP为10503亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。人均GDP超过12万元，基本达到中等收入国家城市的水平。但是从整个发展来看，南京仍然存在以下三个方面的问题。
1．从产业结构看，目前南京仍然属于工业型的城市，2016年规模以上工业企业实现工业总产值13027亿元，工业规模较大，且处于转型升级的阶段。
2．从固定资产投资看，2016年南京房地产开发投资完成额1846亿元，占全市固定资产投资完成额的33.36%，经济发展在较大程度上依赖房地产市场。
3．南京城乡二元结构矛盾仍然存在，郊区城市化进程相对滞后，仍然有6%的乡村贫困人口。
南京此次调控政策将有效抑制房地产市场的投资、投机，在一定程度上降低经济发展对于房地产的过度依赖，并引导资金进入实体产业。从人才安居房为突破口的人才强市战略能够加快南京的工业转型升级。把保障房政策纳入土地出让过程中，未来保障房的供应将会增加。新政还要求进一步增加中小套型和中低价位住房供应，这将推进南京的城镇化建设，减小城乡二元结构矛盾，提高低收入群体的生活水平。
四、 短期调控和长期疏导相结合的双手段思路
按照经济学关于行业平均利润的观点，资本具有逐利性，当一个行业的利润率高于行业的时候，就会吸引资本进入。这一观点也能解释当前的房地产市场过热的现象。当前大量资金涌入房地产行业，根本的原因就是房地产的投资收益远远高于行业。过度的投资投机造成了当前房地产市场的过热和行业的相对较冷，以至于部分城市出现了“产业空心化”的问题。 因此，需要房地产行业内的调控和行业外的疏导相结合。当房地产行业的平均利润率与行业大致相等的时候，的资本就趋于稳定，房地产过热的现象就能消除。
南京本次的调控政策就是基于以上思路。首先是加强房地产行业内的调控。短期内通过加强土地监管，提高土地市场准入门槛，调整优化土地出让方式，采取合理的价格申报及限购和限售等政策，以抑制需求的方式，减少资本对房地产行业的冲击。这样的调控在短期内往往是有效的，但从长期来看效果有限。因此，疏导需求才是解决问题的根本。疏导需求分为两个方面。首先是对居住需求，疏导的有效方式是增加供给。要建立长期的土地供应计划，信息公开透明，稳定市场预期，避免需求恐慌性集中入市对市场造成短期冲击。其次是对开发资金的疏导。要加快工业化的转型升级，推动服务业的改革，加强城市的创新产业，提高行业的利润率，把资金引导到行业中来。南京的十三五规划设立了创新型、服务型、枢纽型、开放型、生态型“五型经济”经济发展模式及配套政策，这对于建立房地产调控长效机制也是很重要的。
本次南京以“四个结合”为特点的调控政策初步勾勒出长效调控机制的雏形。有效的长效机制必须符合市场规律，以市场调节为主要手段（非行政调控为主），实行土地、财政、金融、税收和保障五位一体的系统性调控组合。要建立覆盖全体居民居住需求的供应体系。高收入群体可以购置高端的商品住宅，同时要针对低收入群体建立完善的保障体系，包括低价商品房、公共租赁住房等。还应该注重预期管理，通过政策宣传和引导使市场回归理性。较后，需要建立一套全面的动态监督管理体系。
目前来看，房地产市场长效调控机制仍处于初创阶段，但已经迫在眉睫，4月份核心局会议提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效调控机制。南京此次调控政策勾勒出了长效调控的轮廓，当然仍有诸多需要完善的地方，有些方面还会涉及到深层次的变革，比如户籍制度、土地财政等。南京的调控思路对于城市乃至国家层面均有较大的借鉴意义。