劝你卖北上深房子的，不是中介的托儿，就是十足的骗子！
作者：韬略哥
来源：财经韬略
每隔一段时间，就会有一些自以为是的家伙冒出来，劝大家战略性看空中国楼市，抛售中心城市的住宅。
卖了之后怎么办？无非是“租房+理财”，或者是移民。
我要说的是：给你提这个建议的，如果不是一个“半瓶子醋”的专家，就是一个中介的“托儿”，或者十足的骗子。
比如说你在北上深有两套房子，价值大概2500万元人民币。如果你卖了房子，拿到了现金，这时候有两大选择，我们不妨分析一下。
第一、移民
有两套房子，可以套现2500万的，基本上人到中年。这样的一个家庭，孩子正在上中学或者大学，有留学需求。但对于夫妻二人来说，社会关系基本上在国内，移民到国外，首先面临谋生问题和如何融入当地社会的问题。
2500万人民币，大约是360万美元，看起来不少。首先面临一个问题，你如何把钱转到国外。在当前外汇管制收紧的情况下，只有违法途径。这就存在巨大的风险。此外，是如何获得海外身份，如果是投资移民美国，还有时间成本和移民失败的可能。到欧洲的二三流国家，语言更是问题。
即便到了国外，仍然存在财产如何保值增值的问题。买几套房子出租是最顺利成章的做法，但国外房屋税费和维护成本很高，很多服务租户的琐碎工作甚至需要自己动手，估计很多中国人都不能适应。大家都习惯了国内的生活方式：换个灯泡都让物管来干。
我的朋友，就有很多人通过移民，成功地使自己变成了阴阳人：生活在国外、事业在国内，一年到头来回奔波，还存在复杂的纳税问题。当然，如果你喜欢国外清净的生活，折腾一番自无不可。但对于绝大多数普通中国人来说，仅语言问题就是无法完成的跨越，更别说如何打发国外“好山好水好寂寞”的时光。
由于人民币已经启动贬值周期，长远看目前的发钞速度每年都会带来四五个百分点的贬值压力。所以，未来中国楼市如果见顶，首先见的也是“美元顶”。这让购买国外的房产，具有现实的价值。但另一方面，由于中国城镇化仍然只完成一半，再加上经济存在较大发展潜力，中心城市的房价可能还有相当上涨空间。当然，这要看国内经济转型是否成功。
欧美日这些发达国家和地区，城镇化已经完成。其中心城市的房价上涨，很大程度上是中国流出的避险资金炒作实现的。换句话说，洛杉矶、旧金山、纽约、温哥华的房价，多半是中国人自己炒起来的。在全球化见顶、欧美排外思潮崛起的大背景下，这种势头能维持多久很难说。澳大利亚已经出现了强迫违规购房的中国人出售房屋的现象，这对于中国炒房团是一个沉重的打击。
第二、租房+理财
还有一种解决方案：卖掉房子租房住，然后用巨额现金做理财或者投资，等房价暴跌的时候买回来。
其实这个方案同样不靠谱：金融市场的风险远比房地产市场大，波动更频繁、交易更为方面，散户很容易被洗劫。至于等经济不好的时候，抄底买便宜的房子，也往往成为幻想。按照中国的体制，在经济不好的时候出台刺激政策是非常方便的，历史上四轮房价大涨都出现在经济不好的时候，而不是经济好的时候。那种稍纵即逝的“下影线”，你很难抓得住。
卖房获得的资金如何管理，是个沉重的负担。炒股？买P2P？恐怕同样不靠谱。信托产品呢？上万千的资金可以找到8%到10%的年回报率的产品，但问题是如果违约怎么办？最保险的是买银行理财产品，但回报率很难超过5%。也许你会说：5%不少了，2500万一年就是75万。
但中国广义货币M2同比增速（可以看做发钞速度）现在大约11.3%，GDP增速如果扣除水分或许只有6%（这是财富创造的速度）。所以，人民币购买力每年缩水大约就是5个百分点。理财产品给你的5%年回报，其实仅仅让你不贬值而已。如果因为经济情况不好，国家出台刺激政策，M2增速提高，你马上面临财富贬值。比如2009年M2增速达到了27.7%，超过当年GDP增速19个百分点。赶上这种年份，你5%的年理财回报，等于一年下来财富贬值了14个百分点。
拿着北上深等中心城市的房子就不同，他们至少会跑赢“M2增速-GDP增速”。也许某一两个年份没有达到，但突然有一年就会跳起来补涨，比如2016年。有人测算过，深圳房价的长期涨幅甚至赶上了M2的增速。所以，拥有中心城市的优质住宅，本身是能赶上“真实通胀”的，至于租金则是额外收入。所以，在大城市房屋“租金回报率偏低”是个伪问题。
第三、普通中产家庭该如何配置资产
对于大多数人来说，上述两种卖房方案都不太靠谱，但相比之下第二种是最不靠谱的。大量现金在手里，而且以人民币方式存在国内，是非常不安全的。对于大多数中国的普通中产来说，未来的资产配置应该是这样的：
1、大城市优质住宅，应该占总资产的70%左右。总资产不超过5000万，没有必要配置境外资产；总资产不超过2500万，则没有必要配置房产以外的资产。
2、一个家庭，最好在“高级别、有显著人口增量”的大城市（也就20个左右）拥有两套优质住宅。太多（比如超过5套）也没有必要，因为未来中心城市或许会有累进制、惩罚性的房地产税。但对于房地产税不用担心，可以等它出台之后，再出售多余的房产（特别多的例外）。不用担心不能出手，中心城市的房子有人接盘。
3、房子以外，需要配置一些实物黄金、美元，其他的可以根据自己的知识结构、风险承受能力，配置信托产品、债券、股票（包括A股、港股）。最好能参股“靠谱朋友”的比较靠谱的创业项目，但资金量不要太大，可以分散投几个试试。
4、虽然中国楼市或许正在接近“美元顶”，但距离“人民币顶”仍然有相当大距离。北上深这种城市的优质住宅，绝对不能轻易卖，而应该成为家庭的财富之锚，超长线（30年、50年）持有，当做养老的依靠。
5、现金永远是最危险的，卖了房子拿着大量现金，就如同裸奔。
6、把自己的财商估计的低一些，投资策略保守一些，你会更幸福。
炒房炒钱的人要小心了！央行1份报告70次提到1个词！
央行最新重磅文件70次提到风险
2月17日晚上7点40分，央行在其官方网站公布了“四季度货币政策执行报告”。
令人震撼的是：央行在这份大约3万字的报告里，70次提到了“风险”，16次提到了“泡沫”，这向我们传递了重要的政策信号！
其中，报告还两次提到了“房地产泡沫”，并首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。这对楼市会带来什么影响，房价会大降吗？
央行每个季度会公布一份“货币政策执行报告”，作阶段性的总结和展望，对于投资者来说极具研究价值。
2016年四季度，是中国货币政策从“稳健”转向“稳健中性”的关键节点，也是房地产市场从放松到不断加强调控的关键节点。因此，这份报告更值得关注。
一、防止“以钱炒钱”加杠杆行为
在去年的季报里，央行提到了“风险”的次数在不断增加，二季报提到了53次，三季报里63次，四季报里达到了空前的70次。
报告提到，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。
加强重点领域风险排查：
加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。
报告给出了具体措施，包括：
继续做好金融机构和金融市场风险压力测试，及时提示风险，完善应对预案。
防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。
减少监管真空和监管套利等等。
……
高度重视“资产泡沫”，尤其是楼市泡沫
在四季报里，央行非常罕见地16次提到了“泡沫”（主要是资产泡沫），而在二季报里只提到了1次，三季报里只提到了7次。此外，四季报还两次提到了“房地产泡沫”，这是二三季报里没有提到过的。
对于房地产，央行在四季报里是这样说的：
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照“因城施策”的原则对房地产市场实施调控，强化住房金融宏观审慎管理，指导分支行配合地方政府开展房地产调控，在引导个人住房贷款合理增长的同时，支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。
“严格限制信贷流向投资投机性购房”，显然是下一步央行在热点城市房地产市场上的基本策略。“宏观上管住货币”，意味着M2增速很难再超过12%，在2017年多数月份会在11%左右挣扎，甚至逼近10%；而m2和m1的剪刀差也会收窄，维持低位运行。这对于楼市、股市来说，是个偏空的消息。
虽然央行强调了“因城施策”，三四线城市房地产信贷会比较宽松，但缺少了一二线热点城市的带领，三四线城市去库存会比较缓慢，市场将逐渐呈现出“野渡无人舟自横”的局面。
央行报告还告诉我们，中国房地产贷款余额在过去一年里从21万亿增长到了26.7万亿，占全部贷款比例的25%。去年个人房贷余额增长了4.9万亿元，而商品房销售是11.76万亿。即便考虑到供楼结束的因素（比如1万亿），纯新增个人房贷占新增销售额的比重也只有50%左右。这说明个人购房者的杠杆率不算高。
此外，由于CPI出现显著反弹，物价上涨压力上升，央行报告对物价问题关注度提高。如果CPI继续走高，则央行将有全面加息的压力。这对于股市、楼市将构成利空。
银行全面收紧融资，地产告别“高杠杆”时代！
经济观察报记者通过多渠道证实：中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括四项：
1、禁止“配资拿地”等地产夹层融资
2、新增开发贷趋紧
3、拒绝给“五证不全”开发商提供贷款
4、暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段
一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。
2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件（以下简称“4号文”），强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。
去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管，房地产企业的公司债已经处于严控状态，土地类的更是监控的重中之重。
去年在房地产投资业务上增长较快的投行部门，可能也将引来一轮房地产风险排查。
种种迹象给出了一个清晰的信号：2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。
一位交通总行信贷人士预计：“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”
房贷紧缩，楼市进入寒冬，这几类人最惨！
最近，北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动，普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。一个不容否认的事实是：深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。
一些投资客仍然没有看懂2017年楼市，抱有幻想。倘若房价大跌，这几类人要悲催了：
第一种人：去年8月份以后，高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。
这批人比较悲催，他们几乎在最高点杀入了楼市，而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金，或者P2P的配资。如果买的是新盘，目前尚无法交易，只能死扛。如果是二手房，或许还可以斩仓出局。但如果是大房型，又是在一线城市，估计出手将非常困难。
第二种人：热点城市调控之后，高杠杆杀入三四线城市的投资客。
绝大多数三四线城市的楼市，都是一个大坑。如果有人口增量，投资的物业比较优质，长线或许能保值。但如果是短炒，绝对会非常麻烦。最大的可能是，不仅现在找不到人接盘，未来也很难。最终，只能斩仓出局。
第三种人：热点城市调控之后，购买旅游地产、养老地产、商业地产的投资客。
旅游地产、养老地产，一般来说都在风景区旁边，远离中心城市。这类房子多是“美丽的陷阱”，环境非常诱人，但利用率非常低，无法转嫁房地产税。被运营商托管之后，回报率很低，也很难监管其真实收益。如果没有过度加杠杆还好，过度加杠杆的后果不堪设想。
对于绝大多数城市来说，商业地产也大多过剩，虽然租售比高于住宅，但上涨的动能比住宅差很多。
财经评论员齐俊杰对此评论道：从去年开始楼市进入了明显的博傻阶段，很显然后面的傻子已经越来越少了。
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