全体房东、租客注意！这些重要法规下月生效，不看亏大了！

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由上一任联合政府所出台的《住宅租赁法修正案》将于四周后正式生效，届时大约有60万套租屋以及150万人将受到影响。

从今年2月11日（周四）开始，该法规将给予租客更多的权益和保障，并改善整个租房市场的环境。

《住宅租赁法》最初于1986年出台，但随着房价和租金的不断上涨，该法规也面临了一次大改。

虽然《住宅租赁法修正案》于去年8月正式通过，但其中最严苛的条款要到下个月才生效。

针对违法行为的惩处力度，新规规定，租赁法庭可开具的最高罚金将由$5万上涨至$10万。

还有一项最具争议的条款规定，房东不能无理由驱逐租客。按照之前的规定，房东可提前90天要求租客搬离，且不必说明任何原因。

这也意味着，从下个月开始，房东驱逐租客将更难了。然而，如果房东打算出售住宅，租约仍然可以终止，但房东必须提前90天通知租客，而非此前规定的42天。

房东还可以以其他的理由来终止租约，但理由必须真实，例如要拆除或改建房屋。按照新规，房东可以以租客拖欠租金为由或存在反社会行为来开具驱逐通知。

房东须在90天内分别向租客发出三次有关反社会行为的通知，然后再向租赁法庭申请终止租约。

其他可以驱逐租客的理由：

• 如果租客在90天内有3次拖欠租金的行为，且拖欠时间在5个工作日以上。

• 如果继续维持租约的话，房东蒙受的损失会超过租客。

• 房东或其家属需要将该物业用于自住。

从去年8月开始，新规将涨租周期由3到6个月1次调整为1年1次。

从下个月起，房东或物业经理在宣传出租物业时，必须注明租金价格，该条款将使租金议价或竞价成为违法行为。

与此同时，如果租客想要粉刷内墙，或做一些类似的小改造，房东也不能禁止。

租客可以向房东提出相关的小改造申请，而房东必须在21天内做出回应。

从下个月起，假设房东不用负担成本，租客可以要求在租屋内安装光纤宽带，除非有特殊情况例外。

就隐私和司法方面，“禁言令”（suppression order）可以从租赁法庭的裁决中隐去当事人的姓名和身份细节。对于房东和物业经理来说，即使有了不利于租客的裁决，他们也不能通过以往的裁决结果来锁定租客的身份。

以下是去年11月Barfoot公布的奥克兰周租金中位数：

从下个月开始，如果租客申请将租约转让给他人，房东必须予以考虑，而非无理由拒绝。

如果租房合同中禁止转让，这项申请则无效。

另外，房东必须向租客提供书面的租赁协议，否则即违法。

针对一些棘手的案例，新西兰商业、创新和就业部将出台新的措施来规范未履行职责的一方。

除了上述新规以外，还有其他的改革措施将于今年8月11日陆续生效。例如，遭受家庭暴力的租客可以终止租约而无需缴纳罚金。

同样从今年8月开始，如果房东或其家属、中介遭到了租客的袭击，并发起了相关指控，房东可以提前14天向该租客发出驱逐通知。

针对新的住房租赁法，不少房东表达了不满，而很多投资者认为风险大于收益，因此纷纷退出了市场，导致很多人决意涨租。

对于上述条款，你觉得公平吗？

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