政府重拳出击！奥克兰房市的坚挺程度，你想象不到！

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今年的政府预算案细节即将在下周四5月20日公布，早前财长Grant Robertson宣布，政府在本届任期内的优先事项之一就是解决三大长期挑战，其中就包括解决“住房可负担性”问题。

最近几个月以来，政府已经重拳出击分别通过住房新政，向新西兰央行提出指导意见，以及在即将公布的预算案中也会有最新调控住房市场政策的一席地。

政府的决心我们是看到了，然而如今的处境用四个字就能形容——“谈何容易”。我们今天会通过一些最近的案例以及数据，希望能给各位对目前的住房市场提供进一步的了解，和思考空间。

01

首次置业者真的受益了吗

对于政府而言，他们的目标有三个：更可持续的房价，抑制投资者对现有住房的需求，以及提高首次置业者的可负担性。三月份公布取消房租收入可以抵税的规定，就是旨在打击投资者，调控房价上涨速度，为首次置业者提供可负担性更高的市场。

最新QV房产报告显示，至少新政在4月份都暂时未对房价产生实质影响——4月全国平均房价涨至$913,209，同比上涨21.4%。预计要在接下来一段时间里，新政对房价产生的影响才能真正显露出来。

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独立经济学家，前BNZ首席经济学家Tony Alexander日前多项调查显示，虽然投资者在市场中的活跃程度的确比以往有所降低，但新政同时也削弱了首次置业者的积极性。

针对政府的三个目标，Tony认为，“更可持续的房价”需要比较长的时间才能比较准确地给出定义，但要是明年的房价年增长率依然是10%或者以上，那么政府很有可能会继续出台新政策；

而在“抑制投资者需求”方面，现阶段的数据显示新政应该是奏效了——在一份与新西兰房地产协会REINZ共同进行的调查中，有63%的受访房产中介表示投资者数量变少了，只有12%受访者表示看到更多投资者开始出手购置房产。在另一份月度支出调查中，1200名受访者被问及关于购买投资房的意愿，有净一成受访者表示，意愿有所降低。

独立经济学家，前BNZ首席经济学家Tony Alexander

在“提高可负担性”方面，问题就变得更复杂了一些。Tony在月度支出调查中得到的数据是，有4.3%受访者表示愿意购买自住型房产，比4月份（2.9%）和3月份（3.8%）有所提高。从政府的角度来看，似乎新政在这方面同样达到了预期，让自住型买家们看到了希望，但从数据本身的升幅而言，可以看出自住型买家其实并不着急。

而且如果将这些数据按年龄段划分之后再来分析，我们就看到了有点不同的结果：31岁以上的三个年龄组别受访者中，买房的意愿有所上升，而30岁以下的人群，买房意愿则从早前的26%降至本月的15%。Tony认为，年轻人更倾向于参照年长者的做法，而且借贷六位数的资金对他们来说是一件大事，当他们看到关于房价要跌，政府调控等信息满天飞的时候，无疑会更加谨慎。

另外两份调查还显示，虽然房市正逐步向首次置业者倾斜，但他们似乎正在远离市场。在针对房产中介和贷款顾问关于市场上首次置业者多了还是少了的调查中，5月份首次出现了过去12个月以来的负值——有净13%的贷款经纪觉得首次置业者数量减少了，有净8%房产中介持同样意见。

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02

市场供应多面看

有业内人士和经济学家认为，供求关系决定着新西兰的房价，其中一种观点是新西兰目前有200,000套房屋缺口。建筑部长Poto Williams日前表示，她不确定2020年具体有多少套房子能建起来，平均而言这个数字大概会是13,000套。 

房地产网站Realestate.co.nz数据显示，今年4月的房屋库存量为15,838套，同比下降19.6%，但也比去年12月的历史新低13,000套有所改善。发言人Vanessa Taylor说，需要大量房产涌入市场才能缓解短缺问题，政府38亿基建基金可能开了个好头，而新政也有助于鼓励投资者将资金投入到新房开发中。

与此同时，新西兰全国各地的建筑许可发放量也再创新高，但建材价格上涨、全球供应链受阻、劳动力短缺等问题，也随之浮出水面。

生产力委员会Productivity Commission估计，新西兰的建材价格比澳大利亚高出20%到30%。财政部长Grant Robertson日前表示，商业委员会Commercial Commission会在对超市行业进行调查之后，着手调查建筑材料居高不下的情况，预计调查会在今年开展，并持续大概一年时间。

新西兰建筑行业联合会首席执行官Julien Leys

对此，新西兰建筑行业联合会首席执行官Julien Leys认为，建材价格只是房价攀升的其中一个因素，尽管他理解委员会开展调查的政治意图，但这不会达到预期的效果。他指出，德勤（Delloitte）在2018年对新西兰住宅高建造成本的一份研究报告，是目前研究该行业最新和最全面的资料。报告发现，建材成本只占一栋新房总成本的16%到19%，其他的成本还包括劳动力成本，各种审批成本，以及在很多城市里高昂的土地成本。Julien说，委员会可能会关注市场里的某些部分，因为它无法对全部共80万种建材展开调查。

而且在多次采访中他都提到过，新西兰的建材市场竞争是非常激烈的，但由于缺乏规模效应，审批流程，加上疫情带来的影响，导致新西兰的建材价格普遍比邻居澳大利亚要高不少，影响房价最主要的原因，还是土地价格。

政府方面也表示，解决住房危机不能一蹴而就，但新政会带来改变。

总的来说，住房市场目前依然面临着众多变数。

在房价后续发展方面，Tony预期，房贷利率目前依然处于历史低位，经济处于复苏阶段，加上建筑成本上升等，奥克兰房价进入上涨周期才仅仅18个月，也就是说房价出现下跌的可能性非常低。而且在政府提出的目标中，也压根没有“压低房价”这个选项，各位在购房过程中，还是需要先考虑哪些物业自己能够负担得起，哪些物业最适合自己。

所谓兼听则明，以上就是这次为大家带来的一些近期房产资讯，不知道各位对房市后续走势，住房新政，以及即将公布的政府预算案又有什么想说的呢？欢迎留言告诉我们。

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