美帝房价跌 房东打折求售！攒够首付就买房？你想不到的隐藏费用 每年上万刀

话说来美帝这么久了，不少同学呢，就开始考虑买房安家啦。

虽然据CNBC消息，近来美帝房市有降温迹象，不少卖家都降价出售，降幅达8年来最高。 据房地产网站Redfin统计，截止9月中旬，市面上四分一的在售房屋降价出售。

不过今天省钱君要给大家提醒一下，理性出手 ！

其实美帝的购房成本，真不如你以为的简单......

举个栗子~

一套房子售价可能15万刀，但是还有2-5%的Closing fees，算下来就是额外的还要给3000—7500刀！！！

可以说刀刀见血了，当然，还不止.....

是的尽管美帝房价透明，但是！你可能忽视了许多买房的隐藏费用，而且这些不易觉察的额外花费可能达多少呢——

9000刀，一年！

当然了，具体是比这个数字多还是少，取决于你所在的地区和购房方式。不难想见的是，在旧金山、波士顿这样的大城市，相关费用一定居高不下，需要更为坚强的腰包。

今天，省钱君就来给大家讲讲美帝买房的“隐藏”费用。

截图来自：zillow.com 

在美帝，购房流程与国内大致相同，一般可以分为：

• 网上看房，大范围广撒网，对心仪地区的房子有一个基本的了解，再根据自己的预算做几个接受的组合，面积，房型，年代，装修，upgrade, 是否学区房等等。
  

• 选择agent
  

• 疯狂看房，建议看的越多越好，对于新手而言，从图上很难看出实物的好坏，大部分照片比实物好，也存在照片拍的非常烂实物很不错的情况，后者在如今火热的房市之下，可以给你先发优势，减少竞争者（很多人看照片难看就直接pass了）。
  

• 出offer，付定金。遇到喜欢的，agent也觉得合适的房子，当然要毫不犹豫出手，出手要稳准狠。好的房子几天就会pending, 保守的要出个原价，加价的情况也很普遍。建议在要价合理的情况下适当加价，及时出价，很容易赢得卖方的好感，从而提高拿下房子的可能。虽然卖家最主要看的是买家的出价，但情感因素也会成为影响因素，很多美国人会参考买家对房子的喜爱程度。

• 房屋检查，绝大多数买家会在offer里放置房屋检查的contingency，如果检查出现问题，房主不给修或者问题实在太严重，可以在一段时间内退出合同，拿回定金。房屋检查主要包括home inspection, radon test, termite inspection.

• 出房检结果，和卖家沟通，是卖家给修还是还一部分credit.建议抓大放小，贵的麻烦的尽量让卖家修，简单的便宜的以后自己也可以解决。
  

看似和国内流程差不多呀！那，额外的费用哪里来呢？

据房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示，美国屋主除了要还房贷以外，每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用，包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外，每月支出要超出$780。

买房时需要考虑的支出

总的来说，在美国买房，要交两笔钱：

• 一笔是买房的费用（包括房价，房价的0.8%-3%的过户费用）。

• 一笔是养房的费用，这里主要分三个部分：1.交房产税。2.HOA，类似国内的物业费。2.房屋保险。
  

这里，就来详细说说这些隐藏费用，因大多数小伙伴是向银行贷款的方式购买房子，所以下面的情况是以房贷买房为例。

Earnest Money Deposit

1-10%不等

 （图片转自Viva Escrow，版权属于原作者）

这是俗称的“诚意金”，当看中了房子以后，买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意，而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候，这笔款项就要马上存入escrow账户由第三方托管。诚意金根据地区不同约定俗成的额度也会不同，大多数地方通常是按房价的1%~2%算，但在一些房市供不应求的地区也有可能高达10%。

如果一切顺利，这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里；而如果交易最终取消，则会按合同条款来分配，买家不一定能收回款项。

所以作为买家，offer里一定要写清楚“contingencies（意外事件）”条款，比如如果验屋不满意、房贷批不下来、现住的房子卖不出去等等情况下都可以全数拿回诚意金，尽量保证自己的利益。（虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter，但预审批准不等于最终一定能批下来，意外很难说）

Home Inspections

平均：323刀

（图片转自Credit，版权属于原作者）

当买卖双方讲好价钱，在最终决定买之前，买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验，检查有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份验屋报告，但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦。很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。

Closing Costs

平均：房价的2~5%

（图片转自Mortgage Trainers，版权属于原作者）

当你验好房子、双方讲好价钱，你终于确定要买下这个房子，贷款也成功审批下来的时候，银行就会给你一张关于包括律师费、托管费、登记费、产权保险费、转让费、房屋估价费、贷款手续费、预交的地产税和房屋保险...等等一系列统称为“Closing Costs”的各种手续费用总和的清单。

根据Zillow介绍，Closing Costs的费用通常是房价的2%~5%左右。也就是说，如果你要买的房子价格是$20万，那还得在首付以外额外准备$4000~$10000的现金。

这笔钱一般是由买家出，但也可以跟卖家商量让卖家负责，比如买家可以让卖家在谈好的房价基础上加上手续费的价格、然后由卖家先付这笔钱；又或者直接让银行将这笔手续费算入贷款里，虽然前期不用拿出更多现金，但将来需要为这笔钱付利息。另外有些银行也会推出“No Closing Cost Motgage”，但利息通常会比普通的房贷高一些，其实也就相当于将这笔费用摊分到将来了。

Down Payment

（图片转自Money Under 30，版权属于原作者）

Down payment 就是“首付”，首付给得多，需要贷的款额就少，日后供房的压力就少；首付给得少，日后每个月月供就高，这是很简单的道理相信大家都懂。但是对于房贷来说，这并不是一个简单的加减计算。

银行贷款很看重LTV Ratio（ Loan-To-Value Ratio，贷款价值比），对于美国的常规房贷，20%首付是一个临界点。如果首付不足20%（LTV比高于80%），贷款的利息也会高一些，即使只增加0.25%，对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说，就是一笔不少的利息了。

首付给得少，closing costs也可能会增加，因为其中一大部分费用（Loan Origination Fee）通常是跟贷款金额成正比的。首付不足20%，买家通常还要被强制购买Private Mortgage Insurance（简称PMI）直到LTV比低于80%为止。

Private Mortgage Insurance

房贷总额的0.5%~1%左右

（图片转自CCAR，版权属于原作者）

之前提到，如果首付不足20%会被强制购买PMI 房贷保险，这种保险的唯一受益人只有银行，万一欠债的人有什么原因还不上款，银行会有保障。千万不要以为买了PMI，万一自己真挂了，这个保险就会帮你还清所有房贷，所以你的家人也能有个房子做保障blah blah... 并不是的！你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”，跟PMI不是一回事。

PMI每年的费用通常约为房贷总额的0.5%~1%左右，也就是说，如果要交PMI的话，贷款每10万一年要多支出$500~$1000。

还有就是，虽说当equity高于20%以后就可以不交PMI，但通常PMI的自动取消是设在按原定还款日期equity 高于22%之后。如果你想多在前期还些钱早些取消PMI的话，需要书面向银行申请，可能还要做重新估价等等手续，比较麻烦。所以一般人都会尽量缴足20%首付完全避免PMI。

另外FHA loan的贷款保险不按这个规则取消，想要取消PMI 可能需要refinance（贷款重组）。

Homeowners Insurance

约300~1000刀/年

（图片转自Evergreen Homes，版权属于原作者）

房屋保险虽不像汽车保险那样必须要购买，但如果屋主背负房贷的话，银行通常也会强制要求屋主购买房屋保险。因为如果有什么意外导致房屋损毁需要修复甚至重建、家里遭贼、又或者屋主被卷入官司纠纷要赔钱时，房屋保险就会负责赔付，保障屋主的利益，也间接保障屋主有能力继续还款。

但要注意的是，基础的房屋保险通常不保因为洪水、地震等自然灾害造成的损失，洪水险和地震险等一般都需要另外购买。所以如果房子位于一些自然灾害风险大的地区的话，一定要仔细看清房屋保险的条款，问明什么情况下保险会赔付而什么情况下不赔付。

如果房子位于洪水高危地段，贷款的银行通常也会强制屋主购买洪水保险，美国洪水保险平均费用约$700/年。很多人买房的时候也会注意上FEMA Flood Map Service Center查清楚，确保自己家不在高危地段。

Property Taxes

平均地税为房价的1.19%

（图片转自Tax Foundation，版权属于原作者）

地产税是地方政府的重要收入来源，也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦，曾经就有新闻报道有人欠了地产税，结果房子被政府没收拍卖还债了。

虽然说不同地区的地产税有高低区别，差别还挺大的。但全美平均地税为房价的1.19%，买了20万的房子，每年就还得准备额外上缴$2380的税，更不要提住在新泽西州这种全美地产税最高的地区的小伙伴们了。买房时记得查查往年地产税多少，自己有个心理准备。

地产税通常可以作为itemized deduction抵免个人收入税，报税的时候或许能对减税有点帮助。

HOA Fees

每月$200~$400不等

（图片转自Collins & Company Inc.，版权属于原作者）

HOA是屋主协会的简称，美国的HOA类似于小区物业管理，负责制定和执行其辖区范围内的一些运行规则。购买了HOA区域内的房产的人就会自动成为会员，并且会被强制缴纳物业管理费用（HOA Fees），用于公共范围的环境设施维护等。

HOA物业管理费通常每月$200~$400不等，这也是很多人在买房时需要考虑的重要因素，不少人会选择避开HOA区域的房子。如果看中的房子属于HOA管理范围，最好事先了解清楚HOA制定的小区规则有哪些，管理费多少，日后管理费会不会增加，怎样增加等等。

Mortgage Payments

（图片转自LessDebt，版权属于原作者）

贷了房贷当然就得定期供款还债，现在的贷款基本上不会限制提早还清款项，如果每个月在固定的月供以外，再额外多交一点钱，这笔钱就会直接扣在本金上，不但可以帮你提早还清房贷，还能省下不少利息。

假设贷款为10万，30年固定利率4.5%，原本每个月月供是$507，只要每个月多还$50，就能省下总共$15,872的利息，缩短5年还款时间！所以真的不要小看每个月多加的一点点钱！

买了房子的小伙伴们赶紧用Mortgage Payoff Calculator算算数，看看每月加点点钱能给自己省下多少时间和利息。哦，房贷的利息也是可以抵扣个人收入税的（itemized deduction）。

当然，还没买房子的小伙伴们在估算房贷月供的时候，最好利用能加上地产税、房屋保险、HOA管理费的Advance Mortgage Calculator，能更加直观的估算自己日后每月的固定支出大头。

Utilitie Bills

（图片转自istockphoto，版权属于原作者）

租公寓的小伙伴们可能也已习惯每月按时交电费网费，升级做屋主之后，这笔开销通常会更高，水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视等等的费用每一样都要自己跟进（某些公寓可能会免水费垃圾费等）。所以买房的时候，建议也问问前屋主每月的水电杂费开销，或者借助UtilityScore查询参考一下。

装修翻新

参考价：房价的3~4%

（图片转自financebuddha，版权属于原作者）

很多时候虽然我们看中一个房子，但可能也会很想将它按自己的习惯再改动一下，或者再翻新一下，这些都需要钱。

另外，买房子的时候最好也跟原屋主商量好，有没有什么电器或者家具是你希望对方留下来的，写进合同里。否则你看房子的时候以为那些都有，结果搬进去才发觉人家全给带走了... 毕竟无论是冰箱这样的大件家电、还是窗帘这样的装饰，都是开销（当然，本来就准备全部新买的可以省略）。

日常维护

（图片转自rescuelawncare，版权属于原作者）

租住公寓的时候，家里有什么问题通常可以打电话找房东帮忙解决；然而自己做屋主的时候，所有的问题就都要自己来处理了。即使没有什么空调坏了、爆水管之类的突发事件，但平常家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护等等，也都省不了。

其他

另外买房时还会考虑到的通常还有比如交通便利（汽油费），地区消费水平（日常买咖啡买菜出去吃饭等），学校（公校够不够好，报私校的额外费用）等等。

以上就是美国买房隐藏费用的不完全盘点。虽然接近万刀的额外支出超过了很多人的预计，但相信这并不能阻挡2018年的买房大军……

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小伙伴们，大家一起来说说，你买房了吗？花了多少钱？买房都有哪些意想不到的成本？欢迎大家踊跃留言，分享你们的经历。

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THE END

作者：爱做功课的Rain、一只麻豆 

编辑：Joyce

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