房企疯狂拿地，你就觉得房价会涨？其实他们也看不准！
来源：樱桃小房子（cherryhouse2017）
这段时间不少人跟我说，他们那的房企还在不断的抢地，地价甚至是高过周边的房价，这是不是说明房企继续看好后市，房价还要涨。
别以为房企身在其中，就深谙其道。我发现一个规律，大多数房企一致的行为往往都是错的！
所谓逆势而为，只不过是纸上谈兵而已。
涌向三四线
远的不说，就说上一轮调控，2010年一二线城市成为调控的重灾区，当时房企巨头，比如万科、中海、保利、恒大、碧桂园，从2011年开始就减少在一二线城市拿地，而随着新型城镇化概念的推出，三四线城市成为他们拓展的新天地。
当时，这些房企巨头都认为，一二线城市市场日趋饱和，规模毕竟有限，且竞争激烈，政策高压，逃出一二线，成为他们的共识，然后，2012年，就有大量小弟兄们跟着大哥步伐走，都纷纷跑到三四线开疆拓土。
结果呢，去了才发现，丫的三四线原来没啥需求，楼盘开发了卖不动，最后就是库存积压，大房企还能撑住，可怜那些中小房企，资金断裂，烂尾楼的故事也就不断上演了。
回归一二线
房企再次对三四线失去了信心，接着，又是回归一二线的故事。
2013，2014年，龙头房企开始增大在一二线的布局。
我记得2014年10月份，龙光地产拿下深圳龙华一块地王时，楼面价超过2.5万/平米，业内一片惊呼，疯了吧，当时周边二手房价格也才两万多，不卖到三四万，哪有钱赚。
当时深圳楼市虽有回暖迹象，但还处于沉睡中，就连龙光自己都认为价格高了，他们对市场也不乐观。也算是赌一把。
但这次赌对了，龙光这个新盘，去年卖到七八万了。
这个案例其实也说明，大家都不看好未来的时候，你赌赢的概率反而大了。
我记得当时问过万科的高级副总裁，怎么看深圳2015年的行情，他说即使调控放松了，房价不会暴涨，顶多涨个20%，谁又预料到，在加杠杆下，深圳在半年之内就暴涨接近一倍呢。
历来，万科对市场的判断是非常有预见性的，但也无法做到精准。
而到2015年初，减少三四线拿地，甚至是完全撤出三四线，又成了绝大部分房企的战略布局。
全线回归，深耕一二线，用力拼杀，再次成为了房企们的共识，所以2015,2016年，一二线的地王不断涌现，央企国企成为地王排头兵。
但这一次，意外的情况又发生了。
留守意外超速
一二线开始调控，市场逐渐冷却。
随着国家大规模棚改计划展开后，政府通过拆迁城中村，农村宅基地，赶农民进城买房，人为创造了大量需求后，同时将资金和投资需求赶往三四线后，三四线的销售意外火爆了起来。
尤其是从今年年初开始，三四线城市的销售明显加大，不光是销售提升，价格也有明显上涨，长三角的嘉兴、扬州、徐州等，以及中部的赣州、湘潭等不知明城市，过去一年时间内房价上涨幅度都在50%以上。
在加大一二线拿地规模的同时，继续留守三四线的碧桂园、恒大异军突起，一二三四五线全线开火，今年前四个月，碧桂园的销售额突破2000亿，甚至超过了万科120亿，成为行业第一。恒大今年前5个月销售额1813亿元，也远超排名第四的保利1050亿元销售额。
对比发现，这一轮三四线粮食充足的房企，销售额明显增长更快，比如碧桂园，一二线占比40%多，三四线占比40%，海外占比8%，也正是因为布局均匀，所以销售额增长比其它房企快。而万科、中海，保利，一二线占比超过八成，销售规模增速明显不如碧桂园。
如果从价格计算，一二线利润是要比三四线更高，而从体量计算，全国三四线的规模超过一二线，如果要做大规模，三四线城市必定是不可或缺的市场。一二三四线市场涨跌是轮动的，只是先后的问题。
其实从今年他们的股票差别也看的出来，碧桂园、恒大的股票，还在稳步上涨中，而万科、中海、保利、绿地股票早就在调整震动中。股票反映的肯定是房企的业绩走势。
到了这里，在一二三四线均拥有粮草的开发商成为赢家，这又导致开发商做出新的判断，三四线不能缺。
每一次的调控教训，在房地产高潮迭起时，房企都忘得一干二净。
头脑发热又去三四线抢地
随着三四线行情回暖，房企又头脑发热回到三四线去抢地了。
于是，新的错误轮回又开始了！
三四线城市卖地收入有非常明显的上升，其中佛山309亿、嘉兴267亿、温州252亿、宁波243亿、另外徐州、常州、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿。且溢价率有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。
中原地产研究中心统计数据也显示：截止6月7日，今年合计已经有25家企业拿地超过百亿，这25家企业拿地总金额已经超过6554亿，同比2016年同期拿地最多的25家企业合计上涨了58%。
现在很多房企看到三四线市场火热，又去抢地，但等到这一波政策扶持退出，三四线又会进入需求不足的境地，届时又将被深套。
这一点，我还挺佩服碧桂园的逆向操作，现在碧桂园，恒大，明显在努力做大一二线，因为从长远来看，三四线终究还是敌不过一二线的。
但这种逆势而为的毕竟是少数。比如李嘉诚2013年开始就在抛售内地房产了，他说不去赚最后一个铜板，显然，他要是现在才抛售，钱就出不去。王健林去年也在慢慢退出地产，转作娱乐旅游文化。
我不知道他们是不是在为这一轮大调整提前做足充分的准备。二八定律，对的永远是少数人，大多数人一致的行为，往往是错的。
其实大多数房企一致的行为，往往是错的，所以房企也常常踏错节奏，他们对市场行情往往也看不准。所以不要迷信大多数房企现在疯了一样的拿地，这不代表什么信号。
来源：樱桃小房子（cherryhouse2017）
新媒体运营编辑 王程海伦
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