【大势】全国房价涨幅地图:任志强的预言又要应验了?
4天前,国家统计局发布了一组数据:一线城市房价趋于稳定,二三线城市环比涨幅明显回落。张胡子
在限价、限售等政策手段作用之下,大多数城市房价趋于稳定,部分城市已经进入高位盘整。
这意味着,本轮房价暴涨已进入收尾期,是时候消化经验和教训了。
过去二十年,我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年释放住房需求的疯狂,2009年到2013年四万亿的刺激,2015年至今去库存余波未了。
每隔两年,房价就是钱袋子的一轮洗劫,有人哭有人笑有人暴发有人跌倒,下一次会是什么时候?
这是2017年7月全国主要城市房价行情地图:
这是70个大中城市在本轮上涨周期里的涨幅分布:
可以看出,从2015年房价开始反弹以来,九成以上的城市房价出现上涨。毫无悬念,本月房价涨幅超过40%的城市:一线城市“北上广深”四大金刚,二线城市是厦门、南京、合肥“三只王”。
但仍有两城在下跌。这两个城市是锦州和丹东,都来自东北老大哥。
由于是官方统计数据,在诸多“你懂的”因素作用之下,数据可能有所失真,一二线城市的实际涨幅可能更高。
老习惯,直接说要点:
1.【本轮房价上涨,深圳领头羊】暴涨最先从一线城市开始,又以深圳一马当先一骑绝尘。
2014年10月,当大多数城市房价还在跌跌不休时,深圳就已率先反弹,从此一骑绝尘,开启连续两年的暴涨,在2016年9月达到最高点,整体涨幅超过70%。随后深圳房价步入高位盘整期。张胡子
按官方的说法,深圳房价连续十个月下跌,但目前数据说话,整体涨幅仅仅回落不到6个百分点,聊胜于无。
2.【房价走势打脸广州衰落论】一线城市里,最不被看好的是广州,当初就说“广州房价为何涨不过深圳”,随后又喊“合肥郑州房价涨幅秒杀广州”,再后面“杭州即将超越广州成为一线城市”!
然而,房价走势却相当打脸。
虽然2015-2016年广州房价犹如慢牛上山,但进入2017年,调控尽管一再加码,限购、限贷、限卖等“砰砰”一招接一招,房价却一飞冲天。连续半年领跑于一二线城市,从中心城区到外围郊区,多数楼盘房价翻倍。
3.【北京反超深圳,广州反超上海】2016年10月,史上最严调控出台,深圳与上海的房价开始进入高位盘整期。但北京广州,却又开启了新一轮暴涨。今年两会期间,受房地产税暂时不出台、一线城市收缩土地供应等消息影响,北京广州房价同步暴涨。北京涨幅一度超过深圳,广州涨幅则超过上海。
本轮上涨周期里,一线城市房价涨幅实际均超过了50%,这再次说明,一线城市作为经济基本面最良好、产业优势最突出、人口流入最积极的区域,房价上涨比二三四线城市有更好的支撑。虽然收入相对于房价已经高不可攀,但其安全边际仍然是最高的。
与一线城市普涨不同,二线城市呈现分化态势。如果青春无处安放,请往东南沿海省份,大西北和东三省不是战场。
1.【这三个城市涨得微妙】厦门、南京、合肥涨幅均超49%,上涨启动时间早于广州,涨幅也与广州不相上下。
不管是事实还是人为,这三地土地供应都相对紧缺。早在2016年,合肥买房就要找关系,而南京更是最早推出了限房价、限地价乃至摇号抽签买房等政策手段。过度干预,这三个二线早于与一线城市旗鼓相当。
2.【重庆成都为何启动这么晚?】重庆成都虽然都被列为新一线城市,但房价直到2016年下半年才开始启动,而且在涨幅上仍然弱于南京杭州武汉等城。一个原因是两地在过去都有大量的土地供应,导致库存居高不下,先消耗完已有的库存,房价才会步入上涨通道。张胡子
3.【我们正在进入强省会时代】随着经济步入新常态,过去的普遍高增速不再,强省会时代正在来临。作为集聚全省政治经济资源的省会城市,其房价上涨态势,更能代表整个省域的状况。
然而,东三省的经济形势一度令人感到十分堪忧。经济衰退、人口流出、重工业优势不再,虽然在普涨效应的示范之下,沈阳等地的房价出现反弹,也依然缺乏基本面的长期支撑。
2016-2017年,三线城市集体暴涨,虽然从涨幅上看,不可能比得上一二线城市。但它毕竟容纳了更多的人口,上扬势头如此暴烈,值得深思。
1.【拆迁棚改的蝴蝶效应】就在一两年前,三四线城市还备受高库存之困,大多数房价都还在下跌。此番暴涨,一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应,另一方面则是棚改货币化改革制造出来的本地需求。
以棚改之名大肆拆除现有的住房,再以货币化补贴之名,让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量,又多了新的需求,房价哪有不一路上扬的道理?
2.【你想不到的蚌埠】以涨幅榜第二名的蚌埠作为样本,2017年5、6、7月,蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%,不仅位居全国前列,而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。
从2014年开始,蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造,2014年和2015年合计改造面积600万平方米,简单换算约为6万户,2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户,这意味着将近10万座棚户被拆除,而这些被拆除的棚户大多数都拿了货币化补贴,到处买房。
未来,或许没有未来。用大拆大建来去三四线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存,未来谁接他们的盘?
1.本轮房价周期起因于去库存,去库存本意是为了消化产能,但问题在于楼市有其特殊性:房价越涨越多人买,房价越跌越无人问津。所以去库存在某种意义上就等同于涨房价,只有房价上涨,才有库存可去。
2.一二线城市越调越坚挺,三四线城市越涨越心虚。一二线越调越坚挺,原因是调控太过侧重统计游戏,而增加土地供给、租购同权等核心政策,落实得又远远不够。三四线越涨越心虚,从根本上看,就是这一轮上涨,没有任何实体的支撑,纯属泡沫狂欢,埋下无尽隐患。
3.房价什么时候出现拐点?判断的依据不是限购、限贷、限售政策有多严厉,而是土地供应面、经济基本面、货币基本面有无发生变化。如果房贷利率变相提高,土地供应不断增加,经济对房地产的依赖度有所降低,那么楼市一定会出现回调。张胡子
任志强的愤怒:未来房价必涨!
一向语不惊人死不休的任志强,这次又给我们丢了一个深水炸弹。
在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。
在此次研讨会上,任总的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。
▲ 任总从供应和需求两个方面佐证了他的观点:
❶ 供应端:土地供应已经连续两年下滑
任总表示:2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。
2016年,政府的土地供应继续下滑,部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如,北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。
而土地是两年开工,所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房,不出6个月,市场上将没有新房库存,这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况,我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系?
任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢?平均每竣工了1套房,就卖了2.12套,按照一线的6个月库存,这么个调控法,等到无房可卖,房价肯定要出大问题。
❷ 需求端:一线城市人口还将继续飙升
目前,因为土地稀缺,部分一线城市已经在限制人口,比如北京提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。并且市里给各个区还下了任务,区里就把任务分割给了管辖下的各个企业,但结果却收效甚微。
这是必然的,一线拥有更好的教育,更好的医疗,以及更好的前景,“把人轰走,你轰得走吗?”
人往高处走是人的天性,不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!
世界历史上,早就无数次的证明限制人口根本行不通。
早在东京还是1200万人口的时候,当时就跟北京一样,下决心把人口控制住,于是就发展东京的卫星城市,修了条高速铁路,说半小时就能到大阪,大家去大阪生活吧。张胡子
结果路是修好了,东京人不但没去大阪,反而大阪的人全都跑到东京来了,现在东京多少人了呢?3750万。
只要人口还在源源不断的往一线城市涌入,房价怎么会不涨呢?
▲ 信志强住洋房,听牛刀住牛棚
这些年,在国内市场上,由于任总屡测屡中,他俨然已经成了像神一样的人物。
2010年,中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候,任总却发表了房价必涨论,并扬言:“你们还是别当傻瓜了,把幻想放下去吧!”
结果,2010年房价暴涨,全国平均涨幅9.9%,而北京更是暴涨了42%。
2015年,任总再次发表房价暴涨论:“由于限购政策,2013年和2014年土地供应量减少,2015年房价还将上涨。”
当有人问任总到底该不该买房时?任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了,回到:“都问了十几年了,还在问。不要等,有钱该买房就买房。”
事实证明,任总再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除,一线城市像压抑已久的火山,突然喷发。其中,深圳更是跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。
看来,只要是任总一开金口,我们务必要非常重视。
这十多年,他说的话有些虽然非常刺耳,很多老百姓不爱听。但听他话的人,财富早就上一台阶了。
▲ 只要M2在涨,房价必然上涨
那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢?为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢?包括这次任总何以如此自信,坚信下轮会涨得更高。
总结出来大概有以下几种:
一、由于M2的高速增长,比如2009年的27.7%,以及目前放缓的11.3%,致使资金没有更好的地方储存,大家只能堆积到房产。
经济好时,GDP高速发展,M2飙升,大家最好的选择是买房。经济不好时,政府要基建,M2也会飙升,大家最无奈的选择还是买房。
而国内的资金去向就那么几类,除了房产,确实没有更好的选择。
比如:放银行那肯定是亏损的,如果M2是11%,银行只有5%,那每年资金就会贬值6%。
股市也是差强人意,一赢二平七输,多少英雄都在股市折戟,不要说保值了,能活着出来都不错了。
信托就更不用说,拿着8%的利息,不仅没有干过M2,每天还过得提心吊胆,夜不能寐。
大家全民买房,这么大的需求量,房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的,我们的房价就会长期向上。
二、只要政府调控房价或者房价向下,开发商就会谨慎拿地,一旦以后库存不够或者政策放开,需求就会爆发式增长。
这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因,因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。
房企的各路资金通道被毁后,目前的房企钱都没有,还靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供应量上天,没有人买地,那都是徒劳。
这轮调控有数据显示,国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下,已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资,可见国内房企资金链已经多紧张。
最后导致的结果就是,1月份,国内40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出现了中心土地流拍。
所以,政府打压得越狠,房企资金链越困难,就越不可能拿地建房,库存就会更少,下次房价就会涨得越多。张胡子
一方面,为了躲避货币贬值,我们对中心地段的需求在源源不断的上涨;一方面,政府打压楼市,房企不再拿地,致使库存告急。
双重夹击下,只要政策放开,或者说库存到了某个临界值,房价就会如火山一样喷发,无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说,房价下一轮将比这轮涨更多的原因。
如果是真正的刚需,只要资金链别太紧张,政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。
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