今年的楼市法则是什么？从融创中国在拿地方面的表现，或许可以看出一二。
文｜金融八卦女作者：铁马
房企年中报相继出炉，仅从数据上看，不少房企业绩依然飘红，但是华丽数据背后却也有种种问题，融资渠道收紧，房企拿地欲望也降到了低点。
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/ “并购之王”不拿地了， 这是什么信号？ / 8月22日，融创中国创始人、董事会主席兼执行董事孙宏斌在2019年中期业绩会上表示，在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。
▲中期业绩会现场，从左到右分别为融创中国副总裁兼公司秘书高曦、融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌、融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德
融创都不拿地了，可见过去房企“买买买”的时代基本过去了，今年以来，房企拿地越来越谨慎。逆势之下，开发商们唯有通过卖房来实现资金回笼，虽然卖房很积极，但是据诸葛找房数据显示，2019年7月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米，环比微涨0.02%，之前连续上涨4个月态势基本停止。昔日的“并购之王“融创在今年上半年实现销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%。截至2019年6月底，融创现金余额达1380亿元，相较2018年底增长了14.8%，覆盖一年内到期有息负债超1.1倍，覆盖下半年到期有息负债超3.1倍，这个数据，可以说流动性是比较宽松了。其实手握着1380亿元，并不是没钱，但融创在2019年上半年，仅在土地市场出现短期低位时在核心城市审慎补充了价格合理的土地。2019年上半年，融创的平均土地成本仅为4307元/平方米，2018年、2017年的同期分别是3620元/平方米、5800元/平方米，目前融创土地储备的80%都在一二线城市。与融创土地布局相似的万科、中海，同期的土地成本分别为均价6900元/平方米、超过10000元/平方米，融创4307元/平方米的拿地成本远低于行业平均水平。中原地产研究中心统计数据显示，在2019年第二季度房地产企业掀起一波拿地高潮后，7月资金收紧，土地市场开始降温。孙宏斌还在融创额中期业绩会上预测，老百姓的预期会比较平稳，买房也不那么急了。所以屯着房子慢慢卖，几乎是现在所有主流房地产商的策略，而且几乎所有地产公司都在储备过冬。而融创的土地储备无疑是强大的，将在未来贡献大量的现金流。截至2019年6月30日，融创房地产物业开发业务已基本完成中国所有一线、二线及强三线城市等的全国化布局。
“未来市场中会出现很多不太好的公司，这些公司问题不是在流动性，而是项目问题，地买的太贵。并购这部分我认为今后会有越来越多案例发生。但是并购的坑也越来越大，最近看了很多公司，账都算不过来还是被人并购了。”
2019年下半年，融创预计将有超过420个项目在售，累计可售资源超5700亿元。随着下半年销售高峰期的到来，这么多能卖的房子，也可使融创继续保持充裕的流动性。
与开发商相对应的便是购房者，在需求端，今年城市集中度体现的尤为显著。业内人士称，现下前50位的城市占了整个中国32%的常住人口，房产投资比例达到62%，销售面积占到46%，50个城市占了三分之二的市场。所以能够守住前50个城市就守住了市场的大半壁江山。目前，在一二线城市布局最多的融创，下半年推向市场的新货值超过4000亿元，总可售货值超5700亿元，且其中超过80%的可售资源位于一二线城市。“有的公司看起来只是流动性出了问题、缺钱，实际是项目做不好，要不然好的项目都是能卖出去，钱是能回来的。”
“如果真的项目不好流动性出问题，那就是一个死结，因为银行这个时候也不愿意借钱。并购机会越来越多。对我们来说，也还是要特别小心。”
八妹觉得老孙这番话的深意是“别扯什么流动性，项目做不好一切都是白搭。好好做项目，这应该是每个房地产公司的‘初心’”。
2019年，伴随着市场情绪日趋理性，企业之间的竞争将由过去的规模竞赛回归本源，产品竞争力又被提上全新的高度，说白了这就是比拼谁家房子建得好的时候又来了。目前，融创已经成功打造了多条具备行业影响力的产品线，如壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等，以高品质的产品和服务获得市场及客户的高度认可和广泛赞誉。除了地产项目外，融创正在不断寻找新的利润增长点，“地产+”模式得到了市场的不断认可。3.
/ “速度与激情”后， 购房者和开发商都要“稳” / 2019年，对于购房者来说是踯躅不定的一年，因为买房好时机比房价更让人头疼，如果买房时机选得不对，就等同于花了冤枉钱，这样的钱出得让人捶胸跺足，心痛无比。所以在房住不炒的深入和调控不断地“松松紧紧”中，购房者也变得更加关注房屋的附属价值。上海某知名房产中介的工作人员说：“现在我们推房子和以前都不一样了，很多开发商也不像以前一样找我们带人了，倒是购房者比较看重房子的附属价值（配套商业、景点公园），所以我们现在经常在这部分多下一些功夫。“而开发商们也应购房者的需求转向了有着附加价值的文旅、商业，因为开发商比购房者更是“求稳心切”。今年上半年，融创实现销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，按照全年目标5500亿元计算，上半年目标完成度约为39%。这次，融创排名第五。“第五也挺好，我们争取保持第五。”面对媒体关于销售排名的提问，孙宏斌笑笑回应。
▲中期业绩会现场，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌
所以开发商中智者的谋略是，表面上淡看江湖纷争，实际蓄力文旅期待爆发。2019年上半年，融创除了房地产外，也在不断调整优化文旅产品布局，经营效率和盈利能力稳步提升。融创中国副总裁兼公司秘书高曦在一开始的业绩介绍环节，就展示了一组亮眼的文旅城数据：广州文旅城首日客流量达到30万人次，7周收入超4900万，经营利润保守估计3000万，每月经营利润超2000万。无锡文旅城首日客流量25万，开业5周累计客流量超过200万。就像目前购房者买房一样，开发商的文旅是一个“看长”的业务，急不得。“文旅项目刚起步，需要一个过程。我们还是坚持以地产开发业务为核心主业，文旅还是看长的一个业务。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德对在场媒体表示，未来三年，文旅在对收入的占比依旧会比较低，但未来三五年以后，业绩会慢慢地稳定释放。对于购房者来说，今天抢这一套，明天抢那一套，生怕买少了心里不安。开发商也是一样，今天你家疯狂拿地，明天我家加速扩张，好像谁抢的地少了就赚不到利润。聪明的购房者降下脚步慢慢评估，慢慢买，这样房子的真正价值才能慢慢体现；而房地产龙头们近两年降速和降债，例如融创一直在强调控制负债率和保持现金流的稳定，知进退，在做大规模后找到新平衡点。在八妹看来，“稳”字一直是现在房地产界的的不二法门。不忘初心、不做大哥、不争土地、安心卖房、做好文旅、稳健增长，几乎成了融创下半年的基调，任他外界纷繁扰，始终稳字当头，这也是房地产界应该学习的“王者心境”。
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