在广州，坐拥400栋楼，到底难不难？
文｜金融八卦女特约作者：Rickzhang
· · ·五四青年节当天，一位27岁的广州女生号称拥有超过“400栋楼”的相关短视频在社交网络上不断热传。
视频里，该女生号称有“400栋”房产，每日过着收租的生活，每栋楼月入50万。
在B站的视频正引发一阵关于自己到底属于前浪还是后浪的争论的时候，这个明显是后浪年龄的小女生，不仅击碎了很多人脆弱的心灵，也把自己炒成了滔天巨浪。
但随着社交网络对她的视频关注度日益提升，这个小女生坐不住了。
4日晚间，该女生通过“包租婆D姐”的抖音账号直播回应了网络上的种种质疑，称关于其拥有400栋楼、每栋楼月赚50万、身价超2亿等言论皆不实，自己不过是通过承租再转租的方式经营公寓租赁罢了。
“由于疫情影响，我拍视频只不过是想增加生意，没想到引发这么多的关注，非常抱歉，但我并不是富二代”，在随后发布的视频中，女生这样表示。
然而她没有想到的是，那个短视频引发的余波到现在都没有平息。
1.
/ 做二房东的女生 /
5月3日，网友@张特价发出一个特别的职业体验视频，介绍了一位在广州白云区的93年包租婆的收租生活。
据他在视频之前发布的信息可以看出，他对这次的内容非常重视，这期的内容，他准备了一个半月，光封面就修改了16次。
而最后传播的结果也确实如他所料。
浏览量过五百万，点赞超过百万，转发评论都超过五万。
从整个视频的画面中可以看出，400栋楼作为一个非常明晰的指标，被摆在了最核心的地位上。
而恰巧B站的后浪视频刚刚引发了整个社会针对青年人的集体讨论，在这样的情况下，出现了一篇关于年轻人躺着赚钱的视频，引发的关注度自然非常高。
有网友提出质疑，这个90后“包租婆”有炒作之嫌。很快，就有关注广州城中村改造的观众，对视频中的90后包租婆进行了整体分析，而其背后经营的“迪家物业投资发展（广州）有限公司”，则作为所谓“400栋楼”的经营主体被网友挖出。
根据企查查数据，迪家物业投资发展(广州)有限公司于2017年成立，注册资本达500万，可提供房产中介、物业管理相关等服务，法人为雷迪，业务专注打造“城中村公寓的改造和租赁服务”。
▲来源：企查查
然而虽然这家公司注册资本500万，但事实上的实缴资本是零，这样的一个公司是一个什么样的状态，很多人心里有数。
▲来源：企查查
媒体记者对其进行了走访和调查，发现这是一个位于广州城中村，专门经营村民自建和小产权房对外租赁的中介公司。
尤其是该视频中出现的所谓直营店——广州白云区龙归夏村内的迪家青年公寓，更能代表这个女生的业务底细。该公寓有五层，大小户型皆有，但总数仅有80间。
其实，广州当地的市民大部分都知道，在龙归一带城中村中整栋承租再转租是很常见的生意。
市面上做房屋出租的大部分为二房东，甚至很多人专门以此为营生，因此，承包下十余栋甚至几十栋楼的二房东在当地并不算罕见。
而在4日晚间发出的短视频中，这位女生也承认所谓的“400栋楼”大部分都不是自己的，是由自己的公司代理并对外出租的。她表示，此次视频确实是一场炒作，目的是为了重振因疫情不振的公寓出租生意。
“我就是一个创业者，在城中村做租房生意本质上和开奶茶店没区别。”
2.
/ 城中村的历史 /
这个女生所谓的“坐拥400栋楼”，还有一个特殊的背景，就是广州的城中村。
要想理解为什么整栋租赁楼宇对外出租，能成为这个地区广泛存在的生意，还需要弄清广州城中村出现的历史。
其实，现在广州城中村出现和自建楼宇的时间起点，绝大多数都是从珠江新城的规划开始的。
1992年，广州市政府为了在2015年实现现代化，提出最多的一个口号是：“高标准、大规模发展第三产业”，从而建设“国际化大都市”。
因此，在那一年广州两会之后，在广州黄埔大道以南、珠江以北，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，处于城市中心区大组团与东翼大组团之间的地方，变成一个“未来的广州新城市中心”的规划地块。
它综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施，这就是当年万众期待的21世纪广州CBD——“珠江新城”。
▲昔日珠江新城地块，来源：广州日报
而每个规划都有着自己的雄心壮志，所以它也被舆论称为“小桥流水田园牧歌式的规划”。
在保留三个自然村（冼村、猎德村、谭村）的前提下，东区以居住为主，西区以商务办公为主，为未来的珠江新城打造一片“城中有村，村中有城”的岭南田园风光。
不过，现实却并不是那么如诗如画。
在开发的过程中，一场轰轰烈烈的卖地潮就此展开。而在这个过程中，广州的城中村登上了历史的舞台。
按照市政府当时的规定，征用农村土地要留所征的4%用地作为村镇建设发展用地，另外，还要将所征用地的8%返还村镇自行开发，作为失去农田以后村镇新的经济来源。
在“珠江新城”的规划中，额外留出了80.3万平方米用地给被征地的村庄。
结果，村里的农田被征用以后，村民无田可耕，文化水平又普遍较低，在城市里难找工作，于是纷纷在宅基地上盖房子，租给外来流动人口暂住，作为生财之道。
很快，一幢幢粗制滥造、成本低廉的水泥楼房，平地而起，见缝插针。
到了2013年，城中村自建房放开了管理。一方面街道办事处或村委会默许村民可以建到5层半的楼房，另一方面是很多村民开始在原来3层半的基础上加建，甚至还有超过5层半的建筑陆续出现。
那一两年间，自建房疯狂生长，连同那些本来没有宅基地证、原本是农田的地方也开始建设。
▲遍地都是自建房，来源：腾讯新闻
一般来说，城中村改建房子都先要做危房鉴定后才可以申报，然后报有关部门备案，排期改建。但那段时期由于有太多的房子同时想要改建，根本无法按程序与规定实施。而且抢建的速度很快，一般只要半年时间就能建好。
过了2015年，由于政策变严，失去了抢建的机会。
抢建时期，各村都处于全面施工状态，场面混乱，城管巡逻频繁。
若有城管过来拆违建的房子，违建的村民只能看着违建房子被拆掉。如果在城管过来前，完成抢建工作并且把排栅拆掉，把施工现场清理得没有痕迹，城管就不会处理，因为这会被视为是既定事实，而不予以拆除。
如果严格按照规定，这些踩线的违规建筑是要被拆除的，但是因为抢建现象太普遍，执行起来工作量太大，城管能做的也只是频繁巡逻以提前制止抢建，并去拆除那些特别明显的违建。
这就变成了一个恶性的循环，城中村就此成为广州最难以解决的城市规划“毒瘤”。
但由于租金低廉，这种自建房吸引了大批流动人口在此落脚。据不完全统计，在广州139条城中村里，像蜂巢一样居住着300多万人，租客的比例大大超过了本地村民。
▲广州天河棠下城中村，来源：视觉中国
因为需求量大，供给量也可观，就萌生了“二房东”这样在广州城中村非常普遍的职业。
与这个“包租婆”直营公寓同在一个城中村的二房东王先生说：
“转租是很多二房东谋生的法子”
“根据位置地段和大小，承租费用由10多万到20多万元不等”。
南方日报-《广州90后包租婆回应坐拥400栋楼：大部分是租的》
这意味着，在广州的城中村只要准备200万-400万左右的资本，就能同时运营差不多20栋楼的转租业务。
3.
/ 不一样的投资 /
身家百亿没有，但据南方都市报报道，这位女生大学期间就“担任估值千万创业公司CEO”，也因此，资本的累积让她具备了“买下十几栋楼”的经济实力。
她在直播回应里称，“400栋楼”中只有十几栋是买下的，其余是通过承租再转租的方式经营城中村公寓租赁。
因为买楼太亏了。
我们知道，城中村的房子是自建房，最好的是小产权房。
这就带来另外一个问题：城中村的房价是比较低的，运营相关的中介租赁业务投入产出比高。
知乎中有一名广州城中村的网友，在2018年晒出了自己伯父当年建设自建房的设计图和支出明细，可以管中窥豹。
▲网友伯父城中村自建房设计图
根据该网友的描述，在2007年如果包工头包工包料的成本是每平方米700元（现在包工包料是每平方1000元左右），这个660平方米的房子的建造成本就为46万元。而他伯父为了节省成本就只让包工头负责建造，自己购买所有材料，这样整个建造费用为36万多元。
这一个660平方米的房子共5层，每层5间平均每间20平米左右，当下全部租出去了。每月每间600元，那每月就有15000元的租金收入，一年就有180000的收入，只要2年就回本了。
而城中村的房子流动性比较差，很多所谓合法手续的楼就是有宅基地证，其他都没有，买下后无法到土地管理机关过户，仅能在村委会办理个登记，没有法律效力。
因此房价不高。
根据网友提供的信息，一般六层楼600-1000平米之间的面积，如果在村委会有人就能找到卖主，基本上一百五十万左右可以拿下。
但因为没法过户，一旦发生拆迁之类的情况没有任何保护，购买这样的楼宇仅仅相当于买到了未来一段时间出租的权利，比较不划算。
与其对外租赁，还不如和二房东签订长约了事。
这就是广州城中村二房东特别多的原因，而且在城中村有这样一个约定俗成的现象：二房东整栋租赁合同六年一签。
再回到这位被炒得出名的90后包租婆身上，其实也是一样。
作为视频中露出的所谓直营店，后来也被证实是其持有而不是转租的公寓楼，共有80个房间。按每个房间20平米计算，含公摊的建筑面积大概在2000平米左右。
目前广州城中村自建房在2013-2015年间平均下来是1000元/平米包工包料成本，这意味着这栋公寓楼的实际投入在200万左右。
而按现在采访中透露平均的出租标准1100元/月计算，这栋公寓每年的租金收入大概在100万左右，差不多两年能回本。
如果再加上前两年风靡一时的租金贷，这位90后包租婆资金回笼的速度更快。因为，根据最苛刻的租金贷款条件，她能在租户签约的时候就拿到基本上等同于11个月的房租。
而这样一笔资金的注入必然会加快她收楼的步伐。
因为根据前面网友提供的数据可以看出，基本上村民自建的6层房屋年租金收入在15-20万之间，所以一次性掏出10-15万，你就可以将这栋楼整租下来。
从这一点可以看到，这位90后包租婆，在利用资本的杠杆之后，能迅速滚动，不断增加自己旗下所持有的楼宇出租面积。
因此，在当前的背景下，这个女生“400栋楼”的出租规模，也是极有可能滚动出来的。
当然，这样的“骚”操作，也只能在广州深圳一带的城中村中进行。
毕竟这不是一个正常的房地产市场行为，她所持有和转租这些物业的行为，与在北京、上海等大城市购买真正的住宅地产完全不同。
且不说各地推出的房地产销售的限购措施，不可能让人达到这样集中的物业购买量；单在这些大城市的百平米住宅购买的平均价格，就远超广州城中村一栋楼的建设成本。
更别提，她如果进入在这些城市主流的房地产租赁市场，会面临链家、蛋壳这些地产出租中介巨头的竞争。
而且，大城市分散式的房源出租，绝对达不到她这样集中管理的成本优势。
因此，这位所谓的90后包租婆旗下拥有400栋出租物业的盛况，只能算是一个在特定地点的灰色产业。
另外，有网友已经在质疑其经营收入的报账和报税等详细问题。毕竟，很多城中村出租的房屋并没有发票，仅手写收据了事。
这意味着，疯狂的炒作背后所蕴藏的一系列问题，在这视频爆火之后肯定会给她带来无穷无尽的烦恼。
当然，广州的城中村改造早已摆上了议事日程。
2月以来，广州已有16条城中村公开招标合作企业，涉及改造范围用地近乎1.9个珠江新城那么大。而短短三个月的旧改招标数量，已超近两年旧改招标数量的三成。
这样的数字背后，其实凸显了广州市政府解决这一个历史遗留问题的决心。
因此，这位90后包租婆的生意恐怕会越来越难做。
目前，她此前发布的有关“400栋楼”的内容均已删除，个人简介只剩一句话：“努力的90后包租婆”。
确实是够努力的，这一番操作下来，她已经坐拥42.3万抖音粉丝，而长租公寓巨头自如与蛋壳的官方号，粉丝加起来仅2万出头。
颤抖吧，在这个流量时代，会炒作的后浪已经一骑绝尘。
参考资料：
《广州城中村往事》 历史现场 2017年8月
《90后包租婆回应拥有400栋楼全文 90后女子为什么会拥有400栋如何来的》 南方日报 2020年5月
《广州最大的城中村，密密麻麻的楼房像迷宫，就在市中心》腾讯新闻 2020年4月
《广州城中村自建房调查：建一栋房子要花多少钱》知乎 2018年1月
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